Les cash flow sont un des indicateurs les plus importants de votre investissement locatif. Voyons la définition des cash flow et la manière de le mesurer.
Cash flow négatifs, cash flow positifs, cash flow nets…définition
Les « cash flow » sont les flux de trésorerie liés à votre investissement locatif, que vous allez observer sur votre compte bancaire ou celui de votre société. On les observe généralement au mois le mois et annuellement.
- Cash flow positifs : ensemble des encaissements de loyers que vous allez percevoir.
- Cash flow négatifs : ensemble des décaissements liés à votre investissement locatif: remboursements de crédit, taxe foncière, gestion locative, assurances, entretiens/réparations courantes de votre bien, travaux …
- Cash flow net : différence entre les cash flow positifs positifs et les cash flow négatifs. Si elle est positive, c’est un investissement à cash flow nets positifs (c’est à dire un excellent investissement). On peut calculer un cash flow net « avant impôts » ou « après impôts ».
Note : une charge est différente d’un décaissement même si les deux termes sont étroitement liés. Une charge peut ne pas donner lieu à un décaissement (exemple: l’amortissement de votre bien) et un décaissement n’est pas toujours considéré comme une charge comptablement et fiscalement (exemple: remboursement du capital de votre crédit).
Les cash flow : un excellent critère d’investissement
L’étude des cash flow prévisionnels, à minima années après années, est primordiale. Si les cash flow annuels nets sont négatifs, comme dans 95% des investissements immobiliers, vous aurez alors d’une manière ou d’une aura un effort d’épargne à réaliser.
Concrètement, vous devrez tous les mois/ans épargner pour “combler” le besoin de trésorerie de votre investissement. Ce n’est pas dramatique si le montant est faible, mais ce n’est pas idéal.
L’étude des cash flow nets peut vous aider à décider si vous allez réaliser ou non un investissement locatif. Un excellent critère d’investissement est de vous positionner uniquement sur des investissements qui génèrent, selon votre prévisionnel, des cash flow nets positifs.
Limite de l’approche par les cash flow
La limite de cet indicateur et raison pour laquelle il est à manier avec précaution, est qu’il peut amener à tirer les mauvaises conclusions.
Raison à cela ? Il intègre dans son calcul le remboursement du crédit, qui peut varier considérablement selon les choix de financement et qui est totalement indépendant de la qualité de l’opération. Pour faire simple, un cash flow net positif ne permet pas de conclure que l’opération est de qualité, si par exemple l’investisseur a mis beaucoup d’apport pour financer l’opération.
Exemple : vous achetez un bien 100 000€. Vous mettez 50 000€ d’apport et empruntez donc 50 000€. Quand bien même votre rentabilité brute serait médiocre, par exemple 5%, votre opération dégagerait plus de cash flow tous les ans que si vous aviez investi sans apport dans le même bien avec une rentabilité brute de 8%. Pourtant, mieux vaut sans hésitation choisir la 2e opération.
L’étude du Taux de Rendement Interne (TRI) permet de clore définitivement les débats et de trancher parmi les deux options citées plus haut.
