Je vous partage dans cet article un investissement réalisé en 2020 dans un immeuble de rapport à Calais.
Il s’agit d’un investissement réalisé pour un client, Quentin Molinié, fondateur du média Darwin Nutrition et de la banque d’affaires eCap Partner. J’ai accompagné Quentin sur le montage fiscal, la recherche et la négociation du bien, le choix de l’agence de gestion ainsi que l’estimation et le suivi des travaux. Afin de proposer, comme à l’ensemble de mes clients, un investissement clé en main.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 260 000€ FAI.
- Travaux de rafraichissement dans les appartements : 21 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 301 280€.
- 5 lots pour un total de 241m2.
- 100% loué.
- Acheté hors marché, environ 15% en dessous du prix moyen constaté.
- Potentiel de revalorisation des loyers au départs des locataires.
- Bâtiment sain (toiture, façades). Pas de gros travaux à prévoir.
- Excellent rendement brut : 8,0%.
- Exploité en SCI à l’IS
Descriptif détaillé du bien
L’immeuble compte 5 logements :
- 2 T2 de 48m2 au RDC.
- 2 T2 de 58m2 au 1e et 2e étage.
- 1 studio de 32m2 au 3e étage.
Les appartements sont loués à des étudiants de l’ULCO et des jeunes actifs. Les appartements sont loués non-meublés mais ils disposent de cuisines équipées et d’espaces de vie lumineux.
Le bâtiment est en très bon état. La charpente et la toiture en tuiles ont moins de 15 ans et sont en très bon état. Les façades sont étanches et en bon état, de même que les parties communes qui étaient régulièrement entretenues. Les installations de plomberie et d’électricité ne présentaient pas de défaut manifeste. Pas de problème d’humidité dans les parties communes et dans les logements. Les compteurs eaux et électriques sont individuels. Le chauffage est totalement électrique dans l’immeuble.
Quelques photos de l’immeuble :
Localisation
L’immeuble est situé en hyper centre-ville de Calais, dans une rue piétonne à proximité immédiate de la Gare SNCF de Calais, de d’Hôtel de Ville et du Parc Saint-Pierre. Et à 5 minutes en voiture (10 minutes en bus) des principaux campus étudiants à l’est du boulevard Lafayette. L ’emplacement est idéal pour un couple de jeunes actifs ou des étudiants.
Découvrez ici mon analyse détaillée et mon retour d’expériences d’investisseur depuis plus de 6 ans à Calais.
Financement, Rendement et Cash-Flows
J’ai négocié cet immeuble de rapport 260 000€ FAI, environ 12% en dessous de son prix de marché, travaux inclus.
Le client a amené les frais de notaire. Le financement, à hauteur de près de 186 000€, a été fait sur 20 ans.
La rentabilité brute 2020 de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition est de 8,0%.
L’opération dégage plus de 4 800€ de cash flow par an, ce qui est excellent pour un investissement de cette taille et avec ce faible apport.
Note : pour affiner vos prévisions de cash-flow en complément du tableau ci-dessus, intégrez toujours la vacance locative. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse environ 10 jours de vacance par an / lot. Prenez également en compte les petits travaux de réparation et d’entretien de votre bien. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont bien été identifiés et correctement réalisés, provisionnez environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement…
Conclusion
Il s’agit d’un très bon investissement : rentable, avec peu de travaux à réaliser à moyen-terme sur le bâtiment et très bien situé.
L’emplacement et la qualité des logements assurent une bonne demande locative et un taux de vacance très faible. En 2020, il n’y a pas eu un seul jour de vacance locative.
Associé à un prix d’acquisition bas (que j’ai négocié environ 15% en dessous du marché), cela permet de générer une excellente rentabilité brute.
Note : les excellents investissements sont devenus difficiles à réaliser à Calais par les canaux traditionnels (Leboncoin, Seloger…), tant la concurrence s’est accentuée ces dernières années. Sans une bonne connaissance des acteurs locaux, il est difficile de reproduire ce type d’investissement. C’est ce réseau et cette expérience d’investisseurs depuis de nombreuses années que je mets à la disposition de mes clients.
- Pour découvrir d’autres projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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