La SCI est une forme juridique très prisée des investisseurs. Elle nécessite la présence d’au moins 2 associés (personnes physiques et/ou morales) et permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier. Avec des règles de gestion et de répartition du capital qu’il est possible de définir très simplement. Par défaut, les revenus de la SCI sont ajoutés aux revenus personnels et imposés comme tels. Il est néanmoins possible, à la création de la SCI, d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Quels sont les avantages de la SCI à l’IS pour l’investissement locatif, notamment par rapport à l’imposition en SCI à l’IR ?
1 – Bénéficier du taux d’imposition des sociétés
Pour un investisseur immobilier, l’un des avantages principaux de la création d’une SCI à l’IS est de pouvoir bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). Qui a été abaissé significativement entre 2017 et 2022.
Rappelons le taux d’imposition du résultat des sociétés en 2024, pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7,63 millions d’euros.
A noter que les bénéficies de la SCI à l’IS sont imposés à 15% pour la première tranche comprise entre 0€ et 42 500€.
Concrètement, à moins de détenir un parc immobilier conséquent, l’imposition de vos revenus locatifs au sein de la SCI à l’IS est de 15%. C’est un taux d’imposition faible comparé à celui auquel seraient imposés vos revenus fonciers si vous optez pour le régime de la SCI à l’IR.
Il seraient en effet dans ce dernier cas imposés sur votre tranche marginale d’imposition ET aux prélèvements sociaux (17,2%). Tranche marginale d’imposition qui est à 45% pour les ménages à plus hauts revenus.
Note : au-delà d’un patrimoine immobilier tel que le résultat imposable de votre SCI dépasse 42 500€, je vous conseille de créer une autre SCI à l’IS. Cela vous permet de scinder vos revenus locatifs sur plusieurs sociétés et de garder le bénéfice du seuil d’imposition à 15%. A condition que le gain fiscal compense le sur-coût lié à la création d’une nouvelle SCI : frais de création (environ 300€) et frais de comptabilité (environ 1 200€/an). Ce qui est généralement le cas.
2 – Déduire l’amortissement du bien
L’un des autres avantages du choix de la SCI à l’IS est de pouvoir déduire du résultat fiscal de la SCI l’amortissement du bien. Encore une fois ce n’est pas possible dans le cadre d’une SCI à l’IR.
L’amortissement du bien se fait selon des règles d’amortissement linéaire.
| Composant | Durée d’amortissement | Taux amortissement |
|---|---|---|
| Toiture | 25 | 4% |
| Installation électrique | 25 | 4% |
| Ascenseurs | 15 | 6,7% |
| Agencements intérieurs | 15 | 6,7% |
| Gros oeuvre (structure) | 80 | 1,25% |
| Immeuble construit | entre 30 et 50 ans | entre 3,3% et 2% |
Chaque composant a une durée d’amortissement distincte, comprise entre 5 ans et plus de 50 ans pour le gros oeuvre. Par conséquent, le montant d’amortissement est dégressif. Au plus haut les premières années lors desquelles s’appliquent l’amortissement de tous les composants.
Exemple : vous achetez avec votre associé, via une SCI IS, un immeuble de rapport d’une valeur de 350 000€. Les premières années, vous pourrez déduire jusqu’à 10 000€/an de charges d’amortissement du résultat de la SCI. Ce qui abaisse considérablement le résultat imposable de la SCI. La SCI IS ne paiera pas d’impôts sur ses résultats les premières années. Pendant une période pouvant dépasser les 8 années. Générant un déficit reportable année après année. Voir ci-dessous.
3 – Possibilité de déduire les frais d’acquisition et la rémunération du gérant
Le régime fiscal de la SCI à l’IS permet pour rappel de déduire l’ensemble des charges directement liées à la gestion de votre bien. En voici ci-dessous une liste non-exhaustive.
- Intérêts d’emprunt.
- Frais de dossier bancaire.
- Frais de gestion locative.
- Assurance Propriétaire Non Occupant.
- Assurance loyers impayés.
- Frais de déplacement liés à la gestion du bien.
- Charges de copropriété.
- Taxe Foncière.
- Dépenses de travaux.
- Achats de meubles.
- Frais de comptabilité.
C’est également le cas pour information en SCI à l’IR pour les éléments ci-dessus. En SCI à l’IS, le gérant peut en revanche également déduire :
- la rémunération du gérant ;
- les frais d’acquisition du bien (frais de notaire, frais d’enregistrement…).
Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une SCI à l’IR. Comme le rappelle le Bulletin Officiel des Finances Publics.
4 – Possibilité de reporter le résultat déficitaire
Les résultats déficitaires de la SCI à l’IS sont reportables sur les résultats ultérieurs. Les déficits sont d’autant plus importants que les frais d’acquisition et l’amortissement du bien viennent, comme nous l’avons vu précédemment, baisser le résultat fiscal de la SCI.
Ainsi, la SCI à l’IS ne paiera généralement pas d’impôt sur les sociétés au début de l’activité, pendant une durée généralement compris entre 8 et 10 ans.
Note : dans le cas où vous souhaitez obtenir une rémunération directe, vous devez vous verser des dividendes sur la base du résultat après impôt de votre SCI. Ceux-ci seront imposés au taux forfaitaire de 30% (Flat Tax ou PFU). Si cela est plus intéressant, vous pouvez également opter pour l’imposition suivante : prélèvements sociaux (17,2%) + votre taux marginal d’imposition. Même si l’introduction de la Flat Tax a permis de baisser l’imposition des dividendes, il est généralement préférable de « laisser » la trésorerie au sein de la SCI pour la réinvestir dans d’autres opérations. Et éviter ainsi cette double imposition. D’autant que le traitement fiscal de vos revenus locatifs au sein de la SCI à l’IS est, comme nous l’avons vu, très avantageux.
5 – Sortir plus facilement de la contrainte des 35% d’endettement
Investir en SCI à l’IS permet plus facilement de contourner la contrainte du calcul de taux d’endettement des particuliers. Il est à 35% depuis le 1er janvier 2022 pour les ménages français. Voir à ce sujet mon article sur le changement des règles de calcul d’endettement depuis le 1er janvier 2022.
Pour quelle raison? Dans le cas d’une acquisition réalisée via une SCI à l’IS, c’est cette dernière qui a souscrit à l’emprunt et non les associés personnes physiques. Ces derniers sont dans ce cas cautions solidaires à titre personnel des remboursements d’emprunt de la SCI.
Or la SCI à l’IS est juridiquement une société. Dans le cas où votre investissement (via une SCI à l’IS) est en autofinancement complet (pas de flux d’épargne personnelle pour alimenter le compte de la SCI), certaines banques n’intègrent pas le crédit locatif de la SCI dans votre taux d’endettement. Ce qui revient à considérer que cet investissement locatif n’a pas dégradé votre taux d’endettement et capacité d’emprunt futur.
A l’inverse, si cette acquisition est réalisé à titre personnel ou via une SCI à l’IR, l’emprunt est dans ce cas directement intégré dans votre calcul d’endettement. Voir à ce sujet mon article sur le calcul du taux d’endettement des particuliers.
Conclusion
Dans le cadre d’une stratégie d’investissements locatifs ambitieuse, l’option de la SCI à l’IS offre de nombreux avantages.
A condition de ré-investir au niveau de la SCI à l’IS le surplus de trésorerie généré par le moindre niveau d’imposition. Investissements dans des opérations rentables qui vous permettront d’accélérer très fortement la croissance de votre patrimoine immobilier.
Au delà d’un certain patrimoine locatif au sein de votre SCI, il peut-être intéressant comme nous l’avons vu de créer une nouvelle SCI à l’IS. Pour que votre résultat reste imposé à la tranche de 15%.
A ce stade, créer une Holding peut-être une excellente solution pour consolider dans une seule entité la trésorerie excédentaire de vos SCI. Cette entité consolidée pourra plus facilement obtenir un financement et vous permettre de continuer plus rapidement vos investissements.
