Si vous souhaitez vous enrichir en investissant dans l’immobilier, commencer par acheter sa résidence principale (surtout si vous habitez une métropole comme Paris, Lyon ou Rennes où les prix se sont envolés) n’est pas la  bonne stratégie. Dans la majorité des cas, cela vous générera un important effort d’épargne (baisse de votre niveau de vie à court terme) et vous endettera fortement, ce qui rendra impossible de réaliser à court terme un investissement locatif. Pour une analyse plus détaillée de cette question, vous pouvez consulter mon article S’enrichir avec l’immobilier: acheter sa résidence principale ou rester locataire et faire des investissements locatifs ?

Comme n’importe quel investissement, l’investissement locatif présente des risques. Les principaux risques auxquels vous serez confrontés sont: la vacance locative, les impayés de loyers, l’explosion du coût ou du délais de vos travaux et, dans une moindre mesure si vous réalisez des investissements locatifs tels que ceux que je recommande, la baisse des prix de l’immobilier dans la ville où vous avez acheté. Investir, c’est identifier ces risques mais surtout les quantifier, sur la base de données chiffrées, et les limiter au maximum. Pour une analyse claire et objective de ces risques, vous pouvez consulter l’article Vacance locative, impayés, délais de travaux … Quels sont les principaux risques de l’investissement locatif et comment les limiter au maximum ? 

Calculer la performance financière de votre investissement locatif est essentiel pour en évaluer sa qualité, comparer vos opportunités d’investissements et éviter l’effet coup de coeur. Un excellent indicateur est le taux de rentabilité brute, qui est le ratio entre le montant de loyers hors charges et le coût d’acquisition du bien. Il est différent du taux de rendement locatif, même si on les confond très souvent. Pour comprendre les différents indicateurs de performance de votre investissement locatif et les calculer précisément, vous pouvez lire mon article Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif.

Acheter un immeuble entier peut faire peur, à juste titre. Pourtant, les immeubles de rapport offrent un très grand nombre d’avantages (prix d’acquisition, mutualisation des interventions de travaux, rentabilité locative…). Dans certaines villes de taille moyenne (entre 50 000 et 150 000 habitants) et avec une très bonne connaissance du marché local, il est possible d’acquérir un immeuble de rapport pour un prix d’acquisition inférieur à 200 000€. Pour une connaissance approfondie de ce type de biens, vous pouvez consulter mon article Les 5 raisons d’acheter un immeuble de rapport.

Votre niveau d’endettement conditionne votre capacité de financement et donc la nature des investissements locatifs que vous pourrez réaliser.Il dépend bien entendu de vos revenus et de vos charges mais son montant peut varier considérablement selon la méthode de calcul (plus ou moins stricte) retenu par votre établissement bancaire. Comprendre la manière dont sont calculés ces indicateurs est indispensable pour  présenter au mieux vos dossiers de financement et améliorer le taux d’acceptation de vos demandes de crédit. Cet article présente les différents modes de calcul d’endettement et les implications sur votre capacité de financement: Taux d’endettement: définitions et calculs.