J’ai réalisé mon premier investissement locatif à Boulogne-sur-Mer en 2019. Il s’agit d’un petit immeuble de rapport proche du centre-ville, acheté 172 000€ FAI et constitué de 3 appartements T2.
Boulogne-sur-Mer est une ville que je continue de cibler pour mes propres projets ainsi que ceux de mes clients. La ville offre en effet de nombreux atouts pour l’investissement locatif. Ci-dessous, une présentation synthétique de la ville et de ses principaux attraits.
Voir mes dernières réalisations à Boulogne-sur-Mer.
Synthèse : atouts pour l’investissement locatif
- Des prix encore extrêmement attractifs (entre 1 300€/m2 et 2 200€/m2 en centre-ville et à proximité) malgré la hausse de plus de 40% depuis 5 ans (Meilleurs Agents, 2024).
- Rendement locatif très élevé, du fait des niveaux de loyers/m2 relativement hauts. Tirés par la forte part de locataires (70%, source Insee).
- Une tension locative (*) élevée (très forte demande pour les biens de qualité bien situés)
- Peu de concurrence sur les logements de qualité, malgré la mise en place du Permis de Louer.
- Une activité économique stimulée par :
- les activités historiques en lien avec la pêche et la filière halieutique ;
- la forte croissance de l’activité touristique ces dernières années ;
- la relance du programme nucléaire (site de Graveline notamment) et des activités industrielles autour de Dunkerque.
- Une région (la Côte d’Opale) de plus en plus attractive (climat tempéré, littoral préservé)
- Une politique local d’investissements, notamment dans le tourisme, qui porte ses fruits : succès de Nausicaa (plus grand aquarium en Europe), aménagements du port et du front de mer, mise en place du Permis de Louer…
(*) c’est un excellent indicateur de l’attractivité locative d’une ville. Ainsi que du niveau de risque associé au rendement locatif. A Boulogne-sur-Mer, les investissements du maire actuel M. Cuvilier ont porté leurs fruits. L’activité touristique, notamment, s’est développée. De plus en plus de propriétaires exploitent leur bien en location saisonnière. Ce qui a asséché en partie l’offre de logements longue durée et accru la tension locative sur ces biens. En 2024, une annonce d’un T2 propre et bien situé reçoit sur Leboncoin une 30aine de demandes en 48h. Et les loyers en locations longue durée ont fortement augmenté.
Ci-dessous, la comparaison de la tension locative entre Boulogne-sur-Mer et Le Havre. Ville que je connais très bien, pour y avoir réalisé plusieurs investissements locatifs (source : Loc Service, Tensiomètre Locatif).
La jauge montre le niveau de difficulté, pour un locataire, à trouver un logement.
Localisation et accès
Boulogne-sur-Mer est la sous-préfecture du département du Pas-de-Calais, dans la région Haut-de-France. Elle est située au bord de la Manche, en face des côtes du sud de l’Angleterre. La ville est considérée comme la capitale touristique de la Côte d’Opale. Cette appellation désigne la partie du littoral au nord-ouest de la France, de la baie de la somme en Picardie jusqu’à Calais.
La ville est située à environ 100km à l’ouest de Lille et à 215km de Paris. Dunkerque et Calais sont respectivement à 75km et à 40km.
Boulogne-sur-Mer est desservie par deux gares en centre-ville :
- Boulogne Ville
- Boulogne Tintelleries.
La première relie directement Lille (1h), Amiens (1h15) et Paris (2h20). La seconde dessert le centre-ville de Calais en 20 minutes.
L’ autoroute A16 dessert Boulogne-sur-Mer depuis Paris et Amiens et continue jusque Calais et Dunkerque. En voiture, Boulogne-sur-Mer est à 1h10 environ de Lille. L’ aéroport régional Le Touquet Côte d’Opale est situé à environ 35km au sud de Boulogne-sur-Mer.
Quartiers ciblés pour l’investissement locatif à Boulogne-sur-Mer
Je cible le centre-ville de Boulogne-sur-Mer ainsi que certains quartiers limitrophes du centre. Ce sont les quartiers suivants :
- Dernier Sou
- Chemin vert
- Saint-Pierre
- Bréquerecque
- Beaurepaire
Les biens à proximité de la plage, quartier Gambetta, sont déjà à des niveaux de prix selon moi un peu trop élevés. J’exclus le quartier Capécure, plus excentré.
Ce sont des emplacements recherchés. Ils sont proches du bord de mer, de la vieille ville, des commerces essentiels (Darty, Fnac, supermarchés…).
Ils offrent un accès rapide aux gares ferroviaires, au port, ainsi qu’aux établissements d’éducation secondaire et aux universités. Notamment le campus boulonnais de l’Université du Littoral Côte d’Opale (ULCO) ainsi que les lycées d’enseignement supérieur Edouard Branly et Mariette.
Je m’intéresse également à certaines communes limitrophes recherchées. Par exemple :
- Le Portel (commune au sud, prisée pour son accès immédiat à des plages de qualité) ;
- Saint-Martin-Boulogne (petite commune résidentielle au nord) ;
- Outreau (centre-ville mignon et apprécié).
Les prix à Boulogne-sur-Mer ont augmenté ces dernières années : +42% en cinq ans dans les derniers chiffres 2024 Meilleurs Agents . Malgré tout, il est encore possible de réaliser d’excellents investissements. A conditions de savoir dénicher les bonnes affaires, d’avoir un bon réseau de partenaires locaux (notamment pour les travaux) et d’être réactif.
Population de Boulogne-sur-Mer
Elle est la troisième ville du département derrière Calais et Arras. Elle compte 40 588 habitants en 2020 (source : Insee), globalement stable depuis 25 ans (43 678 habitants en 1990).
Boulogne-sur-Mer est également le centre d’une agglomération d’environ 84 000 habitants (source Insee), soit la 61e aire urbaine au niveau national.
La population boulonnaise est relativement jeune. La tranche des 15-44 ans représente 44,4% de la population. Ce qui s’explique en partie par la concentration relativement élevée d’étudiants en enseignement secondaire. Ils étudient notamment au lycée technique Edouard Branly, au lycée professionnel Saint-Joseph ainsi que sur les 3 sites du campus boulonnais de l’Université du Littoral Côte d’Opale (ULCO). Plus de 3 500 étudiants y sont inscrits.
70% de la population à Boulogne-sur-Mer est locataire, nettement supérieur à la moyenne nationale (40%) (source Insee). Ce qui offre un vaste marché de locataires potentiels à la recherche de logements de qualité.
Activité économique de Boulogne-sur-Mer
- La pêche et la filière halieutique
Le port de Boulogne-sur-Mer est le premier port de pêche en France devant le port breton de Lorient. Les activités halieutiques (liées à l’exploitation des ressources de la mer) en font le premier transformateur européen de produits de la mer. De nombreuses PME et ETI sont spécialisées dans cette filière, notamment Findus, Alfesca, Océan Délices….
Boulogne-sur-Mer compte également plusieurs centres de recherche dédiés à la mer. Ifremer par exemple ainsi que le pôle de compétitivité Aquimer.
- Le tourisme
La région est de plus en plus attractive, du fait de la proximité immédiate d’un littoral préservé et d’un climat tempéré. En témoignent le développement rapide des locations courte durée sur la côté d’Opale ces dernières années, où les prix atteignent dans certains communes (Wissant par exemple, 20mn au nord de Boulogne-sur-Mer) plus de 6 000/m2.
L’agglomération de Boulogne-sur-Mer est la deuxième destination touristique de la région après celle de Lille. Les touristes sont principalement des Français, des Belges ainsi que des Anglais.
Ils viennent parcourir la côte d’Opale, visiter la vieille-ville mais également découvrir le Centre de Découverte de l’Environnement Marin Nausicaa. Ce dernier est l’un des plus grands aquariums européens et le premier site touristique du Nord-Pas-de-Calais. C’est le 14e site culturel le plus visité en France.
Depuis 2014, Boulogne-sur-Mer est classé « station de tourisme ».
- Secteur public
Le secteur public représente une part non négligeable des emplois (16,2%) (source Insee). Ce sont des employés des administrations publiques, de l’enseignement, de la santé et de l’action sociale
- Autres
Boulogne accueille le siège de nombreuses PME. Par exemple, une usine de crayons BIC ainsi que le centre d’appels Armatis.
Conclusion
Boulogne-sur-Mer a connu une évolution très favorable depuis 10 ans. Sa force réside dans son emplacement privilégié sur la côte d’Opale. Qui assure une certaine qualité de vie à ses habitants et un véritable attrait touristique que les investissements récents ont sur valoriser.
Les appartements et immeubles à proximité du centre-ville sont aujourd’hui très prisés des investisseurs locaux et de la région. Ce qui tire les prix à la hausse et rend de plus en plus difficile de dénicher de bonnes affaires.
Il faut pour cela un excellent réseau local et une disponibilité quasi immédiate. C’est ce réseau construit depuis plus de 5 ans et mon expérience d’investisseur dans la ville que je mets à disposition de mes clients.
Découvrez ici mon dernier investissement à Boulogne-sur-Mer.
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