Stanislas & Rodolphe – Immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer

Stanislas et Rodolphe ont fait l’acquisition de ce bel immeuble à Boulogne-sur-Mer en 2023. Il s’agit d’un ensemble de 7 appartements, 4 T2 et 3 T3, très bien situé dans le quartier Saint-Pierre de Boulogne-sur-Mer. A quelques minutes à pied du centre-ville.

C’est selon moi un excellent investissement. Dans une ville où j’investis à titre personnel depuis plus de 4 ans et où j’ai fait ma dernière acquisition en septembre 2023. Notamment du fait du rendement locatif et de la tension locative élevés.

1. Bâtiment sain et bien entretenu.
2. Très bon emplacement rue des Corsaires, quartier Saint-Pierre.
3. Prix d’acquisition très attractif.
4. Potentiel très élevé de revalorisation des loyers après travaux.

En dépit de la hausse de +40% des prix de l’immobilier depuis 5 ans, Boulogne-sur-Mer reste selon moi en 2024 l’une des villes les plus attractives en France pour un investissement locatif. En raison notamment de la tension locative qui a fortement augmenté sur cette période, à l’origine de la hausse continue des loyers.

Avec un bon réseau local, et une forte réactivité, il est encore possible de faire de très bons investissements, à des prix en dessous du marché.

L’ investissement en quelques chiffres

• Prix FAI : 336 000€ FAI.
• Travaux : 62 000€
• Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 444 000€.
• Excellent rendement brut : 7,4%. Plus de 8,5% après travaux et revalorisations de loyers.
• Exploité en SCI IS.

Les travaux sont en cours.

• Isolation des appartements classés F (notamment ceux en RDC).
• Installation de VMC hygroréglables simple flux dans tous les appartements.

Descriptif du bien

Il s’agit d’un immeuble entier, de 7 appartements, proche du centre-ville de Boulogne-sur-Mer. Tous les appartements étaient loués. Certains loyers sont excessivement faibles et peuvent être remontés significativement après travaux, après départs des locataires.

Pour information, les loyers de marché à Boulogne-sur-Mer pour des appartements propres, isolés.

• T2 d’une superficie entre 35m2 et 50m2 : entre 450€cc et 500€cc.
• T3 d’une superficie entre 50m2 et 60m2 : entre 550€cc et 650€cc

Situation locative actuelle (avant travaux).

Quelques photos de l’immeuble et des appartements :

Financement

Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer.

• Prix FAI : 336 000€
• Travaux : 62 000€
• Total coût acquisition : 444 000€
• Apport : 67 000€
• Crédit de 377 000€ sur 20 ans
• Taux emprunt global (souscrit en 2021) : 3,3%

Avec la baisse des taux depuis 2 mois (autour de 4,5% de TAEG sur 20 ans début février 2024), il est à nouveau possible d’être en autofinancement sur votre période d’investissement. D’autant plus si on intègre la revalorisation des loyers années après années et les possibilités de renégociation de crédit.

Demander une durée de remboursement 25 ans (très difficile à obtenir) peut-être une bonne idée. Afin d’obtenir des montants de cash flow nets supérieurs et plus de sécurité pour financer sur la durée vos dépenses d’entretien ou la montée en gamme dans vos appartements.

Rendement locatif après travaux

Cet immeuble était vendu loué. Nous avons décidé de faire les travaux de manière pragmatique, au cas par cas. En cours de location sur certains appartements prioritaires, en s’arrangeant avec les locataires concernés. Sinon aux départs des locataires, en augmentant les loyers post travaux.

Le rendement locatif brut (*) est actuellement de 7,4%. Post travaux, avec des nouveaux loyers de marché, le rendement locatif sera supérieur à 8,5%. Ce qui est excellent.

(*) : mon calcul du rendement locatif brut est le suivant : loyers hc / (totalité des coûts d’acquisition, y compris les frais de notaire, travaux, commissions d’agence).

Note : méfiez-vous des annonces indiquant un rendement locatif estimatif. D’expériences, il est très souvent largement surestimé. D’autant plus si ce sont des projections de loyers en colocation ou en location courte-durée.

Cash-Flows après travaux

Compte tenu de l’apport, des conditions de crédit et du rendement locatif avant revalorisations de loyers, l’opération est en autofinancement en année 1.

Au fur et à mesure des travaux et départs de locataires, les cash flow vont augmenter progressivement avec les revalorisations de loyers. Une fois les travaux réalisés et les loyers positionnés au niveau du marché, l’opération générera près de 6 000€ de cash flow annuels.

Concernant la vacance locative, elle est très faible à Boulogne-sur-Mer pour des logements bien situés et de qualité. Et le turnover sera limité.

Pensez également, dans le contexte actuel d’inflation élevée et durable, à inclure, dans vos projections de cash flow à moyen terme, la revalorisation annuelle des loyers. D’autant plus que la tension locative à Boulogne-sur-Mer va selon moi continuer de se renforcer.

Une augmentation annuelle de +1,5% de loyers contribue sur 10 ans à une hausse de +16% des loyers. Cela permet de relativiser l’impact des taux actuels sur les cash flow. Dont l’inflation en est pour rappel la cause.

A moyen-terme, emprunter à taux fixe dans un contexte inflationniste (qui dope les revenus) est une bonne chose. D’autant plus que, lorsque les taux auront baissé significativement, il sera possible de renégocier son crédit.

Pensez de manière générale à inclure dans vos projections de cash flow les hypothèses suivantes.

• Vacance locative structurelle. A Boulogne-sur-Mer, en proposant des logements de qualité, elle sera très faible.
• Frais d’entretien de l’immeuble et des appartements. Si le bien et les appartements sont sains ou à défaut que les travaux nécessaires ont été anticipés et provisionnés en amont, ils seront très limités. Compter dans ce dernier cas environ 3€/m2/an de frais.
• Frais de comptabilité. Ils varient selon que vous investissez en nom propre ou en SCI à l’IS.

Conclusion

Cet immeuble à Boulogne-sur-Mer est selon moi un excellent investissement locatif :

• bon emplacement,
• prix d’acquisition travaux inclus très attractif,
• potentiel élevé de revalorisation des loyers après travaux et départs des locataires,
• tension locative élevée à cet emplacement.

Du fait des travaux provisionnés en amont, les frais d’entretien complémentaires seront limités.

Malgré ma présence active à Boulogne-sur-Mer depuis plus de 5 ans et mon bon réseau local, ce type de biens est devenu très difficile à obtenir.

Pour cela, je recommande à mes clients d’obtenir de leur banque, en amont de la recherche active d’un bien, une simulation de financement à faire valoir au moment de l’offre pour rassurer le vendeur. Et d’être prêt à se positionner (ou non) sous 48h.

Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisé : consultez ma page réalisations. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec moi ? Faites-moi part de votre projet.