Il s’agit d’un investissement réalisé avec mon ami Victor à Boulogne-sur-Mer, en août 2023.
Il s’agit d’un immeuble de rapport de 4 appartements, 3 T3 et un studio, rue Pierre-Bertrand à Boulogne-sur-Mer, à 5 minutes de la vieille-ville, de la gare Boulogne Tintelleries et du centre-ville.
L’ investissement à Boulogne-sur-Mer en quelques chiffres
- Prix : 260 000€ FAI.
- Travaux : 17 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 296 000€.
- Très bon rendement brut (*) : 7,6%.
- Exploité en SCI à l’IS.
(*) rendement Locatif Brut = (loyers hc annuels) / (total prix d’acquisition incluant travaux, frais de notaire, frais d’agence…)
Deux appartements (le studio et le T3 au 1er étage) étaient vides, ce qui a permis de faire quelques améliorations et de les relouer à un niveau de loyer plus élevé. D’autant plus que le contexte actuel d’inflation et la tension locative locale a significativement dopé les loyers depuis 2 ans.
Point Travaux
J’ai budgété ces principaux travaux :
- remplacement de 2 fenêtres du T3 ;
- rénovation énergétique du studio ;
- remplacement des radiateurs « grille-pain » du studio par des radiateurs à inertie sèche ;
- démoussage de la toiture et nettoyage des gouttières arrières.
J’ai reloué le studio, classé G, une 10aine de jours après l’acquisition. Une fois avoir installé des radiateurs électriques à inertie. Le DPE indique une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh/m2/an. Par conséquent, il sera interdit de relocation au 1er janvier 2025.
J’inclus systématiquement dans le financement les travaux énergétique des logements F et G mais je ne les finalise qu’au dernier moment. Sauf exception, par exemple lorsque le logement a des problèmes d’humidité dû à de la condensation ou en cas de consommation excessive (fenêtres simples vitrages…). En revanche, le remplacement de radiateurs électriques peu performants peut être fait immédiatement, c’est efficace et peu coûteux.
Note : il y a deux raisons pour lesquelles je recommande de faire les travaux énergétiques au dernier moment. Or travaux nécessaires décrits ci-dessus. 1/ Je pense que la réglementation va s’assouplir dans les années à venir, notamment pour les logements à chauffage électrique dont les émissions de CO2 sont en réalité très faibles (électricité nucléaire décarbonnée). Le rapport coût vs. bénéfice me semble totalement disproportionné. 2/ Cela permet d’accumuler des cash-flow sur la période. D’autant qu’il n’y a pas d’obligation à faire une rénovation énergétique tant que le locataire est dans le logement.
Descriptif détaillé du bien
Le bien est rue Pierre Bertrand, à 5 mn à pieds du centre-ville et de la ville fortifiée, à proximité des commerces et du jardin Bucciali.
Voici un descriptif simplifié de l’immeuble.
Quelques photos des appartements avant travaux :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet investissement à Boulogne-sur-Mer.
- Prix FAI : 260k€
- Travaux : 17k€
- Total coût acquisition : 296k€
- Apport : 44k€
- Crédit de 252k€ sur 25 ans
- TEG : 4,1%
- Différé de remboursement partiel : 6 mois
Du fait de la hausse des taux qui dégrade en année 1 les cash flow (hors effet bénéfique de l’inflation à moyen terme, ce que j’explique ici), je conseille à mes clients de demander des financements sur 25 ans. Cela a plusieurs avantages :
- augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt ;
- diminue les mensualités de crédit ;
- améliore vos cash flow et permet (sur les projets que je propose à mes clients) d’être en cash flows positifs ou très proche de l’équilibre ;
- augmente votre capacité d’emprunt pour un investissement ultérieur.
Si votre projet inclut un crédit travaux, pensez à demander un différé de remboursement (total ou partiel) du prêt. Sa durée dépend du montant et de la nature des travaux ainsi que de la bonne volonté de la banque. Elle varie généralement de 4 mois à plus de 18 mois pour des travaux conséquents.
Cash-Flows
Ci-dessous un prévisionnel de cash-flow à 10 ans (incluant l’effet du différé de remboursement partiel en année 1), montrant l’impact favorable de l’inflation. Et hors renégociation possible des mensualités de crédit.
Avec une hypothèse de revalorisation des loyers qui me semble réaliste, à +1,5%/an sur la période, que j’applique également aux frais d’entretien et à la Taxe Foncière.
Ainsi le poids des mensualités de crédit dans le total des loyers hc annuels passe de 71% en année 1 à 63% en année 10.
Note : l’inflation et la tension locative dans les villes où j’investis permettent déjà des revalorisations significative des loyers. Les logements loués sont soumis aux plafonds réglementaires d’augmentations annuels de loyers (IRL à +3,49% au T3 2023). Lors des départs de locataires il est possible d’augmenter plus fortement les loyers. A l’horizon 10 ans, les hausses de loyers auront selon moi plus que compensé l’efffet de la hausse des taux depuis 2 ans. D’autant qu’il sera possible, en cas de baisse de taux, de renégocier les conditions de crédits.
A ce sujet, certains immeubles locatifs offrent un potentiel de revalorisation de loyers (et donc de rendement) élevé, lorsque les loyers pratiqués n »ont pas été revalorisés depuis plusieurs années. Ce sont des biens qu’il faut aujourd’hui analyse avec intérêt.
Conclusion
L’achat de cet immeuble à Boulogne-sur-Mer est un très bon investissement.
- L’immeuble et les appartements sont sains, les travaux nécessaires ont bien été identifiés et inclus dans le financement.
- L’emplacement est bon.
- Le rendement locatif (travaux inclus) est élevé et pourra être encore amélioré aux départs des locataires.
- Prix d’acquisition post travaux environ 12% en dessous du marché.
- Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisé : consultez ma page réalisations.
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