Je vous présente ici le projet réalisé par un client, Fabien. Il s’agit d’un très bel immeuble de rapport constitué de 4 appartements, situé sur l’un des boulevards principaux du centre-ville de Calais.
Une excellente localisation, proche des commerces, de la gare, des transports en communs et des lieux de vie.
Les appartements ont été meublés pour bénéficier du régime LMNP.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 229 000€ FAI.
- Meubles et travaux (notamment pour mieux isoler les studios) : 34 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 298 000€.
- Acheté hors marché, environ 12% en dessous du prix moyen constaté
- Très bon rendement brut : 7,6%.
Descriptif détaillé du bien
Immeuble de rapport à Calais. Il est constitué de 2 T3 et 2 studios, qui ont été rafraichis.
Quelques photos de l’immeuble (prises en fin de journée et sans éclairage) :
Financement
J’ai obtenu cet immeuble au prix de 229k€ FAI, soit environ 12% en dessous de son prix de marché. Sachant que le bien est en très bon état général. Fabien a obtenu un financement sur 20 ans.
- Prix FAI : 229k€
- Travaux + meubles : 34k€
- Total coût acquisition : 276k€
- Apport : 45k€
- Crédit de 253k€ sur 20 ans
- TEG : 3,8%
Rendement et Cash-Flows
La rentabilité brute de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition, est de 7,6%.
Compte tenu des revalorisations de loyers annuels et des possibilités de renégociation de crédits à terme, l’opération sera globalement en autofinancement.
Note : le tableau ci-dessus n’inclut pas d’hypothèse de vacance locative et de travaux de réparation et d’entretien des appartements et des parties communes. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse environ 10 jours de vacance par an / lot. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont été correctement identifiés et réalisés, je provisionne environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement…Pensez à inclure également les frais de tenue comptable et éventuels frais création SCI.
Conclusion
Il s’agit d’un excellent investissement.
- Localisation #1 en centre-ville de Calais.
- Immeuble en très bon état général (toiture, façades, parties communes).
- Appartements vides, ce qui permet de réaliser les petits travaux de rafraichissement et de meubler.
- Possibilité d’optimiser fiscalement en exploitant en LMNP.
- Prix d’acquisition en dessous du marché.
Ci-dessous pour information ma stratégie et mes critères de recherche, pour moi et mes clients.
- Agglomérations >100 000 habitants.
- Prix/m2 post travaux <2000€/m2
- Politique locale volontariste
- Immeubles entiers obtenus « off market »
- Localisation proche centre-ville
- Immeubles de qualité
- Rendement locatif brut entre 6,5% et 8,5%
Consultez d’autres réalisations à Boulogne sur Mer, Le Havre, Le Mans, Mulhouse. Ainsi que mon analyse de ces villes du point de vue investisseur. J’ai plusieurs biens dans chacune de ces villes, ce qui me donne un bon retour d’expériences.
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