Mulhouse est une ville que je cible depuis plusieurs années. Elle possède de très nombreux atouts qui en font une excellente localisation pour l’investissement locatif de rendement. Malgré la forte augmentation des prix observée ces dernières années.
Pour cette raison, j’ai fait l’acquisition en septembre 2021 d’un immeuble de 8 appartements situé à proximité du centre-ville de Mulhouse. Il sera intégralement rénové et la fin des travaux aura lieu en juin 2022.
Localisation et accès
Localisation
L’un des ses principaux atouts de Mulhouse (108 942 habitants en 2018) est sa situation géographique, à proximité de la Suisse et de l’Allemagne. Mulhouse est notamment situé à 35 km de Bâle (171 017 habitants) en Suisse et à 60km de Fribourg (230 241 habitants) en Allemagne.
Le différentiel de prix du foncier entre Mulhouse et ses voisines la rend encore particulièrement attractive comme localisation de résidence pour des français travaillant en Suisse ou en Allemagne. Comme le montre la carte ci-dessous. Compter environ 1900€/m2 travaux inclus pour des biens à proximité du centre-ville et de la Gare.
Côté français, Mulhouse est également à 45km de Colmar (70 284 habitants) et de Belfort (49 519 habitants).
Accès
Mulhouse est à la jonction des autoroutes A35 et A36. La première, sur l’axe Nord-Sud, relie Bâle (Suisse), Mulhouse puis Colmar et Strasbourg. La seconde, sur l’axe Est-Ouest, dessert Beaune, Besançon puis Mulhouse jusqu’à la frontière allemande.
Des trains directs desservent Mulhouse depuis Strasbourg (55 minutes), Bâle (22 minutes), Besançon (45 minutes), Lyon (3h) et Paris (3h10).
Fruit de sa proximité et de ses liens avec la Suisse et l’Allemagne, l’aéroport international Bâle-Mulhouse-Fribourg (EuroAirport), à 25km de Mulhouse, est le plus grand aéroport de la région Grand Est.
Une nouvelle ligne ferroviaire sera mise en service en 2028. Longue de 6km, elle amènera directement les voyageurs au Terminal de l’aéroport en moins de 20 minutes depuis la gare de Mulhouse.
Une ville en plein développement
Avant de réaliser un investissement locatif, il est très important d’analyser la dynamique de la ville. Qui est la ou le Maire ? Quels ont été les projets menés ces 10 dernières années ? Notamment en termes de développement d’infrastructures, de réhabilitation de quartiers, d’aménagements urbains ….
Quels sont les grands projets urbains et d’infrastructures à venir ? Cela peut-être la construction d’une nouvelle ligne SNCF ou de Tramway, la modernisation d’un port, de grands projets d’aménagements urbains…
Cet indicateur augmente considérablement la probabilité que votre patrimoine se valorise à moyen-terme. Et que la demande locative reste constante, voir augmente. Cela a été le cas par exemple au Havre ou au Mans, villes où j’ai commencé à investir il y a plusieurs années.
Note : le Havre est un bel exemple de ville où le foncier a connu une forte revalorisation sous l’impulsion de politiques locales volontaristes et de projets d’infrastructures d’envergure. Ils furent portés par Antoine Rufenacht puis Edouard Philippe depuis 2010. Ce sont notamment le déploiement du tramway et son extension à l’est prévue pour 2027, l’aménagement du port, la réhabilitation de nombreux quartiers, les subventions pour la rénovation d’immeubles anciens, le soutien au projet de LGV Paris-Le Havre…Depuis mon premier investissement en 2017, le prix des immeubles de rapport a augmenté de près de 20%.
Mulhouse est, selon moi, dans une dynamique de développement similaire. C’est en partie la conséquence des projets livrés ces 10 dernières années et des projets initiés par l’actuelle maire Michèle Lutz.
Notamment : les travaux pour la re-ouverture du canal Rhin-Rhône sur le parvis de la gare où sera également crée un important quartier d’affaires. Mais également l’aménagement des berges et d’espaces verts dans le cadre du programme Mulhouse Diagonales, la réhabilitation du quartier de l’ancien site industriel DMC, le soutien à la mise en service de la future ligne ferroviaire vers l’aéroport international…
Projets urbains dans le cadre de Mulhouse Diagonale 
Ballade le long du canal Rhin-Rhône, qui sera bientôt découvert jusqu’au parvis de la gare
Conséquences de cela, les prix à Mulhouse ont déjà fortement progressé ces 3 dernières années (+18% en 2020).
Quartiers ciblés pour l’investissement locatif à Mulhouse
Le centre-ville de Mulhouse est selon moi trop cher pour espérer réaliser un investissement locatif de rendement. C’est à dire qui puisse être totalement auto-financé. Ce qui implique une rentabilité brute >= 7%.
Parc Steinbach en centre-ville, re-aménagé en 2017 
Centre-ville Mulhouse
Je conseille de cibler les quartiers périphériques à 10mn à pieds au nord et à l’ouest du centre-ville historique. Ce sont notamment les quartiers Fonderie, Daguerre, Cité-Briand, Franklin-Fridolin, Dornach.
Quartiers Mulhouse 
Halles du Canal couvert entre les quartiers Franklin et Cité Briand
Note : la hausse des prix se poursuit actuellement. Au rythme actuel, ces quartiers ne permettront plus d’ici 12 à 18 mois d’obtenir les niveaux de rendement que je vise et qui impliquent des prix/m2 post travaux <2000€/m2. A suivre.
Population de Mulhouse
Mulhouse est une ville de 108 942 habitants (d’après les chiffres INSEE 2018), première commune du Haut-Rhin. Son aire urbaine (249 372 habitants) est la troisième de la région Grand Est derrière celle de Strasbourg et de Reims. Sa population est stable depuis 30 ans. La ville comptait déjà un peu plus de 108 000 habitants en 1990.
Les jeunes de moins de 30 ans composent plus de 40% de la population de Mulhouse. Ce qui en fait la métropole de plus de 100 000 habitants la plus jeune de France. En partie des étudiants et jeunes travailleurs.
La population de Mulhouse est à 64,6% locataire (source Insee 2018). C’est nettement supérieur à la moyenne nationale et constitue un vaste marché locatif à saisir. A condition de proposer les logements de qualité qui font défaut, pour séduire les meilleurs locataires.
Activité économique de Mulhouse
Mulhouse est le deuxième pôle économique d’Alsace. Strasbourg arrivant en première position.
Secteur industriel
L’usine PSA de Sausheim est l’un des premiers employeurs de la région avec près de 10 000 salariés. La zone industrielle compte également plusieurs équipementiers automobiles, dont Stellantis qui emploie plus de 6 000 personnes dont 5 700 CDI.
L’économie de Mulhouse est également portée par des acteurs du secteur de la chimie (usine Rhodia), du génie électrique (site Clemessy de Eiffage), des équipementiers industriels (fabrication de moteurs sur le site Mitsubishi Heavy Industries)…
Secteur technologique
Mulhouse héberge un pôle technologique situé à l’ouest de la ville. Il inclut les sites suivants.
- Le quartier de la gare centrale, ainsi que le futur quartier d’affaires en cours d’aménagement.
- La Fonderie et son site industriel.
- Les campus universitaires (dont l’Université de Haute Alsace qui compte plus de 8 000 étudiants) ainsi que leurs équipes de chercheurs.
- La Zone Franche Urbaine (ZFU) du parc des Collines destinée aux entreprises technologiques non polluantes.
- Le Consortium Rhénatic qui rassemble plus de 100 entreprises dans la robotique, l’intelligence artificielle et l’informatique.
Tourisme et culture
Le passé industriel de Mulhouse (une des premières villes industrielles d’Europe au début du 19e siècle) se traduit aujourd’hui au travers de ses nombreux musées d’envergure nationale. Qui lui vaut d’être désignée « capitale européenne des musées techniques ».
Mulhouse accueille ainsi la Cité de l’automobile (plus grand musée de l’automobile du monde), la Cité du Train ainsi que le musée Electropolis, le plus grand musée en Europe consacré à l’énergie électrique.
Mulhouse – Atouts pour l’investissement locatif
Voici les principaux atouts de Mulhouse pour un investissement locatif rentable.
- Les prix à Mulhouse restent attractifs. Il est encore possible de faire des acquisitions à des prix <2000€/m2 travaux inclus, dans les quartiers à proximité du centre-ville historique. A condition notamment d’avoir réalisé des travaux de qualité, les niveaux de loyer associés permettent d’atteindre des rentabilités brutes >= 7%.
- Une perspective de plus-value importante. Si les rendements possibles sont désormais plus bas, la poursuite des travaux de modernisation de la ville me laisse penser que les prix vont continuer de progresser significativement ces 5 prochaines années. Notamment du fait d’un rattrapage (relatif) des prix avec Fribourg et Bâle à moins de 45km où les prix du foncier sont nettement plus élevés.
- Un marché locatif (64% de locataires) dynamique. La demande de logements de qualité à proximité du centre-ville de Mulhouse est très forte. Ce qui permet de proposer des loyers relativement élevés et de choisir des locataires de qualité.
Conclusion
A proximité immédiate de la Suisse et de l’Allemagne, Mulhouse reste en 2021 une excellente destination pour des investissements locatifs de qualité.
Avoir un partenaire fiable pour les travaux de rénovation est un pré-requis. Avoir accès à des opportunités « off market » est un autre préalable clé dont bénéficient mes clients. Les meilleures opportunités à Mulhouse n’apparaissent en effet plus sur les canaux de publications grands publics.
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif de rendement ? Faites moi part de votre projet. Pour mes clients, je propose des opportunités d’investissements locatifs « off market » dans les villes que j’ai ciblées pour mes propres investissements depuis plus de 6 ans et où j’ai un important réseau local. Je négocie le prix et je fais l’estimation des travaux ainsi que leur suivi jusqu’à leur réalisation. J’apporte également mes conseils ainsi que mes retours d’expériences tout au long de l’acquisition. Afin de proposer des investissements locatifs de qualité, clé en main.
