Depuis le début de l’année, la capacité d’emprunt des investisseurs est doublement contrainte. D’une part par le changement de la règle de calcul de l’endettement qui a pris effet le 1er janvier 2022. Et d’autre part, par la remontée des taux d’intérêt. Dans ce contexte, comment augmenter sa capacité d’emprunt pour réaliser malgré tout un investissement locatif ?
1 – Cibler des investissements rentables
Dans leur calcul de l’endettement, les banques appliquent à présent la méthode classique. Voici ici mon article détaillé sur ce sujet. Elle consiste à traiter séparément la totalité des charges (incluant les mensualités du futur crédit) et la totalité des revenus (incluant les revenus locatifs futurs).
Selon la formule simplifiée suivante : (total des charges) / (total des revenus).
Pour calculer les revenus locatifs futurs, les banques appliquent une provision de 20% à 30% sur les loyers hors charges prévisionnels.
Ainsi plus votre investissement sera rentable, plus les revenus locatifs futurs seront élevés (à budget équivalent) et plus votre taux d’endettement prévisionnel sera bas. Et plus vous pourrez augmenter votre capacité d’emprunt.
A situation personnelle et professionnelle identique, votre capacité d’emprunt pourra être de 150k€ pour un investissement locatif à 4% de rendement brut. Mais de 200k€ pour un investissement locatif à 8% de rendement brut.
En conclusion : votre capacité d’emprunt dépend directement de l’investissement que vous ciblez(*). Plus votre investissement sera rentable, plus vous aurez une capacité d’emprunt élevée.
(*) : raison pour laquelle une banque ne peut pas vous donner une capacité d’emprunt sans connaître au préalable le projet locatif que vous souhaitez financer.
2 – Investir en SCI à IS
Outre les nombreux avantages qu’offre la SCI à l’IS pour un investissement locatif, c’est également un moyen d’échapper à la nouvelle règle du calcul de l’endettement qui pénalise les particuliers. Et de vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2022, les banques ont l’obligation réglementaire d’appliquer pour les particuliers le calcul classique de l’endettement. Et de respecter un taux d’endettement maximum de 35% (hors dossiers dérogatoires). Ce qui a considérablement abaissé la capacité d’emprunt pour un investissement locatif.
Acheter un bien par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS (traitée comme une société) libère la banque de l’obligation d’appliquer le nouveau mode de calcul d’endettement des particuliers. Et de faire sa propre évaluation du risque.
Certains filiales de banques (telles que le CFCAL) financent ainsi des projets d’investissement locatif en SCI à l’IS sur des critères très différents de ceux des banques classiques pour les particuliers. En valorisant d’avantage le patrimoine personnel (épargne disponible, actifs immobiliers nets…) des associés de la SCI à l’IS. Et avec la possibilité d’emprunter plus facilement sur 25 ans.
Un client a par exemple récemment obtenu une capacité d’emprunt de plus de 800k€ en SCI à l’IS, alors même qu’il n’avait plus aucune capacité d’emprunt à titre personnel et en financement bancaire classique.
N’hésitez pas à m’écrire sur ce sujet, en me faisant part ici de votre projet locatif.
3 – Optimiser sa situation personnelle : crédits en cours et loyers
Les investisseurs ont deux leviers importants pour améliorer leur capacité d’emprunt. 1/ réduire le montants de leur crédits en cours. 2/ limiter la part de leur loyer dans leur revenu global.
Crédits en cours. Même s’il ne vous reste que quelques mensualités, les banques considèrent votre situation à l’instant t et calculent votre capacité d’emprunt en conséquence. Si vous le pouvez, rembourser par anticipation un crédit (crédit consommation, crédit étudiant…) peut ainsi améliorer considérablement votre capacité d’emprunt.
Loyer. Dans la mesure du possible, privilégiez un déménagement avec hausse de loyer après le montage de votre dossier bancaire 🙂 Une hausse de 500€ de loyer peut amputer votre capacité d’emprunt de plus de 100k€. Si vous êtes en collocation ou en sous-location, formalisez le bien sur les baux avec vos colocataires ou sous-locataires. Afin que la banque ne vous impute pas 100% du loyer.
Optimiser ces deux leviers est un excellent moyen d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Note : dans le cas où vous êtes hébergé à titre gracieux (par un parent ou un proche), je vous conseille de formaliser malgré tout un bail entre vous et la personne qui vous héberge. En indiquant un loyer symbolique (par exemple 350€/mois). A défaut, les banques appliqueront un loyer par défaut qui pourra être bien supérieur. Considérant que cette situation locative n’est pas durable.
4 – Entretenir une relation de confiance avec sa banque
Plus que jamais, il est décisif d’avoir un interlocuteur bancaire de confiance, de préférence dans votre banque historique.
Rassurez le sur votre fidélité. En lui confiant la domiciliation de vos revenus personnels et/ou professionnels. Et en lui manifestant votre souhait de faire d’autres projets avec lui (par exemple l’achat futur d’une RP). Et en favorisant les produits « maison » (assurance emprunteur, assurance PNO…).
Monter le financement d’un investissement locatif n’est pas ce qu’il y a de plus simple et intéressant pour les banques. En complément, facilitez-leur donc la tâche.
Pour cela, communiquez en amont avec votre interlocuteur bancaire sur votre projet locatif. Expliquez lui votre stratégie et les villes recherchées. Présentez lui le moment venu le bien visé de manière sérieuse et rassurante. Avec une analyse de la ville, du quartier, des prévisions de rendement et de cash-flow, des photos du bien…
Cela le motivera à investir du temps pour monter votre dossier. Et éventuellement vous permettre (bien que ce soit devenu très compliqué) d’obtenir un financement sur 25 ans. Ce qui augmente considérablement votre capacité d’emprunt.
En dernier ressort, les banques ont la possibilité de passer votre financement en « dérogatoire ». Ce qui signifie, pour certains dossiers dans la limite de 20% des dossiers de la banque, de sortir du plafond des 35% d’endettement.
J’accompagne des particuliers dans la réalisation d’investissements locatifs de qualité. Ce qui inclut de précieux conseils durant la phase préparatoire de financement. En m’appuyant sur mon expérience d’investisseur et mon réseau de financeurs. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et avez besoin d’accompagnement sur la phase de financement ? N’hésitez pas à m’écrire pour me faire part de votre projet.
