Je réalise des investissements locatifs à Calais depuis plus de 5 ans. J’y ai acheté, à titre personnel et pour des clients, 13 immeubles. Ce qui représente plus de 60 appartements, locaux commerciaux et bureaux. Avec une spécialisation dans les immeubles de rapport.
Malgré la concurrence accrue observée ces dernières années sur les biens situés en centre-ville de Calais et dans certains quartiers de Calais Nord, la ville offre encore d’excellentes opportunités d’investissement.
Voici une présentation synthétique de Calais et une analyse de ses atouts du point de vue de l’investissement locatif.
Synthèse : atouts pour l’investissement locatif
- Un niveau de prix encore extrêmement attractif en 2024 (entre 1400€/m2 et 1900€/m2 en centre-ville et à Calais Nord) malgré la hausse de plus de 40% depuis 5 ans (Meilleurs Agents).
- Une tension locative (*) élevée (très forte demande pour les biens de qualité bien situés)
- Une activité économique stimulée par :
- la modernisation du port de Calais (livraison 2021, 863 millions d’euros investis)
- la relance du programme nucléaire (site de Graveline notamment) et des activités industrielles autour de Dunkerque (à 25mn de Calais)
- Brexit et reprise des contrôles transfrontaliers (douaniers…)
- Une région (la Côte d’Opale) de plus en plus attractive (climat tempéré, littoral préservé) : fréquentation touristique en forte hausse, re-migration locale favorisée par le télétravail…
- Politique locale volontariste, portée par Mme Bouchart (aménagement du front de mer, Permis de Louer, subventions aux commerces en centre-ville, Dragon de Calais…)
- Un marché locatif de plus 36 000 personnes (dont des étudiants avec garants, employés de la fonction publique et des industries locales).
(*) c’est un bon indicateur de l’attractivité locative d’une ville. Et du niveau de risque associé au rendement locatif.
Ci-dessous, la comparaison de la tension locative entre Calais et Le Havre. Ville que je connais très bien, où j’ai effectué plusieurs investissements locatifs (source : Loc Service, Tensiomètre Locatif).
Les jauges indiquent le niveau de difficulté à trouver un logement pour un locataire.
Localisation et accès
Calais se situe sur entre Dunkerque et Boulogne-sur-Mer, en face de l’Angleterre, à la limite entre la Manche et la Mer du Nord. Les calaisiens bénéficient d’un accès immédiat à un littoral préservé, la Côte d’Opale.
Plusieurs axes auto-routiers desservent Calais. D’une part l’A16 (Paris, Beauvais, Amiens, Boulogne-sur-Mer, Calais, Dunkerque) de la région parisienne vers la Belgique. D’autre part l’A26, qui relie Calais au Grand Est (Troye, Saint-Quentin, Châlons-en-Champagne, Reims). Des trains relient fréquemment Lille en 25 minutes et Paris en 1h30. Calais est également située à 1h30 de l’Angleterre en Ferry, avec des départs jusqu’à 30 fois par jour à destination de Douvre.
La ville est divisée entre Calais Nord à proximité immédiate du littoral (plus tourné vers le tourisme) et Calais Ville, centre-ville historique.
Quartiers ciblés pour l’investissement locatif à Calais
Je recommande d’être très vigilant sur le choix de la localisation pour vos investissements locatifs à Calais. Certaines rues et quartiers du centre-ville de Calais et de Calais Nord sont d’excellents emplacements : nombreux commerces et lieux de vie, proximité avec la gare/plage, sièges de professions libérales, proximité du campus étudiants ULCO, espaces verts comme le Parc Saint-Pierre, accès transports en communs.
Il existe une réelle demande locative pour des biens de qualité (logement propre, sain, fonctionnel, bien équipés) à ces emplacements. S’éloigner trop fortement de ces quartiers les plus prisés est risqué, et doit être fait en connaissance de cause.
=> Calais Nord : je cible les biens autour de la Rue de la Mer, à proximité de la Place d’Armes et dans le quartier de la Sous-Préfecture.
=> Calais Ville : je cible les rues autour du Parc Saint-Pierre, le boulevard Jacquard, le quartier du théâtre, le boulevard Lafayette et les rues annexes, le boulevard Gambetta et les rues annexes, les rues autour de la place Crève-coeur, le quartier du Boulevard de l’Egalité et du campus calaisien de l’ULCO.
Population de Calais
C’est la ville la plus peuplée du Pas-de-Calais, qui abrite également Boulogne-Sur-Mer, Arras et Lens. En 2017, la commune de Calais comptait près de 74 000 habitants, et son aire urbaine 99 000 habitants.
Contrairement à de nombreuses villes secondaires, la population de Calais est stable depuis 30 ans, ce qui est un point favorable.
Le taux de pauvreté y est est supérieur à la moyenne nationale. Mais il existe néanmoins un marché locatif de qualité constitué de cadres d’entreprises locales, étudiants avec garants, employés du tertiaire et des industries locales…prêts à payer pour les logements de qualité qui font globalement défaut.
Calais compte un grande proportion d’étudiants. Ils sont regroupés principalement sur le campus de l’Université du Littoral-Côte-d’Opale (qui héberge un IUT et une école d’ingénieurs). La population de Calais est, pour cette raison en partie, relativement jeune. La tranche des 15-44 ans constitue plus de 40% de la population (source Insee). Elle est par ailleurs majoritairement locataire : 55% de locataires en 2017 (source Insee). Bien au dessus de la moyenne nationale. Ce qui offre un vaste marché locatif.
Activité économique de Calais
Secteur du commerce, des transports et des services
Il représente 45% des emplois à Calais (source Insee). Il repose en premier lieu sur l’activité portuaire de Calais, premier port de France pour le transport de passagers. C’est le premier point de passages de ferry entre la France et l’Angleterre.
863 millions d’euros ont été investis pour moderniser le port : création d’une nouvelle digue de plus de 3km et d’un nouveau bassin d’accostage. Afin de pouvoir accueillir les nouvelles générations de Ferry (plus de 240m de long). Le nouveau port a été inauguré le 9 septembre 2021, après 6 ans de travaux.
Calais est le 4e port français pour le transport de marchandises. C’est le point d’entrée direct vers l’Angleterre via le tunnel sous la Manche. Ce dernier assure aussi bien le transport de personnes que de marchandises.
Secteur public (administrations, enseignement, santé, action sociale)
Il représente quant à lui plus de 38% des emplois. Ces deux secteurs d’activités concentrent ainsi plus de 83% des emplois calaisiens. Les autres emplois sont dans l’industrie, la construction et l’agriculture.
La sortie du Royaume-Uni de l’UE (fin de la période de transition effective au 1er janvier 2021) a contribué à la hausse du nombre d’emplois administratifs en lien avec la reprise des contrôles douaniers. Les activités de Duty Free, interdites au sein de l’UE, devraient également reprendre et générer un tourisme frontalier.
Tourisme
En raison de sa localisation et de la beauté de son littoral, Calais et ses environs bénéficient d’un tourisme ciblé. Les touristes viennent principalement de l’Angleterre, de la Belgique et du Nord de la France.
Région sauvage et préservée, bénéficiant d’un climat tempéré, la Côte d’Opale dans son ensemble enregistre d’ailleurs ces dernières années un niveau croissant de fréquentation touristique. L’été 2022 fut d’ailleurs une année record pour les Hauts de France.
Note : j’ai rénové et meublé en juillet 2022 un appartement T2 de 37m2 rue des Fours à Chaux à Calais, pour une exploitation LMNP. Mise en location à 460€ cc. J’ai reçu en 48h une 10aine de demandes de visites. J’ai finalement accepté de le louer, au dessus du loyer de marché, à une agence spécialisée en location courte durée AirBnB. Qui m’a indiqué peiner à trouver suffisamment de logements de qualité pour une demande touristique et professionnelle en forte tension.
Réputation de Calais – opportunité pour l’investissement locatif
La ville pâtit d’une réputation très négative. Elle est due en grande partie aux images, diffusées dans les médias et amplifiées dans l’imaginaire collectif, de la gestion des camps de migrants souhaitant relier l’Angleterre. La médiatisation de cette crise a atteint son apogée en 2016. Cette année furent diffusées les images de la « jungle de Calais », localisée en dehors de Calais et aujourd’hui démantelée.
Cela continue pourtant d’affecter lourdement l’image de la ville. Ce qui explique en partie le niveau extrêmement bas des prix malgré une forte demande locative pour les biens de qualité.
Conclusion
Calais offre en 2024 d’excellentes opportunités d’investissement locatif.
A deux conditions :
1/ D’accéder aux rares biens de qualité mis sur le marché à Calais. Qui sont très difficiles à trouver par les canaux traditionnels (Leboncoin, Seloger…). Sans une bonne connaissance des acteurs locaux il est presque impossible de dénicher les excellentes opérations, captées en priorité par les professionnels du secteur et les acteurs locaux.
2/ De faire les travaux de rénovation nécessaires pour proposer des logements attractifs (bien situés, fonctionnels, sains, propres et avec des équipements modernes). Ce qui permet de louer très rapidement et cibler des locataires de qualité à des niveaux de loyers hauts.
C’est ce réseau construit et cette expérience en rénovation d’immeubles que je mets à disposition de mes clients. Ainsi que mon expérience de nombreux investissements à Calais et dans d’autres villes secondaires en France.
- Pour découvrir des projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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