Je vous présente dans cet article l’investissement locatif réalisé par un couple de clients, Mary et Benjamin. Il s’agit d’un immeuble de rapport de 5 lots, à Boulogne-sur-Mer.
L’immeuble est parfaitement situé à proximité du centre-ville et en face du principal campus étudiants de Boulogne-sur-Mer : le campus de l’Université Littoral Côte d’Opale (ULCO).
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 242 000€ FAI.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 290 000€.
- 100% loué
- Acheté hors marché, environ 10% en dessous du prix moyen constaté
- Très bon rendement brut : 7,8%.
- Exploité en LMNP
Descriptif détaillé du bien
L’immeuble est constitué de 5 T1 en parfait état. Parfait pour la localisation, en face du campus étudiants de l’ULCO. Les appartements ont été vendus meublés. Ce qui permet d’exploiter les appartements immédiatement en LMNP.
Quelques photos de l’immeuble :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer.
- Prix FAI : 242k€
- Travaux : 17k€
- Total coût acquisition : 290k€
- Apport : 50k€
- Crédit de 225k€ sur 20 ans
- TEG : 1,4%
Rendement et Cash-Flows
J’ai négocié cet immeuble de rapport 242 000€ FAI. Les clients ont obtenu un financement sur 20 ans.
La rentabilité brute de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition, est de 7,8%.
Compte tenu de l’apport et du rendement locatif, l’opération génère plus de 4 000€ de cash flow par an.
Note : le tableau ci-dessus n’inclut pas d’hypothèse de vacance locative et de travaux de réparation et d’entretien des appartements et des parties communes. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse environ 10 jours de vacance par an / lot. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont été correctement identifiés et réalisés, je provisionne environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement…
Conclusion
Il s’agit d’un très bon investissement.
- Forte demande locative pour ces appartements en face de l’ULCO et proche centre-ville.
- Immeuble en très bon état (prévoir ravalement façade et démoussage toiture à terme).
- 100% loué ce qui évite de la vacance locative post acquisition.
- Possibilité d’optimiser fiscalement en exploitant en LMNP.
- Prix d’acquisition en dessous du marché.
Cerise sur le gâteau, le prix des immeubles de rapport dans les villes que je cible a très fortement augmenté. Entre +15% et +40% depuis 5 ans.
Ce n’est pas une garantie que le rythme actuel va perdurer. Mais cela valide ma stratégie d’investissement (ci-dessous) et montre que l’on peut cumuler rendement et plus-value.
- agglomérations >80 000 habitants
- prix/m2 post travaux <2000€/m2
- politique locale volontariste
- immeubles entiers obtenus « off market »
- localisation centre-ville
- immeubles de qualité
- rendement locatif brut entre 6,5% et 8,5%
Note : la concurrence est aujourd’hui très forte sur les immeubles de rendement de qualité. Ce sont des opportunités qui se réalisent presque uniquement « off market ». C’est ce réseau que je développe depuis plusieurs années et mes retours d’expériences d’investisseur depuis plus de 6 ans que je mets à disposition de mes clients.
- Pour découvrir d’autres projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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