Estimation de travaux : les 6 principales erreurs

L’ estimation de l’enveloppe globale de travaux est un paramètre clé dans la réussite de votre investissement locatif. Que ce soit dans un appartement ou dans un immeuble entier. En particulier s’il s’agit d’un achat dans l’ancien (construction datant d’avant 1960).

Cet article n’est pas un développement théorique. Il s’agit d’un retour d’expériences concret d’investissements depuis plus de 6 ans dans des bâtiments anciens, constitués de plus de 70 appartements, bureaux et locaux commerciaux. Investissements réalisés pour moi et ou pour mes clients.

Nous parlerons ici de l’estimation de travaux pour un immeuble entier. Il s’agira d’avoir exactement la même attention si vous achetez un seul lot dans une copropriété. Les impacts travaux seront en effet proportionnellement les mêmes.

Je résume ci-dessous les 6 erreurs principales dans l’estimation de travaux, qui peuvent se cumuler les unes aux autres et aboutir à de graves problèmes de trésorerie.

La plupart amènent à sous-estimer le montant global de travaux à réaliser, avec la double-peine suivante.

1. La rentabilité et les cash flows réels de votre investissement seront moindres. Ce qui peut bien souvent faire basculer une opération de très bonne à mauvaise (avec cash-flow négatifs et rendement brut réel <6%).
2. Le complément de travaux non inclus devra être financé par un effort immédiat de trésorerie plutôt que par des mensualités de crédit travaux sur 20 ou 25 ans.

Note : sous-estimer de 15% l’enveloppe globale de travaux ne remet pas nécessairement en cause la qualité d’un investissement. La rentabilité brute réelle post travaux peut par exemple passer de 9% à 8%. C’est généralement le deuxième point ci-dessus (relatif au financement de travaux non prévus), qui est le plus problématique.

Erreur 1 – Ne pas tout visiter

Cela peut pourtant paraitre évident mais de nombreux investisseurs ne visitent pas la totalité de l’immeuble. Que vous achetiez un appartement dans une copropriété ou un immeuble entier, vous devez accorder la même importance à l’ensemble des éléments constitutifs du bâtiment.

Voici quelques uns des éléments souvent négligés lors des visites.

• Les caves.

Y accéder permet notamment de déceler des problèmes d’humidité structurels au niveau des sols et/ou des fondations. Ils peuvent être dûs à la présence d’une source d’eau environnante. Le cas échéants, l’humidité remonte par capillarité dans les murs et les appartements au dessus. Ce qui peut causer d’importantes dégradations dans vos appartements.

• Le ou les cours.

Prêtez attention à leur état, ainsi qu’à ceux des murs séparatifs de parcelle dont vous serez (co)propriétaire et responsable. Intéressez-vous également aux éventuels bâtiments annexes.

• Les combles.

Ils offrent un accès privilégié à la couverture ainsi qu’à certains éléments de récupération des eaux pluviales comme les chéneaux. Si les combles ne sont pas aménagés, vous pourrez également observer l’état de la charpente.

Erreur 2 – Ne pas bien observer

Tout visiter ne suffit pas si vous ne savez pas quoi observer/quelles informations rechercher. Voici quelques conseils concrets. Comme vous le verrez, l’un des grands sujets en ce qui concerne le bâtiment et les appartements est la détection d’éventuels problèmes d’humidité (défaut d’étanchéité).

Façades.

Elles ont pour fonction d’assurer d’une part une parfaite étanchéité du bâtiment et d’autre part une isolation thermique minimale. Une façade dégradée n’assurera généralement plus ces deux fonctions, avec des conséquences importantes sur l’état et le confort dans vos appartements. Si la façade côté rue attire généralement l’attention, l’état des autres façades (et notamment les pignons) n’est pas systématiquement analysé avec minutie.

Dans quel état général sont les façades côté rue/cour, les pignons et les façades des éventuels bâtiments annexes ? Les briques/pierres sont-elles fissurées par endroit ? Dans quel état sont les joints ? L’enduit est-il fissuré/craquelé ? Le cas échéant, cela est généralement annonciateur de problèmes d’étanchéité actuels ou à venir. Observez-vous des végétaux (mousse, arbustes…) accrochés en façades ? Ils sont sont le signe de la présence d’eau.

Note : complétez bien votre observation de la façade par une vérification intérieure des appartements et parties communes. Par exemple, une façade en pierres peut avoir l’air en bon état à première vue. Mais avec le temps et les intempéries, la pierre et les joints se détériorent progressivement et finissent par devenir poreux. Ce qui n’est pas toujours visible de l’extérieur.

Des fissures plus importantes en façades peuvent indiquer un problème structurel plus grave, surtout si elles se sont agrandies avec le temps. Astuce pour vérifier ce dernier point : comparez l’état actuel de la façade avec son état sur Google Street View. En cas de doute, demandez l’avis d’un maçon.

Système d’évacuation des eaux pluviales.

Dans quel état général sont les chéneaux, gouttières, rives ? Sont-ils bouchés/endommagés ?

Ce sont des éléments très importants pour la bonne évacuation des eaux de pluie. Un défaut sur ces éléments est d’expérience la cause de nombreux problèmes d’humidité. Par ruissellement des eaux de pluies sur le bâtiment lorsqu’elles ne sont pas correctement évacuées.

Caves.

Recherchez d’éventuels signes d’humidité (moisissures aux murs, pellicules d’eau en surface, salpêtre…). Munissez-vous si besoin d’une lampe torche pour mieux voir car elles ne sont pas toujours éclairées. Un facteur aggravant est l’absence d’aération empêchant la circulation de l’air humide.

Un fort taux d’humidité dans les caves sera à traiter impérativement. Une solution peut dans certain cas être d’installer une VMC avec plusieurs points de captage de l’air vicié pour facilité l’assèchement.

Charpente.

S’ils ne sont pas aménagés, les combles permettent d’observer la charpente. Dans quel état sont les pannes, chevrons, fermes…(tous les éléments constitutifs de la charpente) ? Observez vous un affaissement des pannes (qui pourrait révéler un défaut de répartition des forces ou une usure) ? Le bois est-il sec/humide/abîmé ? Est-il attaqué par les insectes (mérules, vrillette, termites…) ? Dans le doute, appuyez dans le bois avec un tournevis. S’il s’enfonce de plus de 3cm, ce n’est pas bon signe…

Dans le cas de charpentes métalliques, cherchez la présence éventuelle de rouille.

Toitures.

L’accès aux combles permet également d’observer de plus près l’état général de la toiture principale. Les ardoises/tuiles sont-elles fissurées/cassées/déplacées ? Y-a-t-il de la mousse ?

Observez bien tous les pans de la toiture (côté rue et côté cour) principale. Egalement les toitures des éventuels bâtiments annexes. A ce sujet, demandez si certaines contiennent de l’amiante. Le cas échéant et si la toiture est en mauvaise état, le coût de rénovation (dépose/pose) peut-être élevé.

Prêtez également attention aux éventuels toits terrasse et à leur bonne étanchéité.

Appartements.

Dans la continuité de vos observations du bâtiment, la première chose à chercher dans les appartements sont les éventuels signes de problèmes d’humidité. Il faudra le cas échéant les traiter en priorité.

L’humidité dans un appartement peut provenir de deux sources.

• De l’extérieur si le bâtiment n’est pas étanche (cf. points précédents).
• De la condensation de l’air intérieur chaud et humide au contact de parois froides. Phénomène d’autant plus important si l’appartement n’est pas bien ventilé et mal isolé.

Observez l’état général des murs et plafonds. Recherchez la présence d’éventuelles tâches, auréoles, moisissures. La peinture est-elle cloquée, les plinthes sont-elles déformées… ?

Concernant la ventilation générale de l’appartement : y-a-t-il des VMC/extracteurs d’air dans la salle de bains et la cuisine, des sorties d’air au niveau des fenêtres…? Sinon, il faudra les prévoir.

Dans un second temps, vous pourrez passer en revue l’état général de l’appartement. Quel est le type de revêtement au sol, l’état des murs et des plafonds (placo, dalles polystyrène…?), le niveau de qualité général des espaces cuisines et salle de bain (des éléments seront-ils à changer?) ? Y-a-t-il du double vitrage aux fenêtres ? Quel est l’état des éventuels équipements (radiateurs, électroménager…) ?

Quel est l’agencement des pièces avec arrivées/évacuations d’eau pour une éventuelle transformation ? L’installation électrique présente-t-elle des anomalies (tableau électrique aux normes, prises avec terre …) ?

Demandez si l’appartement est isolé au sol (thermique, acoustique) et au niveau des murs extérieurs (par l’intérieur). Pour information, les bâtiments anciens ont généralement des planchers bois qui peuvent occasionner des nuisances sonores importantes s’ils ne sont pas isolés. Un appartement bien isolé sera également moins énergivore. Ce qui est un atout que vous pourrez faire valoir auprès de vos locataires et vous permettra d’augmenter légèrement les loyers.

Parties communes.

Dans quel état général est la cour ? Les murs mitoyens sont-ils en bon état ? Le cas contraire, il sera de votre responsabilité d’engager des travaux de maçonnerie pour éviter qu’ils ne présentent un risque pour les locataires. Surtout s’ils sont fortement dégradés. Ce qui n’est pas si rare que cela lors des visites 🙂

Observez également l’état des portes, notamment celle de l’immeuble. Il n’est pas rare que les portes d’entrée soient endommagées. Si elles ne sont pas de dimensions standards, prévoyez environ 2 000€ pour un remplacement par une porte aluminium ou PVC sur-mesure.

Les espaces intérieurs communs (hall d’entrée, cage d’escalier, local technique, éventuelles box/caves) ne sont pas strictement prioritaires. Il est néanmoins nécessaire, dans une stratégie globale de proposer des prestations de qualité, qu’is soient en bon état (sains et propres). Ce qui est également associé à un meilleur niveau de rendement, ce que j’explique dans différents articles sur ce blog.

Le cas contraire, cela peut rebuter les locataires exigeants que vous auriez essayé d’attirer avec de belles prestations dans vos appartements.

Erreur 3 – Ne pas poser les bonnes questions

En complément de votre première analyse, voici un certain nombre de questions à poser systématiquement pour affiner votre estimation de travaux.

• De quand date la ou les toitures ? Y-a-t-il des factures de travaux ? Contiennent-elles de l’amiante ? Une révision a-t-elle été effectuée récemment ? Le cas échéant, demandez les factures correspondantes.
• Idem pour les façades. Quelle est la date du dernier ravalement ? Y-a-t-il eu une isolation thermique par l’extérieur ?
• Y-a-t-il des problèmes d’humidité dans les appartements ? Posez directement la question aux locataires. Ils vous fourniront généralement une réponse plus honnête que l’agent ou le vendeur.
• Quel est le système de chauffage général ? Si chauffage gaz, quel est le type de chaudière (simple ? à condensation ?) ? De quand date-t-elle et a-t-elle fait l’objet d’un entretien régulier ?
• L’ immeuble est-il bien raccordé au tout à l’égout ? Les eaux pluviales sont-elles en réseau unitaire ou séparatif ? Il n’est pas rare lorsque vous visitez un immeuble ancien que les eaux pluviales ne soient pas correctement acheminées. En cas de non conformité, le coût de remise aux normes sera à votre charge.
• Si vous observez des traces d’humidité, demandez des explications précises et cohérentes de leur origine. Les causes (fuite sur une installation de plomberie, infiltration…) ont-elles été réparées ? Demandez la facture attestant la réparation.
• En cas de fissures importantes sur un mur : sont-elles anciennes ? Se sont-elles agrandies récemment ?

En cas de doute sur un point précis à diagnostiquer ou à chiffrer, faites-vous aider d’un professionnel.

Note : soyez extrêmement vigilants sur la qualité du bâtiment. Votre enveloppe travaux doit aller en priorité vers sa rénovation. Le reste de votre enveloppe de travaux doit vous permettre à minima de proposer des logements propres et fonctionnels et d’avoir des parties communes (porte d’entrée, hall, cage d’escalier, cour…) en bon état. Sinon, ne donnez pas suite.

Erreur 4 – Mal diagnostiquer un défaut observé

Réussir votre estimation de travaux implique également de poser les bons diagnostics sur les défauts observés. C’est à dire d’en connaître la ou les causes exactes. Il s’agit d’un enjeu crucial, tant l’ampleur des travaux de réparation peut varier selon l’origine exacte du problème visible.

Voici un tableau illustratif de l’importance d’un bon diagnostic, concernant trois défauts apparents courants. Avec l’ordre de grandeur du coût de réparation associé, selon l’origine.

Selon la ou les causes du problème, un même symptôme peut nécessiter une enveloppe travaux/réparation allant de quelques centaines d’euros à >30k€. Et les causes peuvent être multiples et nécessiter de les corriger chacune pour résoudre le problème observé.

Exemple : un fort taux d’humidité dans un appartement en RDC.

Cela peut-être dû à un manque de ventilation + un défaut d’étanchéité en façade + des remontées d’humidité en provenance des caves. Traiter le problème durablement peut nécessiter de faire l’ensemble de ces travaux :

1. installation d’une VMC avec plusieurs points de captage ;
2. ravalement de façade avec application d’une solution d’étanchéité ;
3. assainissement de la cave (drainage, ventilation…).

Ne vous fiez pas aux explications rapides des agents ou du vendeur, qui imputent bien souvent l’humidité d’un appartement au seul manque d’aération par le locataire.

Ne pas faire les travaux ci-dessus va engendrer :

• une dégradation rapide des murs (placo, peinture, éventuels isolants) et des sols => rafraichissement plus fréquents et coûteux ;
• une perte d’efficacité énergétique et donc sur-coût de chauffage ;
• une dégradation du confort pour le locataire => plus forte rotation locative et in fine baisse de loyers.

En cas de doute (sur la gravité d’une fissure sur un mur de façade par exemple), demandez l’avis d’un professionnel compétent. A défaut de pouvoir solliciter l’avis d’un expert du bâtiment (couvreur, maçon, façadier…) pour chacune des anomalies constatées, une bonne expérience d’investisseur dans des bâtiments anciens peut suffire. C’est cette expérience que je propose à mes clients dans le cadre de mon accompagnement clé en main, de l’identification d’opportunités d’investissement jusqu’au suivi des travaux préalablement estimés.

Note : les meilleurs opportunités nécessitent de se positionner en <24h post visite. Vous n’aurez pas le temps de faire appel à des artisans spécialisés, qui sont généralement débordés et n’aurons souvent que peu de temps et d’intérêt à vous aider. A moins que vous ayez déjà fait appel à leur service par le passé.

Erreur 5 – Sous-estimer un poste de travaux identifié

Après avoir visité la totalité de l’immeuble, observé attentivement l’ensemble du bâtiment (parties communes, appartements), posé les bonnes questions et correctement identifié les origines des défauts observés, il s’agit de faire le bon chiffrage des travaux associés.

Façades.

Coût

Un ravalement de façade coûte entre 50€ et 100€ par m2, selon l’état de la façade et le niveau de finition souhaitée. Les actions à mener seront : nettoyage, réparation (reprise fissures et joints abimés), traitement et mise en place d’une protection (enduit, peinture, solution hydrofuge, isolation thermique…).

Dans le cadre d’un investissement locatif, les ravalement de façades ont essentiellement pour vocation de rétablir une parfaite étanchéité et un bon niveau d’isolation. L’aspect esthétique est secondaire.

Les fissures doivent être impérativement réparées pour éviter que l’humidité pénètre à l’intérieur du bâtiment par le ruissellement des eaux de pluie. Différents traitements (contre le gel, le froid, l’humidité) s’appliquent selon la nature des matériaux constitutifs de la façade (bois, pierre, brique…) et si la façade est enduite ou non.

En profiter pour réaliser une ITE ?

Une rénovation de façade peut également être l’occasion de réaliser une isolation thermique par l’extérieur afin d’améliorer la performance énergétique du bâtiment. Elle est coûteuse (entre 130€ et 200€/m2 échafaudage inclus) mais beaucoup plus efficace que l’isolation thermique par l’intérieur (ITE). L’ITE apporte également trois avantages importants : pas de pertes de superficie dans vos appartements (contrairement à une isolation par l’intérieur), pas de perte de loyer puisque le logement n’est par définition pas affecté par les travaux et meilleur performance énergétique (pas de ponts thermiques).

Les travaux en façade nécessitent généralement la pose d’un échafaudage, qui peut représenter plus du tiers du coût d’intervention global. Si nécessaire, grouper ces travaux avec une intervention sur la toiture permet d' »amortir » le coût de l’échafaudage.

Note : l’ANAH propose des subventions à la rénovation énergétiques des bâtiments. Selon les cas et les villes, le montant de subvention proposé peut être supérieur à 50% du coûts de vos travaux et peut inclure certains travaux non-énergétiques (réfection d’un mur, rénovation de parties communes). La contrepartie généralement demandée est le conventionnement des appartements (plafonds de loyers au m2). Le taux de prise en charge des travaux varie selon les loyers pratiqués (social, intermédiaire). Voir au cas par cas. Cela peut-être très intéressant.

Toiture.

Autre élément essentiel du bâtiment, elle est la source de nombreuses complications si son état n’a pas été correctement diagnostiqué et son éventuelle rénovation non incluse dans le budget travaux ET dans le financement.

Un remaniement de toiture coûte entre 30€ et 60€/m2 selon les matériaux (ardoises 32cm, ardoises 60cm, tuiles mécaniques, bac acier…) et le niveau de finition choisie.

Une rénovation complète charpente incluse coûte entre 250 et 450€/m2. Si la toiture est ancienne (>30 ans) et abîmée, changez là intégralement. Cela permettra par ailleurs de reprendre certains éléments de la charpente si besoin. Soyez vigilants si elle contient de l’amiante (toiture ancienne en fibro ciment par exemple) et si elle est fortement dégradée. Le coût de dépose peut-être très élevé.

Note : attention aux contraintes qui peuvent s’appliquer dans un secteur géographique classé Architectes de Bâtiments de France. La demande préalable de travaux ou le permis de construire sera soumis à leur approbation, qui nécessite généralement l’usage de matériaux et de techniques de rénovation spécifiques. Ce qui peut gonfler considérablement le budget travaux sur le bâtiment.

Appartements.

Sur un immeuble de 5 à plus de 10 lots, vous n’aurez pas le temps de multiplier les visites avec des professionnels et encore moins d’attendre le résultat de différents devis (peinture, plomberie, électricité…) avant de faire votre offre. D’autant plus s’il s’agit d’une très bonne opportunité.

Je vous conseille donc une méthode rapide d’évaluation que j’applique sur mes visites pour estimer le montant de travaux par appartements, pour des finitions propres et de qualité.

Avec l’expérience, j’ajuste ces estimations sur la base des observations faites et des contraintes locales (arrivées/évacuations eau, murs porteurs…).

Reprendre une mise à niveau sur un plancher (avec par exemple la pose d’une chape légère) coûte par exemple entre 15€ et 20€/m2. La démolition d’un mur coûte entre 20€ et 70€/m3, selon qu’il s’agit d’un mur maçonné ou d’un mur porteur.

Mais, à choisir, mieux vaut une estimation au bon ordre de grandeur qui vous permettra de faire une offre rapide et cohérente que de consacrer plusieurs semaines à avoir des devis détaillés. S’il s’agit d’une bonne opportunité, vous aurez à coup sûr perdu la vente.

Erreur 6 – Sur-estimer les travaux

C’est une erreur moins conséquente mais qui peut vous faire rater d’excellentes opportunités. Elle provient généralement des mêmes lacunes : un manque d’expérience dans l’estimation et la réalisation de travaux compensée par une estimation excessivement conservatrice et approximative.

En conséquence de quoi, votre offre (pour un niveau de rentabilité cible donné) risque de ne pas être compétitive.

Il est possible de s’appuyer sur le chiffrage d’un professionnel (couvreur, maçon, plombier…) pour un point précis. Mais cela ne suffira pas à avoir une estimation globale de l’ensemble des travaux nécessaires, d’autant que les artisans sont de plus en plus spécialisés.

Conclusion :

Un objectif de votre visite est de pouvoir faire une juste estimation de travaux (+/- 10%) dans un court délai (24h). Pour cela, il est important de scinder avec le plus de détails possibles les différents éléments à réaliser et, à défaut d’être accompagné d’un professionnel, d’adopter une méthode rigoureuse.

Une fois l’estimation des travaux correctement et rapidement réalisée, il faut également pouvoir bien les réaliser. Ce qui signifie : bien savoir ce que l’on veut, rédiger un cahier des charges précis et détaillé, choisir les bons artisans, négocier les devis, faire le suivi de travaux. C’est un autre sujet et sans doute d’objet d’un prochain article 🙂

L’estimation et le suivi des travaux sont un des services de l’accompagnement clé en main que je propose à mes clients. Vous souhaitez que l’on échange sur votre projet d’investissement locatif ? Présentez-moi votre projet ici.