Augmenter sa capacité d’endettement a un intérêt évident. Cela permet de constituer plus vite son patrimoine immobilier. C’est un enjeu crucial, en particulier dans le contexte actuel de resserrement des conditions de crédit.
Il y a, selon moi et d’après les discussions récentes auprès de plusieurs courtiers et partenaires bancaires, plusieurs explications à cela.
- Les recommandations récentes du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF). Elles concernent la méthode de calcul de taux d’endettement des ménages français. Son changement (de la méthode « différentielle à la méthode « classique ») ainsi que l’intégration du coût de l’assurance dans le calcul du taux d’endettement sont très défavorables aux emprunteurs. Voir à ce sujet mon article sur le calcul du taux d’endettement. Et ce, malgré le passage du taux plafond de 33% à 35%.
- Des taux historiquement bas et qui ont continué de baisser cette année dans un contexte de relance monétaire. Cela pèse sur la marge que les banques réalisent sur les prêts immobiliers. Et limite fortement l’incitation à octroi de crédits s’il n’y a pas de garantie d’obtenir une domiciliation bancaire des revenus personnels et/ou professionnels. Ou, à défaut, un montant significatif d’épargne.
- La très forte demande actuelle pour des crédits immobiliers en particulier pour des investissements locatifs. La crise actuelle liée au Covid a eu pour effet un intérêt accru pour l’investissement dans la « pierre », considéré comme un placement sûr dans le contexte d’incertitudes qui prévaut encore aujourd’hui. Cette concurrence accrue est défavorable aux emprunteurs.
Dans ce contexte compliqué, comment augmenter sa capacité d’endettement pour réaliser un ou plusieurs investissements locatifs ?
Ci-dessous, quelques principes importants qui pèseront favorablement dans la décision de la banque de vous accompagner dans votre projet.
Note : il existe également plusieurs astuces que j’évoque en conclusion et que je partage plus en détail avec mes clients. Notamment pour contourner la contrainte des 35% de taux d’endettement maximal. Cela peut passer par la constitution d’une SCI à l’IS.
1 – Trouvez une opportunité d’investissement de qualité
Il y a trois critères importants pour la banque (et pour vous), qui vous permettront d’augmenter votre capacité d’endettement.
L’emplacement
Cela doit être un emplacement #1 vis à vis de votre stratégie locative. Il peut s’agir du centre d’une ville secondaire dynamique, d’un quartier étudiant en périphérie d’une grande métropole etc. Cet emplacement est déterminant. Il vous permettra de louer facilement. Pour la banque (et l’organisme de cautionnement le cas échéant), cela garantit la liquidité du bien en cas de défaut sur le paiement de vos mensualités de crédit. Voir pour cela mon article sur les erreurs à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport, qui parle notamment du choix de l’emplacement.
Le prix d’achat
Une règle simple : achetez toujours en dessous de votre estimation du prix de marché (*). Ce qui nécessite généralement de multiplier les visites et les offres. Pour la banque, financer un actif dont la valeur de marché est supérieur au prix d’achat limite le risque et facilitera l’octroi d’un crédit.
Note : (*) intégrez dans votre estimation le niveau de qualité et la superficie du bien. Un bien rénové intégralement pourra être acheté dans la fourchette moyenne haute des prix de transactions récentes. De même, un immeuble de rapport constitué de studios pourra être négocié à un prix/m2 un peu plus élevé qu’un immeuble de taille équivalente mais constitué de T2/T3. Car il dégagera généralement une rentabilité supérieure et pourra être revendu à des investisseurs à un prix en conséquence plus élevé.
Le niveau de rentabilité/risque du projet
Toutes choses égales par ailleurs (emplacement, prix d’achat, qualité du bien), un appartement (ou un immeuble de rapport) générant une rentabilité brute élevée (>7%) sera un actif peu risqué pour la banque. En effet, il nécessitera peu ou pas d’effort d’épargne (auto financement ou cash flow positif), ce qui limite le risque d’impayés sur vos mensualités de crédit.
2 – Faites une présentation sérieuse et détaillée de votre projet d’investissement
Un risque pour votre interlocuteur bancaire est d’allouer du temps de traitement à une demande qui ne va finalement pas aboutir, notamment parce que vous ne poursuivez finalement pas votre acquisition. Une présentation détaillée et soignée de votre projet d’investissement va rassurer sur votre sérieux et votre détermination. Elle doit idéalement inclure :
- une présentation synthétique de la situation du ou des emprunteurs ;
- une synthèse financière de l’investissement avec une projection des cash-flows sur 20 ans ;
- un descriptif de l’emplacement et de la stratégie locative retenue ;
- des photos du quartier et du bien ;
- en cas de travaux, un descriptif des travaux avec si possible un devis précis ;
- votre demande de financement avec le montant d’apport envisagé.
En plus de cette présentation, résumez votre projet dans le corps de votre mail avec les principaux éléments vous concernant. Joignez à votre message le compromis de vente signé. Les banques n’étudieront pas votre demande de financement si vous n’avez pas encore signé de compromis de vente.
Pour faciliter le transfert de vos documents, commencez en amont à les rassembler et à classer dans un dossier (DropBox, Drive…) que vous partagerez avec votre banquier. Cela parait simple, mais à choisir entre deux dossiers de crédits à monter, votre banquier choisira d’allouer en priorité son temps à votre demande de financement si son temps de travail (notamment pour récupérer les pièces de votre dossier) lui apparaît faible.
En bref, facilitez lui la vie ! Dans la très grande majorité des cas, les pièces demandées arrivent au compte goutte, ne sont pas bien nommées, pas classées, manquantes…Ce qui peut tout simplement l’inciter à ne pas donner suite à votre demande. Notamment dans le contexte actuel.
Note : ne sous-estimez pas la dimension subjective de l’appréciation par la banque de votre projet d’achat. A situation personnelle et à projet équivalents, deux emprunteurs obtiendrons des retours très différents (jusqu’à accord/refus) selon la manière avec laquelle ils présentent leur projet.
J’accompagne mes clients sur cette phase du financement, en mettant notamment à disposition mes modèles types de présentation et de synthèse financière. Ainsi que la stratégie que j’utilise pour mes propres investissements. Qui me permettent de poursuivre actuellement mes acquisitions malgré un niveau élevé d’encours.
3 – Soignez la manière dont vous présentez votre situation personnelle
C’est la partie la plus importante. Le but ici est de présenter votre situation personnelle de la manière la plus séduisante possible pour la banque.
Contrat de travail
La position des banques sur ce sujet n’a malheureusement pas beaucoup changé. Elles vont grandement privilégier les emprunteurs en contrat de travail CDI hors période d’essai. Si vous envisagez de quitter votre emploi en CDI, réfléchissez bien à cette contrainte pour investir.
Si vous êtes auto-entrepreneur, en profession libérale ou gérant de SARL, l’idéal est de pouvoir montrer des revenus stables (si possibles croissants) avec un historique si possible supérieur à 2 ans.
Loyer
C’est un élément déterminant dans le calcul de votre capacité d’endettement et qui est très souvent négligé. Voici ci-dessous une illustration de l’impact du montant de loyer sur la capacité d’endettement d’emprunteurs locataires souhaitant réaliser un investissement locatif.
Emprunteur 1 :
- 50 000€ de revenus annuels nets. Pas de crédit en cours. Loyer de 1 500€/mois.
- Charge maximale de remboursement estimée avec la formule du HCSF : 35% x (50 000 – 1 500 x 12) = 11 200€ /an.
=> Soit, à un TEG de 1,5%, environ 180 000€ de capacité d’endettement sur 20 ans.
Emprunteur 2 :
- 50 000€ de revenus annuels nets. Pas de crédit en cours. Loyer de 800€/mois.
- Charge maximale de remboursement estimée avec la formule du HCSF : 35% x (50 000 – 800 x 12) = 9 800€ /an.
=> Soit à un TEG de 1,5%, environ 230 000€ de capacité d’endettement sur 20 ans.
Crédits en cours
Le traitement par les banques de vos crédits en cours est assez variable. Selon mon retour d’expérience, il est préférable, dans la mesure du possible, de rembourser ses crédits en cours (crédits étudiants, crédit consommation…). En effet, certaines banques prennent en compte vos mensualités « comme si » vous alliez avoir ces charges « à vie ». Même si il ne vous reste plus qu’un faible nombre de mensualités.
Reste à vivre
Les banques vont systématiquement vous demander vos relevés de comptes personnels et observer votre « train de vie ». A revenus et charges égales, elles vont plus facilement prêter à une personne qui épargne chaque mois une part significative de son revenu qu’à une personne avec un revenu plus élevé mais qui dépense tous les mois la totalité de ses revenus.
Dans la mesure du possible, soignez votre capacité d’épargne les quelques mois précédents votre demande de financement.
4 – Contactez les bons interlocuteurs bancaires
Un même emprunteur aura, selon la banque sollicitée, une capacité et des conditions d’endettement extrêmement variables. Dans certains cas, un emprunteur pourra se voir accorder un financement à 150k€ lorsqu’une autre banque n’accordera aucun financement.
La bonne banque
Les politiques d’octroi de crédits varient énormément selon les banques et la période. Elles dépendent de stratégies décidées au sein des Directions régionales et nationales. Qui sont plus ou moins en faveur des crédits immobiliers, selon le besoin d’acquérir par ce biais de nouveaux clients personnels et professionnels.
A défaut de connaître les banques les plus favorables à l’investissement locatif (facilité d’accès, durée d’emprunt, taux proposé, apport demandé, capacité à financer des SCI…), renseignez-vous auprès de votre entourage. Une partie de mon accompagnement consiste à mettre en relation avec les bons interlocuteurs, courtiers et banques.
Le bon interlocuteur
Selon votre projet (achat en perso, achat à plusieurs en SCI IS, achat par une Holding…) et selon votre situation (niveau de revenu, salarié/entrepreneur …), votre demande ne sera pas traitée par le même interlocuteur.
Renseignez-vous bien au préalable pour ne pas perdre de précieuses semaines inutilement. Un facteur limitant actuellement est le délai de traitement des demandes de crédits. Les délais inscrits au compromis de vente pour recevoir les offres de crédit (entre 45 et 60 jours), n’offrent pas le luxe de perdre de temps inutilement. Sachant que dans le meilleur des cas, il est rare de pouvoir respecter ce délai.
5 – Ayez le bon discours et une attitude adaptée
Les choses à ne pas dire
- Evitez de dire à votre interlocuteur bancaire que vous avez fait une demande auprès de plusieurs autres établissements. Cela diminue pour lui la probabilité que vous reteniez son offre, le cas échéant. Et, dans le contexte actuel de multiplication des demandes de crédits, cela l’inciterait à ne pas allouer de temps à monter votre dossier.
- Le cas échéant, justifiez que nous ne consultez pas votre banque historique. Cela peut-être parce qu’il s’agit d’une banque en ligne qui ne finance pas d’opérations d’investissement locatif ou parce que vous n’êtes pas satisfait de la relation avec votre interlocuteur actuel. Evitez de dire spontanément, même si c’est le cas, que votre banque historique vous a refusé le crédit. Cela pourrait envoyer un signal négatif et décourager votre interlocuteur à monter votre dossier.
Affichez une volonté de partenariat
C’est très important. Ce qui intéresse les banques dans le contexte actuel de taux bas n’est pas de vous faire un crédit locatif. Mais de récupérer la domiciliation de vos revenus personnels et/ou professionnels, ainsi que votre épargne.
La plupart des banques demandent également la souscription du contrat d’assurance du prêt. Cela peut également être un contrat d’assurance vie, l’assurance propriétaire occupant du bien etc.
Ce sont de « maigres » concessions pour vous par rapport à l’enjeu de l’obtention d’un crédit. Jouez le jeu de ce partenariat gagnant-gagnant.
Evitez d’afficher une démarche de négociation trop agressive dés le début
Dans le contexte actuel, les banques ont le choix et la concurrence est rude pour les emprunteurs. Si votre investissement est de qualité, un écart de 500€ sur des frais de dossier ou un TEG de 1,7% au lieu de 1,6% aura une incidence insignifiante sur le montant de vos cash-flows annuels et sur votre opération sur la durée. Ne prenez pas le risque de vous voir refuser un crédit à cause de cela.
Soyez proactif
Dans le contexte actuel et même avec un excellent dossier, vous devez, en plus des éléments décrits ci-dessous, vous montrer très proactif dans le suivi de votre demande : relances toutes les semaines, grande réactivité lors du montage de votre dossier…
Soyez reconnaissant vis-à-vis de votre banquier
Cela peut paraître superflu, mais je vous recommande vivement d’être reconnaissant vis-à-vis de l’interlocuteur bancaire qui vous aura présenté une offre de crédit. Un remerciement par mail, une boîte de chocolats, une attention particulière…lui fera plaisir et lui donnera une motivation supplémentaire à vous suivre sur une nouvelle acquisition.
Conclusion
Ce sont les grands principes qui vous aideront grandement à augmenter votre taux de retours favorables et, in fine, votre capacité d’endettement.
Selon votre situation actuelle, il existe plusieurs autres possibilités pour continuer de débloquer des financement supplémentaires, notamment si vous avez pour projet d’enchainer rapidement les investissement.
Conseiller sur la stratégie et l’optimisation du financement fait partie de l’accompagnement que je propose à mes clients. Vous souhaitez que l’on échange sur votre projet d’investissement locatif et votre demande de financement ? Présentez-moi votre projet ici.
