On appelle « investissement locatif autofinancé » un investissement dont les revenus locatifs couvrent la totalité des flux de trésorerie sortant. Que ce soit pour le remboursement du crédit, le paiement de la taxe foncière et des frais de gestion locative, la réalisation de travaux etc. Par conséquent, un investissement locatif autofinancé ne nécessite aucun complément d’épargne sur la durée. Les excédents de trésorerie courants servent notamment à couvrir sur la durée l’entretien du bien.
Compte tenue de la hausse des taux et du coût du crédit immobilier (environ 5,0% de TAEG sur 20 ans début novembre 2023), comment réaliser fin 2023 un investissement locatif autofinancé ?
Note : la légère baisse des prix de l’immobilier en 2023 (-5% à Paris, -8% à Lyon), associée à la hausse des loyers en lien avec l’inflation et l’accroissement de la tension locative dans de nombreuses villes, a permis d’augmenter un petit peu le rendement locatif des investissements. Et de compenser une petite partie de l’effet de la hausse du coût du crédit.
Choisissez des villes permettant un rendement locatif élevé
Ce rendement locatif(*) dépend de trois paramètres :
- le prix d’acquisition ;
- le montant des loyers ;
- le niveau de vacance locative.
(*) rendement locatif = loyers * (1-taux de vacance locative) / total coûts d’acquisition
Des villes comme Paris ou Lyon offrent structurellement des rendements locatifs bas. Malgré le repli observé en 2023, la hausse des prix depuis 25 ans y a été beaucoup plus élevée que celle des loyers, ce qui a fait chuter le niveau des rendements.
A contrario, des villes comme Dunkerque, Calais, Boulogne-sur-Mer, Le Havre ou Saint-Etienne, offrent des rendements locatifs structurellement élevés, du fait d’un bien meilleur ratio de (loyer au m2) / (prix au m2). Et d’un niveau de vacance locative qui reste bas du fait d’une tension locative élevée.
En raison de la hausse du coût des crédits immobiliers (+35% depuis 2 ans), il est aujourd’hui indispensable de cibler des investissements locatifs haut rendements pour être en autofinancement.
Ci-dessous un tableau comparatif des rendements locatifs structurels de plusieurs villes au 1er novembre 2023. Selon les moyennes de prix et le loyer par m2 dans chaque ville
En tenant compte du risque de vacance locative
Parmi les villes ci-dessus à hauts rendements, Saint-Etienne est selon moi à exclure, malgré un rendement structurel élevé. Car la vacance locative y est élevée du fait d’une tension locative basse.
Ci-dessous des indicateurs de tension locative. Qui sont un bon proxi du risque de vacance locative. Une tension locative élevée indiquant un risque faible de vacance locative. Sur les jauges ci-dessous, une jauge rouge indique qu’il est très difficile pour un locataire de trouver un logement et donc une tension élevée (source : Locservice).
Des villes comme Boulogne-sur-Mer et Dunkerque offrent à la fois un rendement élevé et un très faible taux de vacance locative. Sous réserve bien sûr de proposer des logements propres et sains.
A Calais, où la tension locative est similaire à celle de Dunkerque (je connais très bien cette ville en tant qu’investisseur depuis plus de 5 ans), il est également possible d’obtenir d’excellents rendements. Sous réserve de chercher en dehors de Calais Nord qui est aujourd’hui trop cher.
A moins de cibler ce type de villes, il est devenu quasiment impossible de réaliser un investissement autofinancé fin 2023.
Empruntez sur 25 ans
De plus en plus de banques permettent de réaliser des emprunts locatifs sur 25 ans. Je recommande fortement cette option qui augmentera mécaniquement vos cash flow de manière significative.
Les avantages de l’emprunt sur 25 ans :
- hausse des cash-flow ;
- peut permettre de basculer en autofinancement ;
- facilite grandement le financement d’un investissement ultérieur (ou achat RP). Votre taux d’endettement post achat sera plus faible avec un emprunt sur 25 ans que sur 20 ans.
Cette option me semble plus adaptée aux profils d’investisseurs jeunes (<40 ans), avec un horizon d’investissement moyen terme et qui souhaitent poursuivre d’autres acquisitions.
Les deux inconvénients sont :
- un taux d’intérêt un tout petit plus élevé ;
- un rythme de constitution de patrimoine net plus lent car vous rembourserez le capital moins vite.
Voici un tableau synthétique de l’impact de l’allongement de la durée d’emprunt de 20 à 25 ans, pour un investissement dans un bien d’une valeur de 300k€.
Adaptez l’apport
Dans une perspective de réaliser un investissement locatif autofinancé, le montant d’apport est une variable d’ajustement. Augmenter le montant d’apport diminue mécaniquement le montant des mensualités de crédits et augmente d’autant les cash-flows.
En réalisant un investissement locatif de qualité, dans une ville comme Boulogne-sur-Mer, avec un rendement locatif de l’ordre de 7,5%, il est possible d’être en autofinancement avec un apport limité à 15% du coût total d’acquisition.
Note : dans la pratique, le montant d’apport minimum est imposé par les banques. Qui ont une approche très similaire à celle développée ici. Raison pour laquelle les exigences d’apport ont fortement augmenté ces dernières années. Afin de compenser en partie la hausse des taux. Un apport de 15% du total des coûts d’acquisition est aujourd’hui la norme.
Le choix de l’emplacement et de la qualité du bien
Dans une même ville, les rendements locatifs réels varient significativement d’un quartier, voir d’une rue à l’autre. A fortiori dans les villes à hauts rendements (qui sont généralement plus populaires que la moyenne), il est indispensable de choisir un emplacement de qualité. Surtout si vous achetez un immeuble avec un local commercial au rez-de-chaussée.
De même, prêtez attention à la qualité du ou des appartements. En termes de luminosité, configuration et agencement des pièces, isolation etc. A défaut, réalisez et budgétez les travaux en conséquence.
Ce choix permettra d’attirer des locataires de qualité, de proposer de loyers élevés et de réduire considérablement la vacance locative. Compter quelques jours pour une relocation dans une ville comme Boulogne-sur-Mer, Calais ou Dunkerque si vous respectez ces conditions.
Achetez en dessous du marché
A noter que les niveaux de rendements mentionnés ci-dessus tiennent déjà compte de la baisse des prix observée en 2023.
L’enjeu ici, dans une perspective d’autofinancement, est d’acheter en dessous des prix de marché. Pour augmenter le rendement locatif.
Cela fait notamment partie de mes services de dénicher ce type d’opportunités d’investissement, devenus de plus en plus rare. En m’appuyant sur mon réseau local développé depuis plus de 6 ans.
Estimez les travaux sérieusement
Une mauvaise estimation de travaux en amont est un risque important d’un point de vue de la gestion de votre trésorerie.
Prenons le cas d’un investisseur qui achète un immeuble de rapport. S’il n’a pas identifié la vétusté de la toiture au moment des visites et donc inclus ce poste travaux dans son plan de financement, il pourra être amené à « décaisser » 30k€ en année 3. La totalité de l’éventuel surplus de trésorerie généré par son investissement sera immédiatement et durablement effacé.
Dans une perspective d’autofinancement durable, il est indispensable de bien budgéter et d’inclure dans le financement l’ensemble des travaux structurels à faire sur le bâtiment ou les appartements (isolation, ravalement de façades, remplacement de toiture, remplacement de gouttières…).
Choisissez bien votre agence de gestion
Dans une perspective de réaliser un investissement locatif autofinancé, respecter les conditions ci-dessus ne suffisent pas si vous confiez votre bien à une agence de gestion locative de mauvaise qualité.
Concrètement (et d’expériences malheureuses), ce seront : des lenteurs qui peuvent être invraisemblables dans les démarches de re-location, des frais de location élevés (jusqu’à 9%ttc chez certaines agences), une absence de suivi dans les demandes de locataires…
Au final, cela peut conduire à des pertes de revenus significatifs. Ce qui aujourd’hui compromet fortement les perspectives d’autofinancement.
Adaptez le type d’exploitation
Exploiter un appartement en collocation ou en location courte durée peut, au cas par cas, améliorer le rendement locatif.
C’est un choix que je ne pratique qu’exceptionnellement pour trois raisons :
- cela augmente le turnover et donc le temps de gestion ;
- cela augmente la vacance locative ;
- cela nécessite de meubler, ce qui a un coût qu’il est plus difficile à faire financer par la banque.
Dans une perspective de faire croître durablement son patrimoine avec un moindre investissement en temps (d’autant plus pour ceux ont un travail à temps plein), ce sont des paramètres à prendre en compte.
Adaptez la durée du différé travaux
Le différé de remboursement est une période de mensualités réduites, le temps pour les investisseurs de réaliser les travaux et de percevoir la totalité des revenus locatifs. La période de différé est généralement comprise entre 4 mois et 36 mois.
Il existe deux types de différés :
- différé de remboursement partiel
- différé de remboursement total.
Le différé de remboursement partiel consiste à ne rembourser, pendant une durée définie par la banque, que les intérêts d’emprunt. La période de différé partiel peut atteindre 36 mois, sous réserve de travaux conséquents. J’ai par exemple obtenu ces conditions dans le cadre de cet investissement à Mulhouse.
Le différé de remboursement total est plus difficile à obtenir. Il consiste, pendant une période donnée généralement de 12 mois maximum, à la suspension totale de vos mensualités.
Dans la pratique, certaines banques accordent des différés de remboursement confortables, jusqu’à 18 mois, lorsque le montant de travaux est de l’ordre de +50k€.
Or certains travaux (par exemple un ravalement de façades, une isolation thermique par l’extérieure, le remplacement d’une toiture etc.) n’empêchent pas la mise en locations de vos biens. Un différé de remboursement même partiel permet alors d’accumuler un matelas de trésorerie conséquent.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander un différé travaux confortable, supérieur à la durée estimée de vos travaux. Dans le cas où ces derniers prennent du retard ou pour bénéficier en partie de cet avantage de trésorerie.
Conclusion
Fin 2023, il est possible de réaliser un investissement locatif autofinancé, en réunissant ces 3 conditions :
- un rendement locatif réel supérieur à 7% ;
- un emprunt sur 25 ans ;
- un apport de l’ordre de 15% du coût total d’acquisition (à ajuster à la hausse ou à la baisse selon le niveau de rendement).
Attention à ne pas prendre de risques excessifs dans des villes trop « exotiques », où le rendement affiché peut sembler attractif mais où les risques locatifs sont souvent élevés.
Le contexte inflationniste et l’accroissement de la tension locative dans un grand nombre de villes en France offrent des perspectives de hausses durables des loyers. Que j’estime de l’ordre de 1,5%/an au cours des 10 prochaines années. Cela contribuera également petit à petit à l’autofinancement.
J’accompagne des particuliers dans la réalisation d’investissements locatifs de qualité. Une partie de mon accompagnement consiste à conseiller durant la phase de négociation et de recherche de financements. En m’appuyant sur mon expérience d’investisseur et ma connaissance du marché local. Vous pouvez voir certains projets réalisés pour des clients ici. Un projet d’investissement locatif en 2024 ? Parlons-en ici.
