Je réalise des investissements locatifs au Havre, personnellement et pour des clients, depuis plus de 5 ans. Avec une spécialisation dans les immeubles de rapport. Malgré la hausse des prix observés ces dernières années dans les quartiers centraux et proche de l’université, Le Havre reste une ville offrant d’excellentes opportunités d’investissement de rendement. Voici une présentation synthétique du Havre et une analyse de ses atouts du point de vue de l’investissement locatif.
Localisation et accès
Le Havre est une ville portuaire située dans le département de la Seine Maritime (région Normandie). Elle en est l’une des sous-préfecture avec Dieppe. En grande partie bombardée et détruite pendant la seconde guerre mondiale, la ville fut reconstruite selon les recommandations du célèbre architecte Auguste Perret. Les bâtiments en béton (dont la célèbre église Saint-Joseph) se mêlent aux immeubles traditionnels en briques rouges. Reconnaissance internationale de ce travail de re-construction, le centre-ville du Havre figure depuis 2005 au Patrimoine Mondiale de l’Unesco.
Le Havre est située sur la rive droit de l’estuaire de la Seine, en bord de Manche. A 91km de Rouen (au sud-est), 98km de Caen (sud-ouest) et 197km de Paris (sud-est).
Longtemps tournée vers la mer et relativement enclavée au nord de l’estuaire de la Seine, la construction des ponts de Tancarville (1959) et de Normandie (1988) ont grandement facilité l’accès autoroutier au Havre. Le Havre est désormais à moins de 2h de l’Ile de France via Rouen (A13 puis A131). A 1h de Caen (A13 puis A29) et à moins de 2h d’Amiens (A29).
La Ligne Nouvelle Paris Normandie doit par ailleurs permettre de rapprocher Le Havre de Paris en train. Ce qui augmenterait d’avantage l’attractivité de la ville à terme.
Quartiers ciblés pour l’investissement locatif au Havre
Je cible uniquement la partie basse de la ville. Je me concentre en particulier sur les quartiers en centre-ville (notamment le quartier Coty) ainsi que les quartiers Anatole France, Danton, Sainte-Marie, Saint Nicolas et Massillon.
Ce sont les quartiers proches de l’EM Normandie, en hyper centre-ville et à proximité de la gare et de l’université du Havre.
Rançon de leur succès, les biens de qualité (bien situés et à des prix attractifs) sont devenus difficiles à trouver. Et quasiment inexistants sur les sites généralistes.
Population du Havre
Le Havre est la commune la plus peuplée de Normandie avec 172 000 habitants (3 624 habitants/km2). Son aire urbaine (incluant les communes limitrophes) est constituée de 290 000 habitants (source Insee).
Le Havre est une ville étudiante. Elle accueille plusieurs établissements d’éducation supérieure. Notamment l’EM Normandie (3 200 étudiants et chercheurs) et l’université du Havre proche de la gare. Cette dernière compte plus de 8 000 étudiants, enseignants et chercheurs. .
La population est, en partie pour cette raison, relativement jeune. La tranche des 15-44ans constitue environ 40% de la population. Et majoritairement locataire : 59% de locataires en 2017, bien au dessus de la moyenne nationale (source Insee).
Le Havre offre ainsi un vaste marché potentiel pour l’investissement locatif. Proposer des logements très bien situés et de qualité permet d’attirer les meilleurs locataires.
Activité économique du Havre
Le secteur du commerce, des transports et des services représente plus de la moitié des emplois Havrais (source Insee). Il est notamment tiré par l’activité portuaire. Le Havre est le deuxième port de France derrière celui de Marseille pour le transport de marchandises. Et le premier port de France pour les conteneurs. Un important chantier portuaire (Port 2000) a été initié en 2001 pour moderniser et développer la capacité d’accueil des conteneurs. En vue d’être compétitif vis à vis de des ports d’Anvers et de Rotterdam, principaux ports du nord de l’Europe.
Le secteur public (administrations, enseignement, santé, action sociale) est également très présent, et représente plus du tiers des emplois (source Insee).
Le secteur industriel est la 3e source d’emplois (9% du total), le reste des emplois étant issus de l’agriculture et du secteur de la construction. L’essentiel des emplois industriels havrais sont fournis par ses usines de raffinage (assurant plus du tiers de la capacité française de raffinage) et de pétrochimie (implantations de Total et Chevron notamment). Ainsi que par son activité d’équipements industriels et automobiles. Notamment l’usine Renault Sandouville, principal employeur industriel de la région.
Le Havre – Atouts pour l’investissement locatif
Tout d’abord, un niveau de prix/m2 qui reste relativement bas (entre 1300€/m2 et 1700€/m2 selon les quartiers). Malgré la hausse continue des prix observée depuis 5 ans (+12,3% d’après Meilleurs Agents).
Ensuite, un parc de logements qui demeure de piètre qualité (bâtiments et logements vétustes). Ce qui permet, à condition de faire les travaux de rénovation nécessaires, de se positionner relativement facilement en haut l’offre locative locale. Afin de cibler la part significative des locataires de qualité prêts à payer un loyer plus élevé pour accéder à un logement propre, sain, bien agencé et avec un équipement moderne. Ce qui permet d’obtenir des rendements locatifs élevés.
Note : de nombreuses primes, accordées par l’intermédiaire de l’ANAH, participent également à la modernisation de la ville par la rénovation des bâtiments anciens. Elles concernent à présent aussi bien les propriétaires bailleurs que les propriétaires occupants. Elles peuvent représenter jusqu’à 50% du coût de rénovation d’un immeuble (appartements et parties communes). Bien dimensionnés et réalisés intelligemment, les projets de rénovation soutenues par l’ANAH peuvent être un atout considérable dans le cadre d’un investissement locatif.
Finalement, le Havre bénéficie depuis plusieurs années d’une politique volontariste de modernisation et de réhabilitation de nombreux quartiers, qui se poursuit actuellement sous le mandat d’Edouard Philippe. Elle a notamment donné lieu à la mise en service du Tram en 2012 (qui devrait à l’avenir s’étendre aux quartiers Massillon et Graville) et à la modernisation des infrastructures portuaires accompagnée d’une réhabilitation des quartiers environnants. La finalisation du projet de Ligne Grande Vitesse entre le Havre et Paris apporterait un supplément d’attractivité à la ville.
Sans compter la proximité immédiate à de belles plages de sable et de galets, aménagées pour la promenade et bordées par de nombreux restaurants et bars. Ce qui apporte une qualité de vie à ses habitants.
Conclusion
Les appartements et les immeubles de rapport bien situés et à des prix attractifs (<1600€/m2 travaux inclus) sont devenus très rares. La concurrence a fortement augmenté depuis quelques années, notamment sur les biens à proximité de l’Université du Havre et dans les quartiers Coty et Danton.
Sans une forte proximité avec les acteurs locaux (notaires, agents immobiliers), il est difficile de faire de très bons investissements. C’est cette expérience personnelle d’investisseur au Havre et le réseau local construit depuis plus de 5 ans que je mets à disposition de mes clients pour leur permettre d’accéder à des biens hors marché. Et de faire d’excellents investissements clé en main.
