La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est l’un des régimes fiscaux phares de l’investissement locatif. Il présente en effet de très nombreux avantages, en particulier par rapport à la location nue (non-meublée).
Sous certaines conditions, il permet notamment de déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre logement. Ce qui diminue considérablement votre fiscalité.
Dans la plupart des cas, ce régime vous permettra de ne pas payer d’impôt pendant 10 ans. Voyons dans le détail à quelles conditions ce régime s’applique et quels en sont les avantages.
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : quelles conditions respecter pour en bénéficier ?
Condition 1 : le logement doit être détenu à titre privé
Pour bénéficier du statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), votre logement doit être détenu à titre privé. Il n’est pas possible de bénéficier de ce statut si votre logement est détenu au travers d’une société (SCI par exemple). Dans ce dernier cas, d’autres régimes fiscaux s’appliquent.
Investir en tant que particulier est intéressant si vous souhaitez obtenir des compléments de revenus. Pour tirer un revenu personnel d’un logement détenu par une société, vos revenus locatifs subirons en effet une double imposition :
- au niveau de votre société (à l’IS : impôt sur les bénéfices de 15% sur la première tranche de 38 120€ de revenus puis taux unique de 25% à compter de 2022) ;
- au niveau des dividendes que vous vous verserez (régime de la Flat Tax à 30%).
Investir au travers d’une société permet à contrario de réinvestir une plus grande partie de la trésorerie générée par votre investissement.
Note : en statut LMNP, vos revenus sont traités fiscalement dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à contrario des revenus de location nue qui sont traités en tant que revenus fonciers.
Condition 2 : l’obligation de louer en meublé (vs. location nue)
Bénéficier du régime LMNP nécessite que le bien que vous mettez en location soit meublé. C’est une évidence, mais suite à différentes dérives, le législateur a du en préciser le cadre. Un décret publié en juillet 2015 donne en effet la liste détaillée des éléments obligatoires pour la location meublée.
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Ne pas respecter cette liste vous expose, en cas de contrôle, à la re-qualification de votre location meublée en location nue et à un redressement fiscal important.
Dans les faits, et comme je le conseille dans plusieurs articles, ne vous contentez pas de meubler votre logement avec le strict minimum exigé. Il est important de voir l’achat de mobilier (ainsi que l’aménagement de votre bien au sens large) non pas comme une dépense mais comme un investissement.
Dans le cadre d’une stratégie visant à proposer des logements de bonne qualité, acheter du mobilier moderne et de qualité vous permettra dans la plupart des cas d’améliorer la rentabilité globale de votre investissement. Cela vous procurera par ailleurs une plus grande satisfaction personnelle, ce qui est essentielle sur le long terme.
Note : il y a plusieurs avantages à choisir un positionnement haut de gamme pour les logements que vous proposez. 1) Cela permet de cibler les locataires les plus exigeants. Ceux qui sont prêts à verser un loyer élevé en contrepartie d’un logement moderne et meublé avec soin. C’est d’autant plus facile que la ville que vous ciblez a une pénurie de logements de qualité. C’est le cas dans de nombreuses villes secondaires. 2) Cela limite la vacance locative. Moins de turnover car plus de facilité à relouer. 3) Cela diminue votre temps et vos dépenses de gestion.
Condition 3 : niveaux de revenus bruts (loyers hc)
Pour bénéficier du statut de loueur non professionnel, il faut par ailleurs remplir l’une au moins des conditions suivantes :
- vos revenus bruts (loyers hc) provenant de cette activité (pour l’ensemble du foyer) doivent être inférieurs à 23 000 € ;
- vos revenus bruts (loyers hc) doivent être inférieurs au montant global des autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC …)
Si la condition 3 n’est pas remplie, le régime qui s’appliquera sera celui de la Location Meublée Professionnelle (LMP), dont nous abordons les spécificités plus bas.
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : les 4 avantages principaux
Avantage 1 : possibilité de déduire fiscalement l’amortissement de votre bien (un avantage fiscal considérable)
Rappel des charges déductibles au LMNP au réel
Dans le cas du régime LMNP au réel, vous allez pouvoir déduire de vos revenus bruts (loyers), la totalités des charges réellement liées à votre activité de location meublée.
Voici une liste non exhaustive des charges que vous allez pouvoir déduire fiscalement :
- Frais de notaire (si la déclaration concerne l’année d’acquisition du bien)
- Frais d’agence (si la déclaration concerne l’année d’acquisition du bien)
- Intérêt d’emprunt
- Frais de dossier bancaire
- Frais de gestion locative
- Assurance Propriétaire Non Occupant
- Assurance loyers impayés
- Eventuels Frais de déplacement directement liés à la gestion du bien
- Charges de copropriété
- Taxe Foncière
Note : pour pouvoir les comptabiliser, les factures de charges doivent avoir une date postérieure au début de votre activité de location. Il faut comptabiliser en amortissement les factures correspondant à des travaux ou à l’achat de mobilier et dont le montant est supérieur à 600 euros (cf. point plus bas).
En choisissant l’option LMNP au réel vous allez pouvoir déduire de votre assiette d’imposition l’amortissement de votre bien. En plus de l’ensemble des charges liées à l’exploitation de votre logement,
L’option LMNP au réel est la plus avantageuse dans la très grande majorité des cas. L’autre option possible est l’option micro bic (forfait), qui consiste à déduire forfaitairement 50% de vos revenus bruts, amortissements inclus. Autrement dit, si vos charges réelles amortissements inclus sont supérieures à 50% de vos revenus bruts (majorités des cas), optez pour l’option au réel.
A savoir : le régime LMNP réel s’applique de fait dès lors que vos recettes locatives (loyers cc) sont supérieures à 72 600€. Il est de 176 200€ dans le cas particulier d’une location saisonnière.
Note : dans le cadre d’une location nue, vos revenus de location sont fiscalement des revenus fonciers (vs. BIC en LMNP). Au réel, vous ne pouvez alors pas déduire l’amortissement de votre logement. En micro foncier (équivalent de l’option micro BIC pour la location meublée), vous ne pouvez déduire forfaitairement que 30% de vos revenus bruts.
L’amortissement de votre bien en LMNP au réel
Il s’agit de l’avantage fiscal majeur dans le choix du LMNP au réel. L’ Administration Fiscale rappelle le principe de l’amortissement. « Comptablement, l’amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année ».
Le principe est simple. En fonction de la nature du bien, le législateur définit une durée de vie dont dépend le montant de dépréciation annuelle. Dépréciation annuelle = (prix du bien) / (durée de vie).
Chaque année, vous pourrez déduire de vos revenus bruts la dépréciation de votre bien.
Exemple : vous avez acheté en 2019 un bien au prix de 200 000€. Dans le cas d’un amortissement linéaire sur 40 ans, vous pourrez déduire fiscalement 200 000€/40 de votre résultant chaque année. Soit dans cet exemple 5 000€ annuel de charges déductibles. Ce qui est évidemment très intéressant puisque cela baissera d’autant votre base imposable.
Dans les faits, l’amortissement d’un bien immobilier n’est pas linéaire. Chaque composant du bien (gros oeuvre, installation sanitaire…) a une durée d’amortissement propre, de 5 ans à 50 ans. L’amortissement est donc dégressif.
Cet amortissement est la principale charge amortissable. En LMNP au réel, vous avez également la possibilité d’amortir certaines dépenses et travaux, comme nous le voyons ci-dessous.
Les autres dépenses amortissables en LMNP au réel
Certaines dépenses peuvent également donner lieu à un amortissement. Il s’agit des dépenses supérieures à 600€ ttc et qui concernent l’achat de mobilier ou la réalisation de travaux (rénovation du bien par exemple).
Le montant d’amortissements à déduire dépendra de la nature et du montant de ces dépenses.
Le site Je Déclare Mon Meublé, précise ainsi certaines durées d’amortissement (durée de vie) selon les cas :
- Canapé : 12 ans
- Travaux de peinture : 10 ans
- Parquet : 15 ans
Prenons l’exemple de la pose d’un parquet dans votre logement qui vous a coûté 3 000€. Vous pourrez déduire de vos revenus, chaque année pendant 15 ans : 3 000 / 15 soit 200€.
Comment sont finalement imposés vos revenus après déduction des charges ?
Une fois pris en compte l’ensemble des charges déductibles et amortissements, vos revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Note : par abus de langage, lorsqu’on désigne le régime LMNP au réel on fait référence au régime réel simplifié. Qui s’applique de fait dans le cas où vos revenus bruts annuels ne dépassent pas 247 000€ ht. Au delà, une comptabilité et un formalisme plus lourds et coûteux sont demandés par l’administration fiscale. C’est le régime LMNP au réel normal qui s’applique alors.
Avantage 2 : traitement de la plus-value en LMNP (un double avantage)
Le traitement fiscal de la plus-value en LMNP offre un double bénéfice.
1 – Le calcul de la plus-value brute ne prend pas en compte l’amortissement.
Rappelons le calcul de la plus-value brute : (prix de cession) – (prix d’acquisition).
Habituellement, l’amortissement qui est constaté comptablement et déduit fiscalement chaque année vient diminuer la valeur de votre bien. Ce qui augmente de fait le montant de la plus-value de cession (et donc l’imposition sur celle-ci) au moment de la revente.
Dans le statut LMNP, ce n’est pas le cas, comme on le voit ci-dessous.
- Le prix de cession est celui qui figure sur l’acte de vente et peut le cas échéant être réduit de certains frais engagés pour la vente (diagnostics, mainlevée de l’inscription hypothécaire…).
- Le prix d’acquisition est majoré quant à lui des frais d’acquisition. Ce qui viendra diminuer la base imposable de la plus-value. Il s’agit des frais d’agence et frais de notaire ou, sur option, d’un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat.
Ainsi, vous noterez que les charges d’amortissement de votre bien ne viennent pas en déduction du prix d’acquisition. Vous bénéficiez ainsi durant toute la durée de votre investissement de la possibilité de déduire l’amortissement. Sans pour autant que celui-ci soit comptabilisé lors du calcul de la plus-value. C’est un des avantages majeurs du régime LMNP.
Le site Immobilier Notaires précise par ailleurs que « le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs. Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ».
2 – Un abattement progressif est appliqué sur la base imposable de la plus-value selon la durée de détention
En France, rappelons que la plus-value réalisée à titre privée (particulier) est doublement imposée :
- au titre de l’impôt sur le revenu (au taux fixe de 19%) ;
- pour les prélèvements sociaux (17,2%).
Selon la durée de détention de votre bien, vous bénéficierez d’un abattement sur la base de la plus-value brute. Aussi bien pour l’imposition de votre plus-value au titre de l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.
Comme le montre le tableau ci-dessous, le niveau d’abattement est progressif à partir de la 5e année. Au delà de 22 ans de détention, vous serez totalement exonéré d’imposition de plus-value au titre de l’impôt sur le revenu : (21-5) * 6% + 4% = 100%.
Et au bout de 30 ans, vous ne paierez aucun impôt sur la plus-value (ni à l’impôt sur le revenu ni pour les prélèvements sociaux).
Exemple : vous avez vendu en 2020 un immeuble de rapport que vous déteniez depuis 15 ans, réalisant une plus-value de 50 000€.
Imposition sur le revenu. Au termes des années 6, 7, … et 15, vous avez cumulé un abattement de 10 x 6% soit 60% pour le calcul de l’impôt sur le revenu. A ce titre, votre plus-value sera imposée sur une base de 40% x 50 000€ soit 20 000€. Pour rappel, la plus-value immobilière est imposée au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Votre impôt sur la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu sera donc de 19% x 20 000€ soit 3 800€.
Prélèvements sociaux. Vous bénéficierez d’un abattement sur votre plus-value de 1.65% x 10 soit 16.5%. Le montant de vos prélèvements sociaux sur votre plus-value sera donc de 83.5% x 17.2% (prélèvements sociaux) x 50 000€ = 7 181€.
=> votre taux d’imposition effectif global sur votre plus-value sera de : 3 800 + 7 181 / 50 000 soit 22%.
Note 1 : dans le cas d’une plus-value imposable supérieure à 50 000, une taxe supplémentaire s’applique. Elle varie de 2% à 6% selon son montant.
Note 2 : le plafonnement des niches fiscales à 10.000€ ne concerne pas le LMNP, ni au forfait ni au réel.
Avantage 3 : le traitement des déficits (possibilité de reporter les déficits)
Dans le régime LMNP Réel Simplifié, vous ne pouvez pas imputer fiscalement un éventuel déficit sur l’ensemble de vos revenus. Néanmoins, vous avez la possibilité de reporter sur vos revenus ultérieurs, dans une limite de 10 ans, la partie de l’amortissement qui n’a pas pu être prise en compte fiscalement.
Précisons que report est possible uniquement sur les revenus issus d’une location meublée non professionnelle (et non sur l’ensemble de vos revenus).
Note 1 : l’éventuel report n’est plus possible une fois le bien vendu OU si vous ne le louez plus et n’avez plus de revenus BIC imposables sur lesquels imputer le déficit reportable.
Note 2 : au sujet du traitement des déficits, la location nue au régime réel offre un maigre avantage. En cas de déficit foncier, ce dernier est imputable sur le revenu brut global de l’année. L’imputation est possible dans la limite de 10 700 € et uniquement pour la partie du déficit qui résulte des charges autres que celles des intérêts de votre crédit. La part de déficit excédant 10 700€ ou la part résultant des intérêts de crédit peut-être imputés sur les redevenus fonciers ultérieurs. Dans une limite de 10 ans maximum. Pour cela, le site Impôts Gouv précise qu’il faut que le bien soit affecté à la location « jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation ».
Avantage 4 : la simplicité des démarches
Gérer une activité de location meublée non professionnelle est relativement souple administrativement et en terme de suivi. En choisissant le régime réel simplifié (vs. réel normal si vos revenus bruts annuels ne dépassent pas 247 000€ ht), le suivi comptable est simple et léger.
Il vous suffit de déclarer votre activité en remplissant un simple formulaire P0i ou FCMB dans le cas d’un achat en indivision. Ensuite, vous avez la possibilité de faire le suivi de votre activité seul ou accompagné d’un comptable.
Note : je vous conseille de recourir aux services d’une application en ligne pour le suivi de votre activité LMNP. Cela vous coûtera entre 400€ et 600€ par an. Sachant que vous pouvez bénéficier d’une déduction de 2/3 de ces frais comptables. En adhérant à un Centre de Gestion Agrée (CGA).
Conclusion : retrouverez ci-dessous un exemple simplifié de déclaration de revenus en LMNP, avec déficit re-portable 10 ans.
Le cas particulier du LMP (Location Meublée Professionnelle)
Votre activité basculera automatiquement en région LMP si les deux conditions suivantes sont réunies.
- Les recettes annuelles (loyers cc et ttc) provenant de cette activité (pour l’ensemble du foyer) sont supérieures à 23 000 € ET
- Ces recettes sont supérieures au montant global des autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC …).
Dans ce cas, vous pouvez déclarer vos revenus de locations professionnels :
- à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou
- à l’impôt sur les sociétés (IS).
Comme pour le LMNP, vous pouvez déduire au réel les charges, y compris les amortissements.
Ce régime a néanmoins un inconvénient majeur : la plus-value est calculée de manière classique. En intégrant les amortissements dans le calculs. C’est à dire sans bénéficier de l’avantage du régime des particulier décrit plus haut.
Le site Service Public donne les deux avantages principaux de la location LMP :
- Plus-Value. L’ exonération sur les plus-values de cession est totale si « les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédentes et que l’activité a commencé depuis au moins 5 ans ».
- Déficit. Déduction du revenu global sans limitation de montant.
En revanche, votre activité est alors redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et de la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) si votre CA HT est supérieur à 500 000€.
Conclusion
Tableau comparatif LMNP en location meublée vs. Location Nue.
En tant qu’investisseur particulier, le régime LMNP au réel est très avantageux.
Fiscalement, il vous permet de passer en charge l’amortissement de votre bien. Contrairement au cas de l’amortissement d’un bien détenu par une société (SCI à l’IS par exemple), cet amortissement n’impacte pas votre base de plus-value imposable au moment de la cession. Par ailleurs, le report des déficits permet de ne pas payer d’impôt, dans la majorité des cas, pendant environ 10 ans. C’est notamment le cas si vous avez entrepris des travaux de rénovation. La souplesse de gestion de votre activité LMNP, surtout avec le choix du réel simplifié, permet finalement un suivi à moindre coût.
Ce sont les raisons pour lesquelles ce régime est si largement plébiscité et incite généralement les investisseurs à titre privé à proposer des biens en location meublée. J’ai moi-même plusieurs locations en cours en LMNP au réel.
Attention néanmoins à un revirement de politique fiscale sur ce statut, dans le collimateur de l’administration fiscale et de la Cours des Comptes dans son rapport CAP 2022.
La fiscalité, qui est par nature fluctuante, ne doit donc pas déterminer votre stratégie d’investissement. Le LMNP est à date un très bon choix fiscal. Avoir une stratégie d’investissement claire et ambitieuse et réaliser des opérations très rentables comme ceux que je réalise et propose à mes clients, est encore plus important.
