Un ami et moi avons acheté cet immeuble de rapport à Mulhouse fin 2021. L’immeuble était totalement vide et en très mauvais état.
Le projet a consisté en une rénovation complète du bâtiment et des 8 appartements.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 350 000€ FAI.
- Travaux : 358 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 735 000€.
- Rendement brut : 6,8%.
- Exploité en SCI IS.
Détail des travaux
Les travaux ont duré 15 mois. Livraison février 2023.
- Ravalement complet des 2 façades et du pignon.
- Remplacement de toutes les gouttières.
- Création de 6 fenêtres sur une façade d’angle pour amener de la luminosité dans les appartements.
- Re-configuration des appartements pour transformer 3 T2 en T3 et récupérer de la superficie habitable dans les communs.
- Création d’une installation électrique neuve pour 8 appartements.
- Création d’une installation de plomberie neuve pour 8 appartements.
- Isolation complète des appartements par l’intérieur.
- Remplacement de tous les sols et installation de cuisines dans chaque appartement.
- Création de 8 salles de bains.
- Remplacement de 12 fenêtres double-vitrage.
- Rénovation complète de la cage d’escalier.
Photos des travaux
Bâtiment avant.
Bâtiment après.
Cage escalier avant.
Cage escalier après.
Appartements avant.
Appartements après
Descriptif détaillé du bien
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Mulhouse.
- Total coût acquisition : 718k€
- Apport : 110k€
- Crédit de 608k€ sur 20 ans
- TEG : 1,24%
Nous par ailleurs obtenu de la banque un différé de remboursement partiel de 36 mois. Pour des travaux plus modestes (<50k€), difficile d’obtenir un différé supérieur à 6 mois.
Rendement et Cash-Flows
Cet immeuble de rapport à Mulhouse offre un rendement brut, incluant la totalité des coûts d’acquisition, de 6,7%. C’est un très bon rendement pour un bien refait à neuf à un emplacement proche du centre-ville à Mulhouse.
Compte tenu de l’apport, des conditions de financement extrêmement favorables en juillet 2021 et du rendement locatif, l’opération génère un peu plus de 6 000€ de cash flow par an.
Note : pensez à inclure dans votre prévisionnel de cash flow la vacance locative ainsi que les frais d’entretien et de réparation du bâtiment et des appartements. Leur montant varie considérablement selon l’état du bien au moment où vous l’exploitez. Et selon l’emplacement, la qualité des appartements, la qualité de la gestion locative…
Conclusion
Ce type de projets de rénovation complète offre plusieurs avantages.
- Très peu de dépenses d’entretien et de rénovations futures. Installations électriques et de plomberie neuves, appartements entièrement isolés, salles de bains neuves…
- A périmètre travaux égal, c’est en principe moins couteux et plus rapide de faire la rénovation en une seule fois que sur plusieurs années.
- Le temps de gestion à allouer au suivi est ensuite quasiment nul : possibilité de choisir des locataires de qualité, faible turnover, re-locations rapides…
Néanmoins, ce sont des projets (très) risqués. Les principaux risques sont de :
- ne pas inclure la totalité des travaux nécessaires ;
- faire une mauvaise estimation du coût des travaux à réaliser ;
- subir un dépassement de délais ;
- subir une hausse du coût des travaux (inflation, imprévus, mauvaises surprises…).
Pour ces raisons, je déconseille de vous lancer sans expérience dans un projet de rénovation de cette ampleur.
Par ailleurs, il est devenu aujourd’hui très compliqué d’obtenir un financement pour ce type de projets. Les banques favorisent à ce jour les investissements locatifs avec peu de travaux (avec une préférence pour les travaux d’efficience énergétique), des appartements loués et une rentabilité locative immédiate élevée.
Ce sont ces types de projets que je propose actuellement en priorité à mes clients.
- Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisé => consultez ma page réalisations.
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