Benjamin a réalisé cet investissement locatif à Calais en juillet 2023. Il s’agit d’un bel immeuble de rapport comprenant : deux studios, deux T2 et un T3. L’emplacement, la qualité de l’immeuble et des appartements ainsi que le niveau de rendement en font un excellent investissement locatif.
J’investis à Calais depuis plus de 4 ans, c’est une ville que je connais particulièrement bien. Malgré la hausse de plus de +50% des prix de l’immobilier depuis 5 ans, Calais reste aujourd’hui selon moi l’une des villes les plus attractives en France pour un investissement locatif. Notamment du fait de la tension locative qui a fortement progressé sur la période, entraînant une hausse continue des loyers.
Avec le bon réseau local, et une très forte réactivité, il est encore possible de réaliser de très bonnes affaires, à des prix en dessous du marché.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix FAI : 315 000€ FAI.
- Travaux : 20 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 340 000€.
- Très bon rendement brut : 7,4%.
- Exploité en SCI IS
Les travaux vont notamment permettre l’amélioration de l’efficience énergétique des deux studios (travaux d’isolation). A l’achat, ils étaient classés F et G (DPE).
Descriptif du bien
Quelques photos de l’immeuble et des appartements :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Calais.
- Prix FAI : 315 000€
- Travaux : 20 000€
- Total coût acquisition : 340 000€
- Apport : 60 000€
- Crédit de 280 000€ sur 20 ans
- Taux emprunt global : 3,8%
Du fait de la hausse des taux (environ 4,8% de TAEG sur 20 ans en septembre 2023), je conseille fortement de demander un crédit sur 25 ans. Afin d’être plus facilement en situation d’équilibre de flux de trésorerie. Ce qui est devenu en année 1 (hors revalorisation de loyers à moyen terme liée à l’inflation), quasiment impossible sur 20 ans.
Emprunter sur 25 ans permet par ailleurs :
- d’emprunter plus (que sur 20 ans) ;
- d’avoir plus de cash flow ;
- d’emprunter plus facilement pour un nième achat locatif si cela permet de basculer en situation de cash-flow positif.
Rendement et Cash-Flows
Cet immeuble était vendu loué. Le rendement locatif (*), 7,4%, était donc ici un rendement réel. Avec des niveaux de loyers pratiqués dans la moyenne du marché.
(*) : je calcule le rendement locatif de la manière suivante : loyers hc / (totalité des coûts d’acquisition, y compris les frais de notaire, travaux, commissions d’agence).
Note : attention aux annonces indiquant un rendement locatif estimatif. D’expérience, il est toujours très largement sur-estimé. Surtout si ce sont des projections de loyer en collocation ou en courte-durée.
Compte tenu de l’apport, des conditions de crédit et du rendement locatif, l’opération dégage en année 1 environ 400€ de cash flow par an.
Pensez également, dans le contexte actuel d’inflation élevée et durable, à inclure, dans vos projections de cash-flows à moyen terme, une revalorisation des loyers. D’autant plus que la tension locative à Calais ne fait que se renforcer. Voici l’impact d’une revalorisation annuelle de +1,5% des loyer sur 8 ans.
Cela permet de relativiser l’impact des taux actuellement beaucoup plus élevés qu’il y a 2 ans. Et dont l’inflation est pour rappel la cause.
A moyen-terme, emprunter à taux fixe dans un contexte inflationniste durable est une excellente chose. Et si les taux étaient amenés à re-baisser (ce que je ne pense pas à court-terme), il est possible de renégocier le taux de son emprunt.
Pensez également à inclure ces hypothèses.
- Vacance locative. A Calais, en proposant des logements de qualité, elle sera très faible.
- Frais d’entretien de l’immeuble et des appartements. Si le bien et les appartements sont sains ou à défaut que les travaux nécessaires ont été anticipés en amont, ils seront très limités.
- Frais de comptabilité.
Conclusion
Cet achat à Calais est un excellent investissement locatif : l’emplacement est très bon, le bâtiment et les logements sont très sains et le rendement locatif est élevé. Les travaux ont été prévus pour anticiper l’amélioration du DPE des deux studios.
Malgré ma présence active à Calais depuis plus de 5 ans et mon excellent réseau local, ce type de biens est devenu difficile à obtenir. Du fait notamment d’une concurrence accrue d’investisseurs.
Pour cela, je recommande à mes clients d’obtenir de leur banque, en amont de la recherche active d’un bien, une simulation de financement à faire valoir au moment de l’offre pour rassurer le vendeur. Et d’être prêt à se positionner (ou non) sous 48h.
- Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisé => consultez ma page réalisations.
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