DUNKERQUE – Analyse de la ville pour l’investissement locatif

Je réalise des investissements locatifs à Calais, Boulogne-sur-Mer et à Dunkerque depuis plus de 7 ans. Pour des clients et à titre personnel, j’ai acheté et fait acheter dans cette région 18 immeubles de rapport. Soit plus de 80 appartements, locaux commerciaux et bureaux.

Voir ici quelques-unes de mes réalisations.

Je vous présente dans cet article mon analyse de Dunkerque, qui est selon moi l’une des villes les plus attractives en 2023 en France pour un investissement locatif de rendement.

Synthèse : atouts de Dunkerque pour l’investissement locatif

1. Un niveau de prix encore très attractif (entre 1300€/m2 et 2600€/m2) malgré la progression de plus de 20% des prix depuis 5 ans (Meilleurs Agents).
2. Une tension locative (*) très élevée (taux de logements vacants très bas)
3. Un très fort dynamisme économique, accentué en 2022/2023 par des investissements industriels massifs : EDF (construction de 2 nouveaux EPR, 50Mds€), Prologium (batteries, 5,2Mds€), Arcelor Mittal (1,3Mds€).
4. Une région, la Côte d’Opale, de plus en plus attractive (climat tempéré, littoral préservé) : fréquentation touristique en forte hausse, re-migration locale favorisée par le télétravail…
5. Une politique locale ambitieuse et « pro business » menée depuis 2014 par Patrice Vergriete.

(*) C’est un très bon indicateur synthétique de l’attractivité de Dunkerque pour un investissement locatif. Elle traduit en effet le niveau de difficulté pour un locataire de trouver un logement. Compte tenue de l’offre de logements disponibles par rapport à la demande.

Et donc la capacité pour un bailleur à choisir son locataire et relouer son bien rapidement.

Ci-dessous une comparaison entre Dunkerque et Le Havre, ville que je connais par ailleurs très bien et où j’ai acheté plusieurs immeubles de rapport (source : site Tensiomètre Locatif).

Localisation et accès

Localisation

Dunkerque est dans le département Nord (contrairement à Calais et Boulogne-sur-Mer qui sont dans le Pas-de-Calais). Dans la région Hauts-de-France.

La ville est à l’extrémité nord de la Côte d’Opale, un littoral sauvage et préservé, fait de vastes plages de sables fins, de dunes et de falaises. Dunkerque est à moins de 10km de la frontière belge et à 65km au nord de Lille.

Les Dunkerquois bénéficient d’un accès immédiat à la jolie plage de Malo-les-Bains (voir ci-dessous).

Accès (trains, autoroutes)

9 trains quotidiens en semaine partent de Paris pour Dunkerque. Dont 4 TGV directs, pour un trajet de 2h. Lille est également fréquemment desservie en TER (30mn).

Deux axes auto-routiers desservent Dunkerque. D’une part l’A16 (Paris, Beauvais, Amiens, Boulogne-sur-Mer, Calais, Dunkerque) de la région parisienne vers la Belgique. D’autre part l’A25 qui relie Lille et Dunkerque.

Quartiers ciblés pour l’investissement locatif à Dunkerque

Contrairement à Calais ou à Boulogne-sur-Mer, je n’exclus pas à Dunkerque de quartiers lors de mes recherches de biens. Mon filtre est plutôt à l’échelle de certaines rues spécifiques et au cas par cas.

En revanche, il est devenu quasiment impossible de faire des investissements à très hauts rendements locatifs (*) dans les quartiers à proximité du bord de mer : Malo-les Bains, le Méridien, la Digue. En effet, les prix y dépassent bien souvent les 2000€/m2 hors travaux.

(*) je considère qu’un investissement locatif est à haut rendement lorsqu’il permet d’être en cash-flow neutre dans les conditions de crédit 2023 avec un apport de 15 à 20% et pour un emprunt sur 20 ans. Cela implique généralement, pour les investissements en longue durée que je pratique, un prix d’acquisition inférieur à 1800€/m2.

Population de Dunkerque

Avec 86 545 habitants en 2020 (source : Insee), Dunkerque est la plus peuplée des 3 villes (avec Calais et Boulogne-sur-Mer) où j’investis dans la région Hauts-de-France. En nombre d’habitants, c’est ainsi la 5e plus grande ville de la région.

La communauté urbaine de Dunkerque, qui inclut 17 communes dont celle de Gravelines (où se situe la centrale nucléaire EDF), rassemblait 192 635 habitants en 2020 (source : Insee).

Le taux de pauvreté à Dunkerque est supérieur à la moyenne nationale. Néanmoins, le dynamisme économique actuel alimente une demande locative de qualité. Elle provient notamment des milliers d’employés (ingénieurs, techniciens, cadres…) qui travaillent sur les importants sites industriels et tertiaires de l’aire urbaine dunkerquoise. Population qui va croître dans les 10 prochaines années du fait des nouveaux investissements à venir (cf. ci-dessous).

Dunkerque compte également une importante population étudiante. Ils étaient 4 958 inscrits en 2018 en enseignement secondaire (source : Ministère de l’Enseignement Supérieur). Principalement au sein du campus de l’Université Littoral-Côte-d’Opale de Dunkerque.

Cela explique en partie la part élevée des 15-44 ans, qui représentent plus de 35% de la population (source : Insee). Elle est par ailleurs majoritairement locataire : 53,6% de locataires en 2020 (source Insee). Bien au dessus de la moyenne nationale, ce qui offre un vaste marché locatif.

Note : l’objectif lors de mes investissements locatifs est de proposer des logements de qualité (bien situés, correctement agencés, propres, lumineux…) correspondant grosso modo au 10% des meilleurs logements du marché. Ce qui permet en retour de cibler cette population locative sérieuse et solvable. Que ce soit des employés du privé, fonctionnaires, étudiants avec garants etc.

Activité économique de Dunkerque

Un secteur industriel très dynamique

La part des emplois industriels au sein de l’aire urbaine de Dunkerque, 13,2% (source : Insee) est supérieure à celle de la France, 11,8% (source : Insee).

Par ailleurs, les perspectives à moyen-terme de créations nettes d’emplois industriels sont très favorables. Voici quelques-un des investissements massifs confirmés en 2022/2023.

• 50 Mds € à horizon 2035 pour 2 EPR nouvelle génération (site de Gravelines).
• 5,2 Mds € du taïwanais ProLogium (Méga usine de batteries).
• 1,3 Md € de ArcelorMittal pour décarboner son site de Dunkerque.
• 1,5 Md € du Chinois XTC et Français Orano pour la production de composant de batteries lithium.
• 1,5 Md € du grenoblois Verkor pour l’implantation d’un site de fabrication de batteries.

Sachant que les économistes estiment qu’un emploi industriel génère entre 2 et 3 emplois dans les services associés. Ces investissements industriels auront ainsi un effet démultiplicateur sur l’emploi global.

Ce sont notamment des emplois de soutien à l’activité industrielle. Par exemple, dans les activités de conseils financiers, d’expertise juridique et comptable, de génie civil, de maintenance, de transport…

Ainsi par exemple, l’implantation du grenoblois Verkor (1200 emplois à terme) devrait générer en complément plus de 3 000 emplois indirects (source : Les Echos).

Note : outre les investissements massifs d’EDF sur le site de Gravelines dans le cadre de la relance de la filière nucléaire, Dunkerque est en passe de devenir l’un des centres européens dans le domaine de la batterie. Grâce notamment à l’action visionnaire et « pro entreprises » de son maire Patrice Vergriete. Qui a su créer en quelques années un écosystème industriel extrêmement attractif.

Commerce, transports et services

Ils représentent 41,2% de l’emploi total (source : Insee).

L’activité portuaire de Dunkerque va par exemple bénéficier du dynamisme du secteur industriel décrit plus haut. C’est déjà aujourd’hui un acteur important dans le transport de marchandises (3e port français après celui de Marseille et du Havre).

Le Grand port maritime de Dunkerque est ainsi en 2022 à l’origine de 14 500 emplois directs et indirects (source : Nord Littoral).

Secteur public (administrations, enseignement, santé, action sociale)

Il représente 38,4% des emplois en 2020 (source : Les Echos), contre 32,0% en France.

La part relativement importante de l’emploi public est une bonne chose du point de vue d’un investissement locatif. En effet, ce sont des employés avec une situation stable et un salaire garanti.

Conclusion

Dunkerque est selon moi une des villes les plus attractives en 2023 pour réaliser un investissement locatif de rendement. A certaines conditions.

1. Avoir accès aux rares bien de qualité. Dunkerque, tout comme Calais et Boulogne-sur-Mer, bénéficie depuis 5 ans d’un fort regain d’intérêt de la part des investisseurs (Parisiens, Lillois, Anglais, Belges…) et primo-accédants. Qui se traduit par la forte hausse des prix dans ces villes. +20,9% à Dunkerque ; +57,0% à Calais ; +57,0% à Boulogne-sur-Mer. Trouver des biens de qualité à des prix attractifs est devenu difficile.
2. Eviter les situations à problèmes. Avec l’expérience, j’ai appris à fuir certains biens attractifs sur le papier. Notamment dans le cas de situations locatives compliquées ou incertaines, de créations d’appartements sans autorisation d’urbanisme, de certains travaux nécessaires mais rendus incertains par la présence de locataires…
3. Bien estimer et réaliser les travaux. Voir les erreurs à éviter lors de l’estimation des travaux. Et les connaissances de base à acquérir avant de se lancer. Mes plus grandes erreurs à mes débuts ont concerné l’estimation des travaux.
4. Pouvoir déléguer la gestion locative à un prestataire de qualité et de confiance. Ici, encore, un mauvais gestionnaire peut d’expériences avoir un impact désastreux sur votre rendement, vos cash-flow, et votre niveau de sérénité.

Sur tous ces aspects, mes clients bénéficient de mon retour d’expérience d’investisseur à Calais, Boulogne-sur-Mer et Dunkerque depuis plus de 7 ans. Ainsi que du réseaux de professionnels (artisans, agents immobiliers, notaires, anciens vendeurs…) de confiance que j’ai bâti durant ces années. Ce qui leur permet bien souvent de faire des acquisitions de qualité, à des prix en dessous du marché et avec le maximum de sérénité.

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