Je détaille dans cet article un investissement réalisé en 2019 par un client, Thomas, dans un immeuble de rapport au Havre.
Voir mon article détaillée sur Le Havre.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix FAI: 435 000€.
- Isolation thermique par l’extérieur (ITE) de la façade arrière et rénovation partielle des appartements : 54 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 516 000€.
- 10 lots pour un total de 296m2.
- Acheté hors marché avec travaux. Prix (travaux inclus) 14% en dessous du prix moyen constaté.
- Bâtiment sain post travaux.
- Excellent rendement brut (incluant la totalité des coûts d’acquisition): 8,1%.
- Exploité en SCI à l’IS
Descriptif détaillé du bien
Composition
L’immeuble compte 10 logements sur 4 étages. Il est quartier Danton, près de la rue Maréchal Joffre.
- 3 studios de 18m2 à 22m2
- 5 T2 de 28m2 à 30m2
- 2 T3 de 48 m2
Il s’agit d’appartements de surfaces relativement petites. Elles sont généralement plus rentable au m2. Les studios et T3 (collocation) sont bien adaptés pour des étudiants. D’autant que l’immeuble se situe à moins de 15minutes à pieds ou en transport de l’Université du Havre et du campus principal de l’EM Normandie.
Les logements sont loués à des étudiants et à des jeunes actifs. Les appartements T2 sont loués non-meublés, avec néanmoins cuisine équipée et lave-linge. Ils sont plutôt à destination d’un couple ou un jeune actif. Les studio et les deux T3 (collocation) sont loués meublés, pour attirer les locataires étudiants.
Travaux
J’ai choisi d’inclure dans l’enveloppe de travaux l’isolation thermique par l’extérieur de la façade arrière, afin d’améliorer à moindre coût avec une efficacité optimale la performance énergétique des appartements. Ce point a permis en amont de négocier le prix d’acquisition. Faire une ITE plutôt qu’une ITI (isolation par l’intérieur) permettait par ailleurs dans ce cas de mieux isoler sans déranger les locataires et sans perte de superficie dans les studios.
Les appartements étaient en relativement bon état. Certains rafraichissements/rénovations ont néanmoins été provisionnés et seront à effectuer au fur et à mesure du départ des locataires. Afin de monter en gamme durablement et de revaloriser petit à petit les loyers. Il s’agissait de l’installation de VMC, la pose de radiateurs à inertie plus performants, l’isolation phonique et thermique de certains appartements les moins bien isolés, le remplacement de certaines cuisines…
Dans ce cas, il n’était pas possible de faire tous les travaux immédiatement car certains biens étaient loués.
Quelques photos de l’immeuble et des appartements
Localisation
L’immeuble se situe rue Lesueur, dans le quartier Anatole France / Danton. A un emplacement central, à proximité du centre-ville, du campus de l’EM Normandie, de l’université du Havre et de la Gare SNCF du Havre. Le quartier est calme. L’immeuble est a proximité de nombreux commerces. C’est un très bon emplacement. D’autant que le quartier a bénéficié de nombreux projets de modernisations par la ville du Havre depuis plus de 10 ans.
Découvrez ici mon analyse détaillée du Havre du point de vue de l’investissement locatif. Et mon retour d’expériences d’investisseur depuis plus de 3 ans dans cette ville.
Financement et rendement
J’ai négocié cet immeuble de rapport 435 000€ FAI. Le bâtiment était sain : pas de problèmes d’humidité. Si ce n’est un niveau faible d’isolation qui auraient causé des problèmes à court terme.
Le reste de l’enveloppe de travaux sera investie dans les appartements, pour entamer une montée en gamme progressive aux départs des locataires.
Le client a amené les frais de notaire. Le financement, à hauteur de près de 489 000€, est sur 20 ans au TEG de 1,6%.
Note : quand cela est possible, je recommande d’emprunter sur la durée la plus longue possible. Cela permet d’améliorer significativement la situation de cash-flow, même si le taux d’intérêt est légèrement plus élevé. Et d’enchainer plus rapidement les opérations d’investissements. Si c’est le but recherché.
La rentabilité brute de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition (travaux inclus) est de 8,1%. C’est très bien, d’autant qu’il y aura peu de travaux d’entretien à venir une fois l’enveloppe travaux réalisée.
Cash-Flows
L’opération dégage près de 4 000€ de cash flow nets par an, ce qui est excellent pour un investissement de cette taille et ce faible apport.
Note : prenez toujours des hypothèses conservatrices de vacance locative et d’entretien de vos appartements et parties communes. Les articles consacrés à l’investissement locatif éludent souvent ces questions. Il s’agit pourtant d’une réalité pour tout investisseur. Si l’emplacement est bon, si les logements sont de qualité, si vous avez choisi une agence compétente, si les travaux ont été réalisés correctement sur le bâtiment et les parties communes, comptez environ 10j de vacance locative / an / lot. Et provisionnez 3% de vos loyers hc pour l’entretien et les réparations courantes de votre bien. Prévoyez également un budget ménage pour vos parties communes.
Conclusion
Thomas a fait un très bon investissement, dans un quartier central, avec une rentabilité brute élevée. Le financement sur 20 ans lui a permis de dégager près de 4 000€ de cash flow nets par an (avant impôts) malgré le faible apport.
Les prix relativement bas malgré la forte demande locative et la modernisation de la ville attirent de nombreux investisseurs. Les très bonnes opportunités sont encore possibles mais sont de plus en plus rares. L’essentiel des biens de qualité sont désormais hors marché. Les dénicher nécessite une excellente connaissance des acteurs locaux.
La crise actuelle liée au Coronavirus n’a pour l’instant pas eu d’impact sur le taux d’occupation ou les loyers, si ce n’est la plus grande difficulté pour organiser les visites et les relocations.
- Pour découvrir d’autres projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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