Eric a acheté cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer fin août 2022. L’ immeuble est constitué de 3 appartements : un T2 au 1er étage, et deux T1 bis avec chambre en duplex au 2e étage.
L’immeuble est rue de l’Amiral Bruix, dans le centre-ville de Boulogne-sur-Mer. A proximité de la FNAC (5 minutes à pieds), du campus étudiants boulonnais de l’ULCO (5 minutes à pieds), de la vieille-ville (5 minutes) et de la gare Boulogne Tintellerie (10 minutes à pieds).
Emplacement idéal pour la typologie des appartements et le marché locatif visé (étudiants ou jeunes actifs).
Cas rare, les appartements étaient vendus vides. Eric les a meublé pour une exploitation en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 175 000€ FAI.
- Travaux : 30 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 228 000€.
- Très bon rendement brut : 7,4%.
- Exploité en LMNP
Les travaux ont notamment permis la remise aux normes électriques des appartements et de re-isoler par l’intérieur l’appartement 2e G classé F.
Descriptif détaillé du bien
Quelques photos de l’immeuble :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer.
- Prix FAI : 175k€
- Travaux : 30k€
- Total coût acquisition : 228k€
- Apport : 22k€
- Crédit de 215k€ sur 20 ans
- TEG : 1,6%
Rendement et Cash-Flows
J’ai obtenu une négociation sur cet immeuble à 175 000€ FAI. Eric a obtenu un financement à hauteur de 215 000€ sur 20 ans. En bénéficiant des taux encore relativement bas en avril 2022, avec un TEG à 1,6%.
En prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition (travaux, meubles, frais de notaire, commission TBO), la rentabilité brute de cet investissement locatif est de 7,4%.
Compte tenu de l’apport et du rendement locatif, l’opération dégage un peu plus de 1 300€ de cash flow par an.
Note : pensez à intégrer dans vos modèles une hypothèse de vacance locative. Ainsi qu’une provision pour les travaux de réparation et d’entretien des appartements et des parties communes. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse 10 jours de vacance par an / lot. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont été correctement identifiés et réalisés, je provisionne environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement… Pensez également à inclure les éventuels frais de comptabilité.
Conclusion
Ce bien m’avait déjà été proposé en 2021, mais ma négociation n’avait pas abouti. Suite à un refus de prêt, cet immeuble est revenu à la vente. J’ai immédiatement eu l’information en « off market » par mon réseau. Ce qui m’a permis de me positionner très rapidement avant même la mise en publication.
Il s’agit d’un très bon investissement.
- Emplacement #1 pour cette typologie d’appartements
- Appartements loués rapidement post rénovation
- Très bon rendement locatif
- Immeuble sain
- Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisé => consultez ma page réalisations.
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