Le taux d’endettement est un critère déterminant de votre capacité d’emprunt, il est donc indispensable de savoir le calculer.
En 2022, suite aux recommandations du HCSF, son mode de calcul a été normalisé et réglementé. Auparavant, les banques avaient une relative liberté sur la manière de le calculer. Deux méthodes prévalaient, la méthode « classique » et la méthode dite « différentielles ». Qui aboutissent à des taux d’endettement (et donc des capacités d’emprunt) très différents. Ce que je détaillais ici en 2020.
Voyons ici le mode de calcul du taux d’endettement en 2024. Qui impose la méthode « classique ».
Calcul du taux d’endettement
Pour les particuliers depuis 2022, le taux d’endettement est calculé comme suit :
(total des charges mensuelles) / (total des revenus mensuels) x 100
Quelles charges retenir ?
On désigne ici par « charge » l’ensemble de vos prélèvements réguliers.
Voici une liste des charges incluses dans le calcul de votre endettement.
- Le montant de votre loyer le cas échéant.
- Les mensualités de crédits en cours (crédits immobiliers, crédit consommation, crédit étudiant…)
- Pensions et autres charges récurrentes.
Quels revenus retenir ?
On désigne ici par « revenus » l’ensemble de vos revenus réguliers. Voici une liste des revenus à prendre en compte dans le calcul de votre endettement.
- Salaire net avant impôt (fixe + variable)
- Revenus locatifs (loyers hors charges x 80%) (*)
- Revenus financiers (dividendes, participation….) (**)
- Autres revenus (retraite, pension, autre…).
(*) Attention, concernant vos revenus locatifs actuels, votre banquier prendra en compte, comme précisé ci-dessus, 80% (voir 70%) de vos loyers hors charges.
(**) Les primes exceptionnelles ou les dividendes d’actions non récurrents ne sont pas toujours inclus. Cela sera à l’appréciation de votre conseiller bancaire, selon l’historique de revenus que vous pourrez démontrer. Le montant retenu le cas échéant est généralement de 80% du montant perçu.
Exemple
Victor et Marie vivent en couple et sont locataires d’un appartement de 50m2 à Paris. Leur loyer est de 1 500€ par mois.
Salaires nets avant impôts cumulés de Victor et Marie : 12 000€/mois. Victor et Marie ont par ailleurs de l’épargne placée en assurance vie, qui leur a rapporté cette année 650€ avant impôts.
Marie rembourse un prêt étudiant dont la mensualité est de 350€/mois.
Victor et Marie ont fait un investissement locatif ensemble. Il s’agit de deux appartements T2 au Havre. Total loyers hors charges perçus : 1 100€. Mensualité de crédit du prêt locatif : 900€.
Leur taux d’endettement aujourd’hui le suivant.
(Crédit étudiant de Marie + crédit locatif au Havre + loyer) / (cumul salaires nets avant impôt + revenus locatif le Havre x 80% + revenus d’assurance vie x 80%) x 100
Soit :
(350€ + 000€ + 1 500€) / (12 000€ + 1 100€ x 80% + 650 x 80%) x 100 = 21,4%
Le taux d’endettement bancaire maximum pour les particuliers est aujourd’hui de 35%. Victor et Marie ont donc encore une capacité d’emprunt.
Conclusion
Leur capacité d’emprunt restante dépend du projet à financer. Et notamment des charges (mensualités du futur crédit) et revenus post opération (revenus locatifs par exemple). Voici mon article sur la manière de calculer sa capacité d’emprunt.
La logique de la banque est la suivante : si le taux d’endettement de Marie et Victor post opération est <35% (compte tenu des revenus prévisionnels, de l’apport et des conditions du crédit), alors le projet est finançable. Le cas contraire, il faudra mettre plus d’apport.
Votre banquier pourra malgré tout vous accorder un financement dérogatoire. Les banques ont en effet la possibilité, pour 20% de leurs dossiers, d’accorder des financements au-delà du taux d’endettement de 35%. Mais cela suppose une relation de confiance avec sa banque et un projet sérieux et maitrisé à présenter.
Je vous invite par ailleurs en complément à lire mon article sur la manière d’augmenter votre capacité d’emprunt.
