J’ai réalisé mon premier investissement locatif à Boulogne-sur-Mer en 2019. Il s’agit d’un petit immeuble de rapport proche du centre-ville, acheté 172 000€ FAI et constitué de 3 appartements T2.
Boulogne-sur-Mer est une ville que je continue de cibler pour mes propres projets ainsi que ceux de mes clients. La ville offre en effet de nombreux atouts pour l’investissement locatif. Ci-dessous, une présentation synthétique de la ville et de ses principaux attraits.
Voir mes dernières réalisations à Boulogne-sur-Mer.
Localisation et accès
Boulogne-sur-Mer est la sous-préfecture du département du Pas-de-Calais, dans la région Haut-de-France. Elle est située au bord de la Manche, en face des côtes du sud de l’Angleterre. La ville est considérée comme la capitale touristique de la Côte d’Opale. Cette appellation désigne la partie du littoral au nord-ouest de la France, de la baie de la somme en Picardie jusqu’à Calais.
La ville est située à environ 100km à l’ouest de Lille et à 215km de Paris. Dunkerque et Calais sont respectivement à 75km et à 40km.
Boulogne-sur-Mer est desservie par deux gares en centre-ville :
- Boulogne Ville
- Boulogne Tintelleries.
La première relie directement Lille (1h), Amiens (1h15) et Paris (2h20). La seconde dessert le centre-ville de Calais en 20 minutes.
L’ autoroute A16 dessert Boulogne-sur-Mer depuis Paris et Amiens et continue jusque Calais et Dunkerque. En voiture, Boulogne-sur-Mer est à 1h10 environ de Lille. L’ aéroport régional Le Touquet Côte d’Opale est situé à environ 35km au sud de Boulogne-sur-Mer.
Quartiers ciblés pour l’investissement locatif à Boulogne-sur-Mer
Je cible le centre-ville de Boulogne-sur-Mer ainsi que certains quartiers limitrophes du centre. Ce sont les quartiers suivants :
- Dernier Sou
- Chemin vert
- Saint-Pierre
- Bréquerecque
- Beaurepaire
Les biens à proximité de la plage, quartier Gambetta, sont déjà à des niveaux de prix selon moi un peu trop élevés. J’exclus le quartier Capécure, plus excentré.
Ce sont des emplacements recherchés. Ils sont proches du bord de mer, de la vieille ville, des commerces essentiels (Darty, Fnac, supermarchés…).
Ils offrent un accès rapide aux gares ferroviaires, au port, ainsi qu’aux établissements d’éducation secondaire et aux universités. Notamment le campus boulonnais de l’Université du Littoral Côte d’Opale (ULCO) ainsi que les lycées d’enseignement supérieur Edouard Branly et Mariette.
Je m’intéresse également à certaines communes limitrophes recherchées. Par exemple :
- Le Portel (commune au sud, prisée pour son accès immédiat à des plages de qualité)
- Saint-Martin-Boulogne (petite commune résidentielle au nord).
Les prix à Boulogne-sur-Mer ont augmenté ces dernières années : +37% en cinq ans dans le département du Pas-de-Calais d’après une étude Meilleurs Agents. Malgré tout, il est encore possible de réaliser d’excellents investissements. A conditions de savoir dénicher les bonnes affaires, d’avoir un bon réseau de partenaires locaux (notamment pour les travaux) et d’être réactif.
Population de Boulogne-sur-Mer
Elle est la troisième ville du département derrière Calais et Arras. Elle compte 40 664 habitants en 2018 (source : Insee), globalement stable depuis 25 ans (43 678 habitants en 1990).
Boulogne-sur-Mer est également le centre d’une agglomération d’environ 84 000 habitants (source Insee), soit la 61e aire urbaine au niveau national.
La population boulonnaise est relativement jeune. La tranche des 15-44 ans représente 44,4% de la population. Ce qui s’explique en partie par la concentration relativement élevée d’étudiants en enseignement secondaire. Ils étudient notamment au lycée technique Edouard Branly, au lycée professionnel Saint-Joseph ainsi que sur les 3 sites du campus boulonnais de l’Université du Littoral Côte d’Opale (ULCO). Plus de 3 500 étudiants y sont inscrits.
70% de la population à Boulogne-sur-Mer est locataire, nettement supérieur à la moyenne nationale (40%) (source Insee). Ce qui offre un vaste marché de locataires potentiels à la recherche de logements de qualité.
Activité économique de Boulogne-sur-Mer
- La pêche et la filière halieutique
Le port de Boulogne-sur-Mer est le premier port de pêche en France devant le port breton de Lorient. Les activités halieutiques (liées à l’exploitation des ressources de la mer) en font le premier transformateur européen de produits de la mer. De nombreuses PME et ETI sont spécialisées dans cette filière, notamment Findus, Alfesca, Océan Délices….
Boulogne-sur-Mer compte également plusieurs centres de recherche dédiés à la mer. Ifremer par exemple ainsi que le pôle de compétitivité Aquimer.
- Le tourisme
L’agglomération de Boulogne-sur-Mer est la deuxième destination touristique de la région après celle de Lille. Les touristes sont principalement des Français, des Belges ainsi que des Anglais.
Ils viennent parcourir la côte d’Opale, visiter la vieille-ville mais également découvrir le Centre de Découverte de l’Environnement Marin Nausicaa. Ce dernier est l’un des plus grands aquariums européens et le premier site touristique du Nord-Pas-de-Calais. C’est le 14e site culturel le plus visité en France.
Depuis 2014, Boulogne-sur-Mer est classé « station de tourisme ».
- Secteur public
Le secteur public représente une part non négligeable des emplois (16,2%) (source Insee). Ce sont des employés des administrations publiques, de l’enseignement, de la santé et de l’action sociale
- Autres
Boulogne accueille le siège de nombreuses PME. Par exemple, une usine de crayons BIC ainsi que le centre d’appels Armatis.
Boulogne-sur-Mer – Atouts pour l’investissement locatif
Boulogne-sur-Mer offre de nombreux atouts dans le cadre d’un investissement locatif de rendement.
- Prix moyens encore bas, malgré une hausse continue depuis 5 ans. Environ 1 660€/m2 en 2022. Ce sont des prix très attractifs pour une agglomération de plus de 82 0000 habitants.
- Rendement locatif très élevé, du fait des prix des prix d’acquisition d’une part mais également des niveaux de loyers/m2 relativement hauts. Tirés par la forte part de locataires (70%, source Insee). Ce sont notamment des étudiants et jeunes actifs.
- Peu de concurrence sur les logements de qualité, malgré la mise en place du Permis de Louer. A condition de proposer des logements correctement rénovés et biens situés, il est facile de se positionner en haut de l’offre locative pour d’attirer les meilleurs locataires et s’assurer une très faible vacance locative.
- Une région attractive, du fait de la proximité immédiate d’un littoral préservé et d’un climat tempéré. En témoignent le développement rapide des locations courte durée sur la côté d’Opale ces dernières années, où les prix atteignent dans certains communes (Wissant par exemple) plus de 6 000/m2.
Conclusion
Boulogne-sur-Mer est une commune dynamique avec un emplacement privilégié sur la côte d’Opale. Ce qui assure une certaine qualité de vie à ses habitants et un véritable attrait touristique.
Les appartements et immeubles à proximité du centre-ville sont aujourd’hui très prisés des investisseurs locaux et de la région. Ce qui tire les prix à la hausse et rend de plus en plus difficile de dénicher de bonnes affaires.
Il faut pour cela un excellent réseau local et une disponibilité quasi immédiate. C’est ce réseau construit depuis plus de 5 ans et mon expérience d’investisseur dans la ville que je mets à disposition de mes clients.
Découvrez ici mon dernier investissement à Boulogne-sur-Mer.
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