Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a obtenu le durcissement des conditions d’emprunt pour les particuliers. Avec notamment un changement radical de la règle du calcul de l’endettement. J’explique dans cet article les conséquences de ce changement réglementaire. Qui a eu un impact important sur la capacité d’emprunt des particuliers. Comment, en 2024, calculer sa capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif ?
Capacité d’emprunt : définition
La capacité d’emprunt est le montant de crédit maximum auquel vous pouvez obtenir, compte tenu du taux d’endettement maximum en vigueur.
Ce taux d’endettement maximum est aujourd’hui de 35% pour les particuliers.
Taux endettement = (total des charges mensuelles) / (total des revenus mensuels) x 100
Afin de savoir si vous avez la capacité de financement d’un investissement locatif, la banque va calculer votre taux d’endettement post investissement.
Taux endettement post investissement = (total des charges mensuelles post investissement) / (total des revenus mensuels post investissement) x 100
Lire à ce sujet mon article détaillé sur le calcul du taux d’endettement. Qui précise notamment ce qu’inclut les charges et les revenus dans le calcul bancaire.
Exemple
Pierre et Camille sont en couple. Ils vivent dans un appartement de 50m2 à Paris. Leur loyer est de 1 400€.
Camille rembourse un emprunt étudiant, dont la mensualité est de 400€.
Pierre a un salaire fixe de 4 500€ euros nets mensuel avant impôt. Camille est commerciale, et a un salaire fixe mensuel de 3 500€ nets avant impôts. Ces 3 dernières années, elle a gagné en moyenne un complément de salaire variable correspondant à 1 500€ nets par mois.
Pierre et Camille souhaitent réaliser un investissement locatif dans un immeuble de rapport. Le rendement brut est de 7%. Les loyers mensuels prévisionnels en longue durée sont de 2 625€ pour un coût total d’acquisition de 430 000€.
Note 1 : la capacité d’emprunt de Pierre et Camille dépend des revenus locatifs futurs générés par le bien à financer. Autrement dit, plus les revenus prévisionnels seront élevés et plus la capacité d’emprunt sera grande.
Note 2 : par conservatisme, les banques prennent, en hypothèses de loyers prévisionnels, des loyers en exploitation longue durée. Et non, par exemple, des hypothèses de loyers en exploitation courte durée ou en colocation. L’expérience montre en effet qu’il existe souvent des écarts très importants entre les prévisionnels de loyers faits par les emprunteurs dans ces deux derniers cas (souvent très optimistes) et la réalité.
Calculer la capacité d’emprunt de Pierre et Camille
Rappelons que la capacité d’emprunt de Pierre et de Camille est le montant maximum de l’emprunt au-delà duquel leur taux d’endettement post investissement dépassera 35%.
Dans le cas de Pierre et Camille, cela revient à calculer dans un premier temps la mensualité maximum de crédit qu’ils pourront rembourser. Compte tenu des revenus locatifs prévisionnels. L’équation est la suivante.
(1 400 + 400 + mensualités max) / (4 500 + 3 500 + 1 500 + 80%(*) x loyers HC prévisionnels) = 35%
Soit Cmax = mensualités de crédit max.
Cmax = 35% x (4 500 + 3 500 + 1 500 + 80%(*) x 2 625) – 1 400 – 400 = 2 260€
(*) les banques retiennent, pour les revenus locatifs futurs, 80% des loyers prévisionnels hors charges longue durée (parfois même 70%).
Autrement dit, la mensualité maximum que Pierre et Camille peuvent rembourser pour ne pas dépasser le taux d’endettement règlementaire de 35% est de 2 260€.
A des conditions de Taux Emprunt Global (TEG) de 4,5% cela donne une capacité d’emprunt de 402 000€ sur 25 ans. Et de 353 000€ sur 20 ans.
Il existe des calculatrices en ligne pour retrouver ce résultat. On peut également l’obtenir sur Excel avec la fonction valeur cible et la fonction VPM.
Le coût total d’acquisition du bien étant de 430 000€, l’apport minimum demandé dans le cas du prêt sur 25 ans sera de 28 000€. Et de 77 000€ dans le cas de l’emprunt sur 20 ans.
Conclusion
Votre capacité d’emprunt, pour un investissement locatif, dépend des conditions de crédit (taux et durée) mais également du bien que vous voulez financer. Raison pour laquelle il n’est pas toujours simple d’avoir une simulation rapide de votre banque.
Une première manière d’augmenter votre capacité d’emprunt, toutes choses égales par ailleurs, est d’allonger la durée de remboursement. Puisque cela abaisse mécaniquement le montant des mensualités.
Une autre manière simple d’augmenter votre capacité d’emprunt est, pour un prix d’acquisition donné, d’augmenter la cible de rendement locatif de votre investissement. Ce que je détaille dans cet article.
J’aide des particuliers dans la réalisation d’investissements locatifs de qualité. Ce qui inclut le conseil durant la phase de validation et de recherche de financement. En m’appuyant sur mon expérience d’investisseur et mon réseau de courtiers. Vous souhaitez que je vous accompagne dans votre investissement locatif ? N’hésitez pas à m’écrire pour me faire part de votre projet.
