Je détaille dans cet article un investissement réalisé en 2019 dans un immeuble de rapport au Havre.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix FAI: 435 000€.
- Rénovation de toiture, ravalement façade et rénovation partielle appartements : 54 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 516 000€.
- 10 lots pour un total de 296m2.
- Acheté hors marché avec travaux. Prix (travaux inclus) 14% en dessous du prix moyen constaté.
- Bâtiment sain post travaux (toiture, façades).
- Excellent rendement brut (incluant la totalité des coûts d’acquisition): 8,5%.
- Exploité en SCI à l’IS
Descriptif détaillé du bien
L’immeuble compte 10 logements sur 4 étages:
- 3 studios de 18m2 à 22m2
- 5 T2 de 28m2 à 30m2
- 2 T3 de 48 m2
Il s’agit d’appartements de surfaces relativement petites. Elles sont généralement plus rentable au m2. Les studios et T3 (collocation) sont bien adaptés pour des étudiants. D’autant que l’immeuble se situe à moins de 15minutes à pieds ou en transport de l’Université du Havre et du campus principal de l’EM Normandie.
Les logements sont loués à des étudiants et à des jeunes actifs. Les appartements T2 sont loués non-meublés, avec néanmoins cuisine équipée et lave-linge. Ils sont plutôt à destination d’un couple ou un jeune actif. Les studio et les deux T3 (collocation) sont loués meublés, pour attirer les locataires étudiants.
Le bâtiment était ancien et les façades ainsi que la toiture étaient en mauvais état. J’ai choisi d’inclure dans l’enveloppe de travaux et de financement le ravalement complet de la façade et la rénovation de la toiture. Ces points ont également permis en amont de négocier le prix d’acquisition.
Les appartements étaient en relativement bon état. Certains rafraichissements/rénovations ont néanmoins été prévus. Afin de monter en gamme durablement et de revaloriser petit à petit les loyers au fur et à mesure du départ des locataires. Il s’agissait de la correction d’anomalies électriques, l’installation de VMC, la pose de radiateurs performants, l’isolation phonique et thermique de certains appartements…
Quelques photos de l’immeuble (façade post ravalement), de certains appartements (au moment de l’acquisition) et du quartier :
Localisation
L’immeuble se situe quartier Anatole France / Danton. A un emplacement central, à proximité du centre-ville, du campus de l’EM Normandie, de l’université du Havre et de la Gare SNCF du Havre. Le quartier est calme. L’immeuble est a proximité de nombreux commerces. C’est un très bon emplacement. D’autant que le quartier a bénéficié de nombreux projets de modernisations par la ville du Havre depuis plus de 10 ans.
Découvrez ici mon analyse détaillée du Havre du point de vue de l’investissement locatif. Et mon retour d’expériences d’investisseur depuis plus de 6 ans dans cette ville.
Financement, Rendement et Cash-Flows
J’ai négocié cet immeuble de rapport 435 000€ FAI. Le bâtiment était globalement sain : pas de problèmes d’humidité. Mais la façade en brique et la toiture (ardoises clouées) étaient anciennes (>40 ans). Et elles présentaient des signes d’usure significatifs (joints abîmés et briques poreuses, ardoises abimées ou envolées).
Cela m’a permis de faire un importante négociation et d’inclure le changement complet de la toiture et le ravalement de façade dans l’enveloppe de travaux. Ce qui permettait d’assurer une parfaite étanchéité du bâtiment pour la suite.
Le reste de l’enveloppe de travaux a été investi dans les appartements, pour entamer une montée en gamme progressive aux départs des locataires.
Le client a amené les frais de notaire. Le financement, à hauteur de près de 489 000€, a été fait sur 20 ans au TEG de 1,6%.
Note : quand cela est possible, je recommande d’emprunter sur la durée la plus longue possible. Cela permet d’améliorer significativement la situation de cash-flow, même si le taux d’intérêt est légèrement plus élevé. Et d’enchainer plus rapidement les opérations d’investissements. Si c’est le but recherché.
La rentabilité brute de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition (travaux inclus) est de 8,5%. C’est très bien, d’autant que les travaux d’entretien à venir seront très limités.
L’opération dégage près de 4 000€ de cash flow nets par an, ce qui est excellent pour un investissement de cette taille et ce faible apport.
Note : prenez toujours des hypothèses conservatrices de vacance locative et d’entretien de vos appartements et parties communes. Ces questions sont très souvent éludées dans les articles consacrés à l’investissement locatif. Il s’agit pourtant d’une réalité pour tout investisseur. Si l’emplacement est bon, si les logements sont de qualité, si vous avez choisi une agence compétente, si les travaux ont été réalisés correctement sur le bâtiment et les parties communes, comptez environ 10j de vacance locative / an / lot. Et provisionnez 3% de vos loyers hc pour l’entretien et les réparations courantes de votre bien. Prévoyez également un budget ménage pour vos parties communes.
Conclusion
Il s’agit d’un très bon investissement, dans un quartier central, avec une rentabilité brute élevée. Le financement sur 20 ans permet de dégager près 4 000€ de cash flow net par an (avant impôts) malgré le faible apport.
Les prix relativement bas malgré la forte demande locative et la modernisation de la ville attirent de nombreux investisseurs. Les très bonnes opportunités sont encore possibles mais sont de plus en plus rares. L’essentiel des biens de qualité sont désormais hors marché. Les dénicher nécessite une excellente connaissance des acteurs locaux.
La crise actuelle liée au Coronavirus n’a pour l’instant pas eu d’impact sur le taux d’occupation ou les loyers, si ce n’est la plus grande difficulté pour organiser les visites et les relocations.
- Pour découvrir d’autres projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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