Je vous présente dans cet article l’acquisition que j’ai réalisée en août 2021 dans un immeuble de rapport à Calais. Il s’agit d’un immeuble de 4 appartements vides, en cours de rénovation.
L’emplacement est très bien adapté au type d’appartements (studios et T2). En effet, il s’agit d’un boulevard commerçant à moins de 10 minutes à pieds du campus calaisien de l’Université Littorale Côte d’Opale (ULCO, environ 3 000 étudiants) et du centre-ville. Les appartements post-travaux seront de qualité et la demande locative pour ces biens sera élevée.
Les villes vers lesquelles j’oriente mes clients sont les mêmes que celles que je choisis pour mes propres investissements. Ce qui me permet d’avoir un solide retour d’expériences (taux de vacance, typologie des locataires selon la localisation, quartiers à privilégier selon les types d’appartements…) et le réseau local d’artisans et d’agences locatives de confiance.
Je vous invite à lire ici mon analyse détaillée sur Calais, du point de vue de l’investissement locatif.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 185 000€ FAI
- Rénovation dans les appartements : 29 000€
- Travaux sur le bâtiment et les parties communes : 11 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 232 800€
- 4 appartements pour un total de 142m2
- 100% vide, avec travaux
- Acheté hors marché, environ 12% en dessous du prix moyen constaté
- Excellent rendement brut : 7,9%
- Exploité en SCI à l’IS
Situation Locative
L’immeuble compte 4 appartements : 1 studio de 28m2, 1 T1 bis de 30m2, un Duplex au 2e et 2 T2 lumineux au RDC D et au 1er.
Les travaux sont actuellement en cours. Le T2 en RDC a été rénové début octobre 2021 et reloué immédiatement à un étudiant de l’ULCO avec un garant médecin. Livraison des autres appartements début novembre 2021. J’effectuerai dans un second temps les travaux dans les parties communes et sur le bâtiment, moins prioritaires.
Les appartements sont loués nus car nous n’avons pas obtenu le financement des meubles et ne souhaitions pas mettre d’avantage d’apport. Inconvénient de la location nue dans notre cas : loyer et rendement légèrement plus bas. Avantage : turnover plus faible. Aucun impact sur la possibilité d’amortir le bien car nous avons opté pour une SCI à l’IS.
Note : dans le cas d’un achat en nom propre, il peut-être intéressant de louer vos logements meublés. Cela vous permet d’opter pour le régime fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui est très avantageux.
Descriptif du Bien & des Travaux
Il s’agit d’un bâtiment principal sur 3 niveaux et d’un bâtiment secondaire sur 2 niveaux, où se situe le T2 RDC en Duplex. La toiture tuiles du bâtiment principal ainsi que ses façades côté rue et cours sont en très bon état. Le pignon gauche est légèrement dégradé et la toiture du bâtiment secondaire est en bon état.
Les compteurs eaux et électriques sont individuels. Le chauffage est 100% électrique dans l’immeuble.
Travaux prévus :
- mise en application d’un hydrofuge sur le pignon gauche du bâtiment principal et sur la façade rue du bâtiment secondaire ;
- démoussage et application d’un hydrofuge sur la toiture du bâtiment secondaire ;
- rafraichissement des parties communes et changement des fenêtres à chaque niveau ;
- rénovation des 4 appartements (peintures murs et plafonds selon les pièces, pose de cuisines équipées, installation de VMC, changement de tous les radiateurs par des radiateurs à inertie basse consommation) ;
- correction des quelques anomalies électriques (principalement des interrupteurs différentiels 30mA à ajouter sur le tableau électrique).
Note : sur le sujet essentiel des travaux, je vous invite à lire mon guide des connaissances de base à acquérir. Ainsi que mes mises en garde sur les principaux risques lors de leur estimation.
Quelques photos des appartements (1er étage actuellement en cours de rénovation).
Une décote en raison de problèmes d’humidité impressionnants mais peu coûteux à résoudre
Une décote a été obtenue sur le prix de vente en raison d’importants problèmes d’humidité visibles sur les murs de la cage d’escalier au 3e et 4e étage. Plusieurs causes étaient possibles et les coûts de réparation correspondants variaient considérablement.
| Causes | 1 – Pb d’étanchéité de la toiture | 2 – Pb d’isolation (pont thermique) | 3 – Pb d’étanchéité du pignon | 4 – Pb d’aération naturelle |
| Réparation | Révision voir chang. de toiture | Isolation complète du pignon (ITE) | Mise en enduit et/ou hydrofuge | Création de 4 fenêtres battantes |
| Coût associé | 1 500€ – 18 000€ | environ 15 000€ | de 1 500€ à 10 000€ | environ 3 000€ |
Ces défauts apparents ont fait fuir de nombreux investisseurs. A l’inverse, d’autres, ne sachant pas bien identifier la cause de ces problèmes, ont provisionné un montant de travaux trop conséquent.
En réalité, ces traces de moisissure et d’humidité provenaient principalement d’un manque d’aération naturelle dans la cage d’escalier. Etonnamment, les fenêtres de la cage d’escalier ne pouvaient pas s’ouvrir. Par conséquent la cage d’escalier n’avait pas été aérée de tout l’hiver. De l’humidité et de la condensation se sont accumulées sur les parois froides de la cage d’escalier pendant tout l’hiver.
D’autant plus que l’immeuble était vide depuis plusieurs mois (les appartements n’étaient pas « chauffés » ce qui a accentué le phénomène de condensation). A ce sujet, lire mon article sur l’importance de bien savoir estimer les travaux.
Voici les travaux nécessaires que nous allons réaliser.
- Créer des aérations naturelles dans la cage d’escalier à chaque niveau (fenêtres à oscillo-battant ouvertes en partie haute).
- Par sécurité, refaire l’étanchéité du pignon gauche. Avec application d’un hydrofuge de la marque Sikka, que je recommande.
- Rénover la cage d’escalier. Nous avons opté pour une solution simple et peu coûteuse : pose d’une fibre de verre sur l’ensemble des parties communes avec peinture en 2 couches blanche satinée lessivable.
Localisation
L’immeuble est à proximité immédiate du centre-ville de Calais, sur un boulevard commerçant, et à moins de 8 minutes à pieds du campus calaisien de l’Université Littoral Côte d’Opale. En voiture, l’immeuble est à moins de 5 minutes de la Gare de Calais et à moins de 8 minutes de la plage.
Découvrez ici mon analyse détaillée et mon retour d’expériences d’investisseur depuis plus de 6 ans à Calais.
Financement, Rendement et Cash-Flows
J’ai négocié cet immeuble de rapport 185 000€ FAI, environ 12% en dessous de son prix de marché, travaux inclus.
Mon associé et moi avons apporté 15 000€ chacun. C’est plus que pour mes précédents investissements mais c’était la condition nécessaire pour obtenir le financement. Nous avons obtenu un financement à hauteur de 206 800€ sur 20 ans.
La rentabilité brute 2021 de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition sera de 7,9%
L’opération dégage plus de 2 800€ de cash flow par an, ce qui est très bien pour un investissement de cette taille.
Note : en complément du tableau ci-dessus, intégrez toujours la vacance locative. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse environ 10 jours de vacance par an / lot. Par ailleurs, prenez en compte les petits travaux de réparation et d’entretien de votre bien. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont bien été identifiés et correctement réalisés, provisionnez environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement…
Conclusion
Ce type de bien est devenu presque impossible à trouver sur les canaux traditionnels (Leboncoin, SeLoger…), tant la concurrence s’est accrue ces dernières années. A calais, les prix ont déjà augmenté d’environ 10% ces 12 derniers mois, malgré le contexte de crise.
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- Pour découvrir d’autres projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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