Le taux d’endettement est un des critères déterminants de votre capacité d’endettement, il est donc essentiel de comprendre son mode de calcul. Pour le piloter au mieux dans votre stratégie d’investissement.
D’autant qu’il est observé de près par les banques.
Définition
Voici la formule du calcul de taux d’endettement bancaire en France :
(total de vos charges) / (total de vos revenus)
Les revenus pris en compte sont les revenus récurrents :
- Salaires nets
- Loyers perçus pour un pourcentage variable d’environ 70%
- Autres revenus (revenus récurrents de placements financiers, pensions perçues…)
Les revenus non-récurrents, tels que les primes exceptionnelles ou les dividendes d’actions ne sont pas inclus.
Les charges prises en compte sont les charges récurrentes :
- Crédits en cours
- Mensualités prévisionnelles du crédit demandé
- Pensions et rentes versées
- Loyer (dans le cas où vous réalisez un investissement locatif tout en restant locataire)
Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, le calcul simplifié est le suivant :
(mensualités de crédit + autres charges) / (revenus de salaires nets + autres revenus)
Le taux d’endettement bancaire maximum généralement pratiqué est de 33%.
Il est possible d’augmenter votre capacité d’endettement (et donc le montant que vous pourrez emprunter), en allongeant votre durée d’emprunt (généralement jusqu’à 25 ans).
L’allongement de la durée d’emprunt à partir de la fin des années 1990 est d’ailleurs l’une des principales raisons, que j’évoque dans mon article, de l’envolée rapide et importante des prix de l’immobiliers rapportés au revenu disponible des ménages depuis 20 ans.
Dans le cas d’un investissement locatif, les banques françaises retiennent historiquement deux modes de calcul du taux d’endettement, qui peut considérablement modifier votre capacité d’endettement.
Calcul du taux d’endettement : méthode classique
Elle consiste à prendre en compte, de manière distincte, l’ensemble de vos mensualités de crédit d’une part (au dénominateur) et l’ensemble de vos revenus locatifs d’autre part (au numérateur) :
total mensualités de crédit + autres charges / total revenus locatifs (*) + autres revenus
(*) Dans ce cas, les banques prennent généralement en compte, comme revenus locatifs, 70% de vos loyers hors charge.
Calcul du taux d’endettement : méthode différentielle
Beaucoup plus avantageuse, la méthode de calcul d’endettement par “différentiel” considère votre investissement locatif dans sa globalité et ne prend en compte que le cash flow net, c’est à dire le différentiel de trésorerie entre vos revenus locatifs et vos mensualités de votre investissement. Et non les mensualités de crédit et les revenus de manière distincte.
Dans le cas d’un investissement à cash flow net positif, ce dernier vient en complément de vos revenus. Dans le cas d’un cash flow net négatif, il vient en plus de vos charge.
(si négatif > cash-flow net négatif) + autres charges / (si positif > cash-flow net positif) + autres revenus
Cette méthode est particulièrement avantageuse et vous permet, à condition de réaliser des investissements locatifs générant des cash flow nets positifs, de vous endetter théoriquement sans limite, ou presque. En effet, un investissement à cash flow net positif contribuera, selon cette méthode de calcul employée par quelques banques, à vous désendetter. C’est généralement le montant maximum d’encours autorisé (généralement fixé à 1 million d’euros) qui viendra limiter votre capacité d’endettement.
C’est pour cela que je conseille à mes clients des investissements locatifs à cash flow positifs (correspondant généralement à une rentabilité brute >= 7,5%). Cela vous permettra de poursuivre avec un second, puis troisième etc. investissement locatif, votre capacité d’endettement, toutes choses égales par ailleurs, s’améliorant à chaque fois selon cette méthode « différentielle ».
Note : le durcissement récent des conditions de crédit suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) va inciter certains établissements bancaires à durcir leurs règles de calcul, suite à certains excès.
La méthode du « reste à vivre »
Une dernière méthode de calcul d’endettement permet de « contourner » la contrainte du calcul par la méthode classique. Il s’agit de la méthode du « reste à vivre » qui consiste à prendre de compte, non pas le taux d’endettement, mais les revenus disponibles après paiement de l’ensemble des charges et mensualités de crédits.
Cette méthode est particulièrement avantageuse pour les personnes à hauts revenus. Une personne percevant un revenu de 10 000€/mois par exemple, pourra se voir accorder un crédit même à 50% d’endettement si son « reste à vivre », en l’occurence dans notre exemple 5 000€/mois, est jugé à jute titre suffisant.
Bien choisir et comparer les banques
Nous l’avons vu, les méthodes de calculs d’endettement, et donc les critères d’attribution de votre crédit, varient grandement. Toutes les banques n’ont pas la même méthode de calcul.
Pour cette raison, il est indispensable de consulter le plus possible de banques, afin de maximiser les chances d’obtenir un financement aux conditions les plus avantageuses. Il peut par ailleurs être intéressant de maitriser ses différentes approches du taux d’endettement dans la présentation de vos dossiers de crédit.
Pour aller plus loin
Faute d’historique sur la performance de votre investissement locatif ou tout simplement lorsque vous n’avez pas encore commencé à percevoir vos loyers lors de la phase de financement, la plupart des banques estimeront le montant de vos charges locatives (assurances, entretien courant, gestion locative) ainsi que la vacance locative et éventuels impayés à 30% de vos loyers théoriques hors charge (ce qui est plutôt conservateur). Il s’agit en quelque sorte, pour votre banque, de votre capacité de remboursement locative.
Il existe deux cas selon la méthode « différentielle ».
- Cas 1 : (70% x Loyer Théorique) < (montant de remboursement du crédit). Dans ce cas, la banque considérera que votre niveau d’endettement est dégradé par votre investissement locatif.
- Cas 2 : (70% x Loyer Théorique) > (montant de remboursement du crédit). Dans ce cas, la banque considérera que votre niveau d’endettement est amélioré.
Pour cette raison, il est primordial de faire un rapide calcul et voir si 70% x Loyers hc théoriques seront supérieurs ou non à vos mensualités de crédit. Lors de la phase plus approfondie d’analyse de votre investissement (avant la formulation de votre offre), je vous conseille également de réaliser un prévisionnel de cash flow, afin de voir si les cash flow de votre opération permettront ou non de couvrir vos remboursements d’emprunt.
Note: un indicateur équivalent, la solvabilité bancaire, mesure le ratio: loyers théoriques / remboursement de crédit. Si ce ratio est =<70%, vous êtes dans la situation décrite ci-dessus, celle de l’investissement locatif que vous devez viser, qui contribue à vous désendetter.
Exemple d’un investissement locatif à l’équilibre (renta brute 8%, solvabilité bancaire 70%)
Conclusion
Tous les indicateurs que nous avons vu mesurent, sous différents angles, la performance de votre investissement locatif. Il est important de les comprendre et de les comparer avec votre stratégie d’investissement. Ils vous seront d’une aide précieuse pour décider du montant de l’offre que vous allez faire et, le cas échéant, décider ou non d’acheter un bien.
Il est primordial que vous définissiez en amont de vos recherches des critères financiers d’achat ambitieux (un taux de rentabilité brute >7,5% en est un), afin de ne pas vous disperser (abandonnez immédiatement les biens qui ne vous permettront pas de respecter ce critère) et éventuellement ne pas vous laissez avoir par l’effet “coup de coeur”.
En tant qu’investisseur, c’est uniquement la performance financière de votre investissement locatif, dont va dépendre le prix auquel vous allez acheter le bien, que vous devez prendre en compte.
