Lorsque qu’un jeune actif perçoit ses premiers revenus et bénéficie d’une capacité de financement, la question se pose fréquemment de savoir s’il vaut mieux acheter sa résidence principale ou rester locataire.
Pour répondre à cette question, précisons que nous nous mettons ici du point de vue d’un investisseur recherchant la meilleure stratégie d’enrichissement par l’investissement dans l’immobilier.
Acheter sa résidence principale est souvent un investissement à faible rendement
Exemple : Marie et Victor
Prenons l’exemple d’un couple, Victor (32 ans) et Marie (28 ans). Ils sont locataires d’un appartement à Lyon de 70m2, loué 1 000€/mois. Ce couple a un revenu net cumulé de 5 000€/mois.
Marie et Victor décident d’acheter dans leur quartier un appartement de superficie et de qualité équivalentes à celui qu’ils louent. Cette hypothèse est prise pour ne pas biaiser le raisonnement et comparer des situations à qualité de vie équivalente.
Frais d’agence, frais de notaire et travaux inclus, le coût d’achat de leur résidence principale est de 450 000€.
Pour financer cet achat, ils décident de mettre 50 000€ d’apport et d’emprunter le reste. Soit 400 000€, sur 25 ans.
A quel niveau de rentabilité correspond cet achat ?
=> En réalisant l’achat de leur résidence principale, Marie et Victor se trouvent dans la même situation que s’ils avaient décidé de rester locataires et de réaliser un investissement locatif générant une rentabilité brute de 3,8%.
Explications
Nous avons pris pour hypothèse, afin de raisonner à situation patrimoniale équivalente, un investissement locatif dans un bien de valeur équivalente à celle de leur résidence principale.
Nous avons obtenu ce taux de rentabilité brute en reconstituant le niveau de revenus locatifs permettant de générer un cash flow net mensuels de 1 000€. Cash flow net correspondant au loyer payé par Marie et Victor lorsqu’ils étaient locataires. Loyer que l’achat de leur résidence principale leur a permis « d’économiser ».
Nous avons également pris l’hypothèse que les charges locatives (taxe foncière, gestion locative, assurance propriétaire non-occupant, réparations et entretiens courants) correspondent à 30% des loyers.
C’est un rendement très faible.
L’importance de la plus-value dans un projet résidence principale
Depuis plus de 15 ans, la forte hausse des prix de l’immobilier à Lyon et dans la plupart des grandes métropoles françaises a permis de compenser (tout en alimentant) le faible rendement locatif. En 2020, la poursuite de cette hausse des prix au rythme observé depuis 15 ans est selon moi très peu probable. J’en détaille les explications dans mon article sur les évolutions du marché immobilier français.
La crise actuelle liée au coronavirus pourrait accélérer cette correction des prix. Autrement dit, accepter aujourd’hui un rendement (très) faible dans l’espoir d’une forte plus-value est selon moi un pari pour le moins hasardeux.
Sans perspective de plus-value importante, l’achat de votre résidence principale sera d’autant moins intéressant financièrement que le ratio entre le prix de l’immobilier (où vous habitez) et le niveau des loyers est élevé.
C’est le cas dans la plupart des grandes métropoles françaises (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes…), où les prix ont augmenté depuis plus de 20 ans beaucoup plus rapidement que les loyers. A un rythme qui n’est pas durable.
Acheter sa résidence principale va dans la plupart des cas geler votre capacité d’endettement
Autrement dit, cela rendra quasiment impossible à court terme une demande de crédit pour réaliser un investissement locatif rentable.
Reprenons l’exemple de notre couple de référence. Pour financer l’achat de leur résidence principale, Marie et Victor ont emprunté 400 000€ sur 25 ans. Au Taux Effectif Global de 1,8%, leur mensualité de crédit est d’un peu moins de 1 700€/mois.
Suite à cet achat, leur niveau d’endettement (mensualités de crédit/revenu net cumulé) est légèrement au dessus de 33%. Ils sont donc au maximum de leur capacité d’emprunt.
Sauf augmentation significative de leur revenu de salaire ou nouvelle capacité d’apport, ils ne pourront donc plus emprunter pour continuer de développer leur patrimoine immobilier. En réalisant, par exemple, un premier investissement locatif.
Avec le durcissement récent des conditions de crédit encouragé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les dérogations à cette règle seront de plus en plus rares.
Note : dans certains rares cas, acheter votre résidence principale n’aura pas d’incidence sur votre capacité de financement, à situation de revenu constant. C’est le cas si les mensualités de crédit liées à l’achat de votre résidence principale, en considérant un apport de 0, ne dépassent par le montant de loyer que vous payez en tant que locataire.
Acheter sa résidence principale va détériorer votre reste à vivre, donc votre niveau de vie à court terme
Autre effet indésirable lié à son faible rendement, l’achat de votre résidence principale va, dans la quasi totalité des cas, nécessiter un effort d’épargne pour rembourser votre crédit. Ce qui abaissera donc votre pouvoir d’achat et votre niveau de vie à court terme.
- Quand ils étaient locataires, le reste à vivre de Marie et Victor était de : revenus de salaires (5 000€) – loyers (1 000€) = 4 000€.
- En devenant propriétaires (sans avoir augmenté leur qualité de vie puisque j’ai pris l’hypothèse qu’ils achetaient un bien équivalent à celui qu’ils louaient), leur reste à vivre avant impôt est de : revenus de salaire (5 000€) – remboursement de crédit (1 700€) – Taxe Foncière (160€) = 3 140€
Leur reste à vivre suite à cet achat s’est détérioré de 860€ par mois. Ce n’est pas rien.
Acheter sa résidence principale est une très mauvaise opération si les aléas de la vie vous imposent de re-vendre peu de temps après votre achat
Votre situation personnelle ou professionnelle peut nécessiter que vous changiez de logement. En tant que locataire, la situation est très pratique et les frais se limitent aux éventuels frais d’agence/déménagement pour reprendre un nouveau bien en location.
En tant que propriétaire de votre résidence principale, vous avez payé des frais d’agence. Et des frais de notaire que vous allez rembourser petit à petit sur la durée de votre crédit. Si vous re-vendez votre résidence principale avant d’avoir amorti ses frais ou avant que votre bien ne se soit éventuellement apprécié, ce sera une opération à pure perte.
Imaginons la situation extrême où Marie et Victor sont contraints de re-vendre quelques mois après l’acquisition. L’appartement n’a pas “eu le temps” d’éventuellement s’apprécier et a toujours la même valeur. Marie et Victor vont donc percevoir 400 000€ (prix net vendeur). Or ils ont payé à l’achat, frais de notaire et d’agence inclus, 440 000€. Ils vont donc perdre 40 000€.
Dans les faits, il est peu probable qu’ils prennent la décision de vendre si tôt. Ils s’obligeraient sans doute à rester dans ce logement qui ne convient plus à leur situation du moment. Ils pourraient également mettre leur bien en location. Auquel cas, ils le loueraient 1 000€/mois aux conditions du marché, soit une rentabilité locative brute de 2,7%…
Ce qui correspond en effet à la rentabilité brute moyenne constatée à Lyon en 2020. Lorsque l’on inclut dans le coût d’acquisition les frais d’agence et les frais de notaire).
Conclusion
Garder sa capacité d’endettement pour réaliser des investissements locatifs (très) rentables
Faire cela, tout en restant locataire de son logement, est la stratégie la plus avantageuse sur la durée.
Précisons que rester locataire et employer sa capacité d’endettement pour faire un mauvais investissement locatif (rentabilité brute <5%) n’est évidemment pas une solution.
Il faut idéalement que ces investissements locatifs aient une rentabilité brute >7,5%. Ces opportunités sont très rares et nécessitent d’optimiser un grand nombre de paramètres mais c’est tout à fait possible.
Autres effets vertueux de cibler des investissements à hauts rendements
Cela vous permettra plusieurs choses.
Dégager suffisamment de trésorerie pour le paiement de l’ensemble de vos décaissements.
C’est à dire : taxe foncière, remboursement de crédit, gestion locative, assurance propriétaire non-occupant, entretien et réparations courantes de votre bien. Situation dite de cash flow nets positifs.
Avoir une marge de sécurité pour absorber la vacance locative incompressible.
A la prise en location de votre bien, à la sortie d’un locataire, à la fin de travaux…Pour absorber également les aléas divers (problème ponctuel d’impayé, changement de fiscalité, contexte économique défavorable…). La crise actuelle liée au coronavirus et la dégradation de la situation financière de nombreux locataires prouvent l’importance d’avoir une marge de sécurité dans vos investissements locatifs. Plus leur rentabilité faciale sera élevée tout en maintenant un niveau de risque bas, plus vous pourrez faire face sereinement aux aléas locatifs ou conjoncturels.
Obtenir en période normale un surplus de trésorerie.
Que vous pourrez utiliser comme apport pour une opération ultérieure. Ou en matelas de sécurité pour les cas décrits ci-dessus. En deçà de 7,5% de rentabilité brute et avec le faible apport que je préconise, il est très probable que vous deviez tôt ou tard puiser dans votre épargne. Ce qui dégraderait votre niveau de vie du moment. Ce n’est pas ce que l’on recherche.
Accroître votre crédibilité auprès de votre partenaire bancaire.
Ce qui est déterminant lorsque vous le consulterez pour un autre investissement. Vous appartiendrez en effet à l’infime minorité des investisseurs qui réalisent des opérations immobilières excédentaires (à cash-flow nets positifs).
Ne pas gréver votre capacité d’endettement.
Techniquement, en réalisant des investissements à cash flow nets positifs, vous allez même accroitre du point de vue de certaines banques votre solvabilité. En effet, les flux de trésoreries positifs de vos opérations excédentaires (*) viendront s’ajouter à vos revenus salariaux. A l’inverse, réaliser une opération déficitaire va diminuer votre capacité d’endettement et vous freiner pour poursuivre avec une 2e opération.
(*) Cette méthode de calcul prévalait jusque là. Les propositions récentes du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) ont amené certaines banques à durcir en 2020 le calcul du ratio d’endettement. Quels que soient les critères de votre banque, réaliser des investissements à forte rentabilité sera bien entendu toujours bénéfique.
Trajectoires d’enrichissement de Marie et Victor.
J’ai retenu à des fins pédagogiques trois stratégies radicalement différentes et volontairement extrêmes :
- rester locataire;
- acheter sa résidence principale;
- rester locataire ET réaliser des investissements locatifs rentables.
J’ai modélisé l’enrichissement global pour notre couple de référence. En considérant des hypothèses réalistes suivantes :
- l’épargne disponible est placée à un taux de rendement de +4%/an;
- les loyers suivent une inflation de +1,5%/an;
- la taxe foncière suit la même évolution que les loyers;
- les revenus salariaux augmentent de +3%/an;
- le prix de l’immobilier augmente de +3%/an (hypothèse conservatrice);
- Un investissement locatif réalisé par an, chaque année de la première à la cinquième année, d’un montant de 400k€ FAI et offrant une rentabilité brute de 7,5%.
Note : le patrimoine calculé ici est un patrimoine net du capital restant dû à la banque. Si votre patrimoine immobilier est de 500 000€ avec un crédit dont le capital restant dû est de 300 000€, votre patrimoine brut est bien de 500 000€. Mais votre patrimoine net (votre richesse réelle à l’instant t) est de 200 000€. Ce n’est pas la même chose…
Conclusion
Acheter sa résidence principale n’est pas nécessairement un mauvais choix SI vous ne souhaitez pas réaliser d’investissement locatif. C’est même un moindre mal, à terme, que de rester locataire. La durée de détention à partir de laquelle il est préférable d’être propriétaire est généralement comprise entre 3 et 8 ans. Et dépend essentiellement de :
- l’appréciation de la valeur de votre résidence principale
- le rapport entre le montant des loyers et le prix d’achat
- le coût de votre crédit
Dans le cas où vous souhaitez vous enrichir par l’immobilier, ce qui est l’hypothèse prise ici, rester locataire ET réaliser des investissements locatifs rentables est sans nul doute la meilleure stratégie.
D’autant plus si vous habitez une grande métropole française. Où les niveaux de loyers sont restés relativement bas par rapport aux prix de l’immobilier.
Cela ne signifie pas que l’achat de votre résidence principale vous empêchera de vous enrichir. Ni de faire des investissements locatifs à moyen terme. Mais cela vous ralentira grandement dans la constitution de votre patrimoine.
Intéressé par un premier investissement locatif rentable ? N’hésitez pas à me faire part de votre projet.
