Mehdi m’a contacté début 2023 sur les recommandations de Quentin, un ancien client, en vue de réaliser un investissement locatif. Mehdi a associé son ami Yann à ce projet, ce qui leur permettait de réaliser cet investissement via une SCI à l’IS. Après plusieurs mois d’échanges sur leur projet, je me suis mis en recherche d’un bien correspondant à leurs attentes et à leur capacité de financement. Finalement, en avril 2024, ce fut chose faite. Mehdi et Yann ont fait l’acquisition d’un bel immeuble de 3 appartements dans le quartier Brecquereque de Boulogne-sur-Mer.
Les appartements sont en train bon état. L’emplacement est par ailleurs très bon : un quartier résidentiel à proximité du centre-ville.
C’est un très bon investissement. Dans une ville où j’investis à titre personnel depuis 2020 et où j’ai fait ma dernière acquisition en septembre 2023. Où par ailleurs je suis en cours d’acquisition d’un nouvel immeuble de 4 appartements.
- Bâtiment et appartements sains et bien entretenus.
- Très bon emplacement à proximité du centre-ville.
- Prix d’acquisition attractif compte tenu du niveau de qualité du bien
En dépit de la hausse de plus de 40% des prix de l’immobilier depuis 5 ans, Boulogne-sur-Mer demeure selon moi en 2024 l’une des villes les plus attractives en France pour un investissement locatif. Notamment en raison du rendement locatif et de la tension locative élevés. Cette dernière s’explique par la pénurie structurelle de biens de qualité et par le succès de la location courte durée (qui assèche l’offre de locations longue durée). Du fait de cette hausse de la tension locative, on observe une augmentation continue des loyers.
Avec un bon réseau local, et une forte réactivité, il est encore possible de faire de très bons investissements, à des prix en dessous du marché. D’autant plus dans le contexte actuel de léger replis des prix et de la baisse des taux, qui va se poursuivre.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix FAI négocié : 224 500€ FAI.
- Provision travaux : 11 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 266 000€.
- Excellent rendement brut : 7,4%.
- Exploité en SCI IS.
Descriptif du bien
Il s’agit d’un immeuble entier, de 3 appartements, proche du centre-ville de Boulogne-sur-Mer. Tous les appartements étaient loués au moment de la vente.
A noter les loyers de marché à Boulogne-sur-Mer pour des appartements propres, isolés, bien situés.
- T2 d’une superficie entre 35m2 et 50m2 : entre 450€cc et 500€cc.
- T3 d’une superficie entre 50m2 et 60m2 : entre 550€cc et 650€cc
Situation locative actuelle.
Quelques photos de l’immeuble et des appartements (loués au moment des visites) :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer.
- Prix FAI : 224 500€
- Travaux : 11 000€
- Total coût acquisition : 266 000€
- Apport : 40 000€
- Crédit de 226 000€ sur 20 ans
- Taux emprunt : 4,1%
Grâce à la baisse des taux depuis 5 mois (autour de 4,1% de TAEG sur 20 ans fin mai 2024) après le point haut observé en octobre 2023, il est à nouveau possible d’être en autofinancement sur votre période d’investissement. En tenant compte de la revalorisation des loyers années après années. Des différés de remboursement possible d’obtenir pour réaliser les travaux. Ainsi que des possibilités de renégocier votre crédit.
Demander une durée de remboursement 25 ans (ce qui est difficile à obtenir) peut-être une bonne idée. Cela, afin d’obtenir des montants de cash flow nets plus élevés et de financer plus sereinement sur la durée vos dépenses d’entretien ou la montée en gamme dans vos appartements. Et, si besoin, obtenir également plus facilement le financement d’un achat ultérieur.
Rendement locatif
Un appartement était vide au moment de l’achat. Mehdi et Yann avaient très bien anticipé ce point en mettant une annonce quelques jours avant la vente. Et en organisant des visites juste après la remise des clés au moment de l’acquisition. Le rendement locatif brut est donc un rendement locatif réel (vs. rendement locatif estimatif).
A noter que Yann et Mehdi, comme 2 autres clients ces derniers mois, ont décidé de s’occuper eux-mêmes de la gestion locative. En s’appuyant sur mes recommandations et mon réseau d’intervenants locaux. Ce qui, dans ces conditions, n’est pas très difficile ni chronophage. Et permet de louer un petit peu plus cher, tout en économisant les frais de gestion locative.
(*) : mon calcul du rendement locatif brut est le suivant : loyers hc / (totalité des coûts d’acquisition, y compris les frais de notaire, travaux, commissions d’agence).
Note : faire attention aux annonces indiquant un rendement locatif estimatif. D’expériences, il est très souvent surestimé. D’autant plus si ce sont des projections de loyers en colocation ou en location courte-durée.
Cash-Flows
Compte tenu de l’apport, des conditions de crédit et du rendement locatif avant revalorisations de loyers, l’opération est en léger cash flow négatifs.
Par ailleurs, trois éléments à prendre en compte dans les projections de cash-flow à moyen terme.
- La vacance locative. Elle est très faible à Boulogne-sur-Mer pour des logements bien situés et de qualité. Et le turnover sera limité.
- Potentiel significatif de revalorisation de loyers aux départs des locataires. Du fait des loyers actuels en dessous du marché et de l’effet de l’inflation. D’autant plus que la tension locative à Boulogne-sur-Mer va selon moi continuer de se renforcer (*).
- Possibilité de renégociation des crédits quand les taux auront baissé plus significativement.
En intégrant ces trois paramètres, et sachant que le bâtiment est sain et les appartements en bon état, cette opération sera en cash flow positifs sur la durée.
(*) Une augmentation annuelle de +1,5% de loyers génère après 10 ans une augmentation de +16% des loyers. Equivalant ici à plus de 3 143€ de loyers annuels supplémentaires. Cela permet de relativiser par conséquent un petit peu l’impact des taux actuels sur les cash flow. Dont l’inflation en est pour rappel la cause.
Conclusion
Cet immeuble à Boulogne-sur-Mer est selon moi un très bon investissement locatif :
- très bon choix de ville,
- bon emplacement,
- prix d’acquisition attractif,
- bien qui sera facile à gérer et peu consommateur de dépenses d’entretiens/rénovation,
- tension locative élevée à cet emplacement.
Malgré ma présence active à Boulogne-sur-Mer depuis plus de 5 ans et mon bon réseau local, ce type de biens est devenu très difficile à obtenir.
Pour cela, je recommande à mes clients d’obtenir de leur banque, en amont de la recherche active d’un bien, une simulation de financement à faire valoir au moment de l’offre pour rassurer le vendeur. Et d’être prêt à se positionner (ou non) sous 48h.
Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisés : consultez ma page réalisations. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec moi ? Faites-moi part de votre projet.
