Arnaud a acheté ce bel immeuble de rapport en mai 2022. L’immeuble est situé dans un quartier commerçant prisé, à proximité du centre-ville de Calais et du principal pôle étudiants de la ville.
Le bien est exploité en SCI à l’IS.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 315 000€ (direct vendeur).
- Provision travaux : 15 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 378 000€.
- 5 appartements + 4 garages.
- Acheté hors marché en direct particulier, environ 16% en dessous du marché.
- Très bon rendement brut : 7,5%.
Descriptif détaillé du bien
Immeuble : 5 appartements + 4 garages en rdc, tous loués. Il y a en effet une pénurie relative de places de stationnement dans le centre-ville de Calais et les parking se louent très facilement.
Quelques photos des appartements :
Rendement et Cash-Flows
Je calcule le rendement brut d’une acquisition en divisant les loyers hors charges par la totalité des coûts d’acquisition. Y compris les frais de notaire et les travaux. Sur ce dernier point, cela implique que les travaux soient correctement identifiés.
Le rendement brut de cet investissement est de 7,5%. Rendu possible par un prix d’acquisition significativement en dessous du marché et d’appartements bien situés et de très bonne qualité.
Compte tenu de l’apport et du rendement locatif, l’opération génère plus de 3 000€ de cash flow par an.
Note : le tableau ci-dessus n’inclut pas d’hypothèse de vacance locative et de travaux de réparation et d’entretien des appartements et des parties communes. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse environ 10 jours de vacance par an / lot. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont été correctement identifiés et réalisés, je provisionne environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement…Pensez à inclure également les frais de tenu comptable et éventuels frais de création de SCI les cas échéant.
Conclusion
Il s’agit d’un excellent investissement.
- Forte demande locative dans le quartier
- Immeuble en très bon état général (toiture, façades, parties communes).
- Appartements de qualité
- Prix d’acquisition significativement en dessous du marché.
Ci-dessous pour information ma stratégie et mes critères de recherche, pour moi et mes clients.
- Agglomérations >100 000 habitants.
- Rendement locatif brut entre 6,5% et 8,5%.
- Prix/m2 post travaux <2000€/m2.
- Politique locale volontariste.
- Localisation #1
- Immeubles sains.
Consultez d’autres réalisations à Calais, Boulogne-sur-Mer, Le Mans, Le Havre, Mulhouse. Ainsi que mon analyse de ces villes du point de vue investisseur. J’ai plusieurs biens dans chacune de ces villes, ce qui me donne un bon retour d’expériences. Et un précieux réseau pour obtenir des biens « off market », réaliser les travaux et confier le suivi locatif.
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