Acheter un immeuble de rapport présente un grand nombre d’avantages que je détaille ci-dessous. C’est le type de biens que je privilégie pour mes investissements et ceux de mes clients. Voir ici pour information quelques unes de mes réalisations.
Définition : un immeuble de rapport ou immeuble de rendement désigne un ensemble immobilier constitué de 3 à plus de 6 appartements. Avec parfois un local commercial en RDC. Les investisseurs les apprécient car ils offrent dans la plupart des cas un bon rendement locatif. Il s’agit généralement d’un immeuble dans sa totalité. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble est sous le régime de la mono-propriété (pas de copropriété). Voir la définition complète.
Contrairement à l’idée reçue, il est possible d’acheter un immeuble entier de 3 ou 4 appartements dans le centre de villes françaises secondaires (entre 40 000 et 150 000 habitants) dynamiques pour moins de 250 000€ FAI. C’est encore le cas par exemple à Calais ou à Boulogne-sur-Mer.
1 – Des biens optimisés pour le rendement locatif
Les immeubles de rapport ont été construits et pensés pour le rendement locatif. La découpe est généralement rationnelle, en vue d’optimiser la surface habitable. Avec des lots dont la superficie est entre 20m2 et 50m2, principalement des T1 et des T2. Rarement des plus grandes surfaces, qui sont en location classique (exception faite des collocations) un peu moins rentables au m2.
Ce sont par ailleurs des biens qui offrent souvent une localisation de choix : dans le centre ou à proximité du centre-ville. Ce qui est un emplacement qui convient à une majorité de locataires (proximité commerces, lieux de vie, écoles, transports…).
A conditions de réaliser les rénovations de qualité souvent nécessaires, ils offrent un potentiel de rendement locatif très intéressant. Qui attire ces dernières années d’ailleurs énormément d’investisseurs et a déjà fait monter les prix dans de nombreuses villes.
2 – Facilité pour réaliser les travaux
Les investissements locatifs impliquent généralement des travaux de rénovation. Voir sur ce sujet quelques conseils pour bien les réaliser.
Ces travaux de rénovation concernent aussi bien le bâtiment que les appartements. Bien souvent, lorsque vous avez acheté en copropriété, ils nécessitent l’accord de vos copropriétaires. C’est le cas par exemple pour des travaux de division, d’ouvertures de murs porteurs, de rénovation d’une toiture, d’isolation par l’extérieur, de changement de destination…
- Acheter un immeuble de rapport vous permet de faire ces travaux librement, car vous êtes seul propriétaire. Ce qui ne vous dispense bien entendu pas des déclarations habituelles auprès du service d’urbanisme.
- Par ailleurs, faire tous les travaux dans un seul bien (plutôt que dans 5 appartements distincts), est beaucoup plus rapide. Une seule équipe d’artisans peut s’installer au même endroit le temps des travaux. Ce qui aura également une répercussion favorable sur le coût de la rénovation.
Note : bien souvent, les lots d’un immeuble de rapport ont une configuration similaire à chaque étage. Dans ce cas, vous pourrez dupliquer un même type d’aménagement et de rénovation sur l’ensemble de vos appartements. Ce qui procurera un gain sur la réflexion d’agencement, l’achat des matériaux, meubles…
3 – Gestion locative plus simple et à moindre coût
Cela peut paraître accessoire mais, à partir d’un certain patrimoine immobilier, gérer une grande quantité de lots situés dans un nombre restreint d’immeubles est plus facile. Plutôt qu’autant de lots “éparpillés” géographiquement. Cela vous prendra également moins de temps, ce qui est essentiel.
Dit plus simplement, vous aurez moins d’interlocuteurs à gérer. Ils pourront intervenir plus rapidement : entretien courant, organisation des visites, remises en location… Puisqu’ils mutualisent eux-mêmes le suivi avec la possibilité de voir plusieurs locataires en une seule fois. Cela peut également être un argument pour négocier les frais de gestion à la baisse.
Si vous décidez de gérer vos biens seuls, vous constaterez vite l’intérêt de pouvoir regrouper vos déplacements. Ce peut être rassurant au début mais ce que je déconseille fortement.
4 – Prix de vente réduit
Acheter plusieurs lots d’un seul coup permet une meilleure négociation que si vous achetiez chaque appartement séparément. Vous bénéficiez en quelque sorte d’un “prix de gros”. Vous procurez un avantage au vendeur en achetant plusieurs appartements d’un coup. C’est plus simple et plus rapide pour lui. Ce qui est très avantageux s’il a besoin de trésorerie rapidement. En contrepartie de cet avantage, il consent généralement une décote.
Autre effet bénéfique sur le prix d’achat : la concurrence sur ce type de biens est un peu moins forte. En effet, acheter un immeuble entier effraie (selon moi à tort mais tant mieux) un grand nombre d’acquéreurs. A budget équivalent, les acheteurs préféreront généralement acheter un appartement qu’un immeuble de rapport.
En ciblant un immeuble de rapport, vous serez donc sur une niche un peu moins concurrentielle. Ce qui accroît par conséquent votre rapport de force à l’achat et la possibilité d’obtenir un prix intéressant.
Note : cette décote est cependant à relativiser tant la demande pour ce type de biens reste forte en 2024 dans certaines villes. Une très bonne connaissance du marché local et une négociation ferme restent indispensables.
5 – Simplicité d’acheter 4 ou 5 lots d’un coup
A budget équivalent, acheter un immeuble entier vous fait économiser énormément de temps.
Cette mutualisation est à plusieurs niveaux :
- visites,
- demandes de financement,
- étude de compromis,
- suivi des travaux.
Vous achèterez plus vite et pourrez donc vous constituez plus rapidement un patrimoine.
6 – Pas de charges de copropriété
Quand vous achetez un immeuble de rapport, vous êtes sous le régime de la mono-propriété. Vous ne supporterez donc pas la charge d’un Syndic de copropriété. Pas de risque non plus de supporter la charge financière d’un mauvais payeur parmi vos copropriétaires.
Vous pourrez surtout gérer l’immeuble comme bon vous semble. Pas d’Assemblée Générale, pas de risque de désaccord et de lenteur pour décider de travaux de rénovation. Ou pour savoir qui doit payer en cas d’infiltration d’eau par exemple.
Note : même en situation majoritaire dans votre copropriété, vous devrez demander l’approbation de vos copropriétaires pour réaliser des travaux sur les parties communes du bien. Pour cela, vous devrez solliciter une Assemblée Générale, ce qui engendre des frais. Dans ce cas, chaque propriétaire détient une voix (la règle du tantième s’applique). Une majorité des voix est nécessaire pour que la demande de travaux et le partage des coûts soient validés. Le cas contraire, les travaux seront à vos frais. Vous pouvez « contraindre » vos copropriétaires à participer aux frais dans le cas où les travaux sont nécessaires à la préservation de l’intégrité de l’immeuble. Ce serait le cas par exemple si la charpente s’affaisse, ou s’il la toiture est endommagée et engendre des infiltrations.
7 – Peu de charges en parties communes
Les immeubles de rapport à la vente sont généralement des immeubles construits avant 1950 avec peu de charges communes.
A contrario, les charges des immeubles récents peuvent être élevées. Chaque prestation (ascenseur, gardien, cour, jardin intérieur etc.) vient alourdir le coût total des dépenses communes. Dans certains cas, ces charges peuvent représenter plus de 15% de vos loyers ! Bien sûr, le niveau de prestation générale s’en trouve améliorée.
Mais ce surcoût ne pourra pas être compensé par une hausse proportionnelle de loyer. Ce qui aura pour conséquence de dégrader vos cash-flows.
Je conseille de limiter l’investissement dans les parties communes de vos immeubles à leur entretien régulier. Et à leur rafraichissement si nécessaire. Le reste de vos dépenses d’entretien doit prioritairement aller dans l’entretien et la rénovation de vos appartements. Dépenses qui sont dans la plupart du temps rentables.
8 – Risque réduit
Le risque est un paramètre essentiel à prendre en compte dans vos prévisions de cash flow. Et plus généralement dans votre analyse financière. Il est important de l’anticiper et de le réduire au maximum.
Pour l’investisseur dans l’immobilier locatif, il porte principalement sur :
- le risque de vacance locative ;
- le risque d’impayé.
Pour un traitement approfondi de ce sujet, vous pouvez consulter mon article sur les différents risques liés à l’investissement locatif. Et la manière de les limiter.
Dans les faits, en faisant les choses correctement, ce risque locatif est très faible.
Diversifier un portefeuille immobilier, en achetant (pour une même somme et une même estimation de rentabilité locative) un immeuble de rapport plutôt qu’un seul appartement permet de réduire votre risque.
C’est une stratégie connue des investisseurs et résumée ici par un ouvrage financier de référence :
la diversification permet pour un niveau de rentabilité donné de réduire le risque ; ou pour un niveau de risque donné, d’améliorer la rentabilité. En effet, si la rentabilité d’un portefeuille est égale à la moyenne des rentabilités des titres qui le composent, en revanche, le risque d’un portefeuille est inférieur à la moyenne des risques des titres qui le composent
Vernimmen, 2023
Autrement dit, si vous souhaitez investir 300 000€ dans l’immobilier et pour un même niveau de rendement cible donné, mieux vaut dans ce budget acheter un immeuble de rapport de 3 appartements à Boulogne-sur-Mer qu’un seul appartement à Lyon ou à Paris.
Conclusion
Pour toutes les raisons mentionnées ci-dessus (qui sont autant de leviers de rentabilité à exploiter), les immeubles de rapport s’avèrent être une excellente typologie de biens à cibler. C’est personnellement le type de biens que je privilégie.
Acheter un immeuble de rapport ne garantit évidemment pas de réaliser une bonne opération. Bien choisir sa ville, son emplacement, bien négocier son achat, faire les bons choix de travaux, choisir le bon régime fiscal etc. sont autant de conditions supplémentaires que j’aborde dans d’autres articles.
Néanmoins, associé à une méthode d’investissement rigoureuse et éclairée, l’achat d’un immeuble de rendement permet de réaliser d’excellentes opérations : des opérations à cash flow net positifs (excédentaires). Qui vous permettront de retourner voir votre banque et de poursuivre vos acquisitions.
Vous pouvez découvrir ici quelques unes de mes réalisations.
