La SCI est une forme juridique très prisée des investisseurs. Elle nécessite la présence d’au moins 2 associés (personnes physiques et/ou morales) et permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier. Avec des règles de gestion et répartition du capital qu’il est possible de définir très simplement. Par défaut, les revenus de la SCI sont intégrés aux revenus personnels (IR). Il est néanmoins possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Quels sont les avantages de la SCI à l’IS pour l’investissement locatif ?
Voir si besoin la définition détaillée de la SCI.
1 – Bénéficier du taux d’imposition des sociétés
Pour un investisseur immobilier, l’un des avantages principaux de la création d’une SCI à l’IS est de pouvoir bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS).
Cela signifie concrètement que vos revenus locatifs seront imposés de la même manière que le résultat d’une société. Déductions faites de l’ensemble des charges déductibles et amortissements.
Rappelons le taux d’imposition du résultat des sociétés, pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7,63 millions d’euros.
Nous observons deux choses :
- les bénéficies de la SCI à l’IS seront imposés à 15% pour la première tranche comprise entre 0€ et 38 120€ ;
- la tendance est à la baisse pour le taux d’imposition de la tranche supérieure de revenus. Il passera au taux unique de 25% à partir de 2022.
Ainsi, à moins de détenir un parc immobilier conséquent, vos revenus locatifs seront imposés à 15%. C’est un taux d’imposition faible comparé à celui auquel seraient imposés vos revenus fonciers si vous optez pour le régime de la SCI à l’IR.
Il seraient en effet dans ce dernier cas imposés sur votre tranche marginale d’imposition ET aux prélèvements sociaux (17,2%). Tranche marginale d’imposition qui est pour la plupart des ménages français de 30% ou 41%. Voir 45% pour les ménages à plus hauts revenus.
Note : au-delà d’un patrimoine immobilier tel que le résultat imposable de votre SCI dépasse 38 120€, je vous conseille de créer une autre SCI. Cela vous permet de scinder vos revenus locatifs sur plusieurs sociétés et de garder le bénéfice du seuil d’imposition à 15%. A condition que le gain fiscal compense le sur-coût lié à la création d’une nouvelle SCI : frais de création (environ 300€) et frais de comptabilité (environ 1400€/an). Ce qui est généralement le cas.
2 – Déduire toutes les charges y compris les frais d’acquisition et la rémunération du gérant
Le régime fiscal de la SCI à l’IS permet pour rappel de déduire l’ensemble des charges directement liées à la gestion de votre bien. En voici ci-dessous une liste non-exhaustive.
- Intérêts d’emprunt ;
- Frais de dossier bancaire ;
- Frais de gestion locative ;
- Assurance Propriétaire Non Occupant ;
- Assurance loyers impayés ;
- Frais de déplacement liés à la gestion du bien ;
- Charges de copropriété ;
- Taxe Foncière ;
- Dépenses de travaux ;
- Achats de meubles ;
- Frais de comptabilité.
La rémunération du gérant peut également être déduite du résultat fiscal. C’est également le cas des frais d’acquisition du bien (frais de notaire, frais d’enregistrement…). Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une SCI à l’IR, comme le rappelle le Bulletin Officiel des Finances Publics.
3 – Possibilité d’amortir le bien
L’autre avantage important du choix de la SCI à l’IS est de pouvoir déduire du résultat fiscal de la SCI l’amortissement du bien. Encore une fois ce n’est pas possible dans le cadre d’une SCI à l’IR, soumise au même régime fiscal que celui des revenus fonciers.
L’amortissement du bien se fait selon des règles d’amortissement linéaire.
| Composant | Durée d’amortissement | Taux amortissement |
|---|---|---|
| Toiture | 25 | 4% |
| Installation électrique | 25 | 4% |
| Ascenseurs | 15 | 6,7% |
| Agencements intérieurs | 15 | 6,7% |
| Gros oeuvre (structure) | 80 | 1,25% |
| Immeuble construit | entre 30 et 50 ans | entre 3,3% et 2% |
Chaque composant a une durée d’amortissement distincte, comprise entre 5 ans et plus de 50 ans pour le gros oeuvre. Par conséquent, le montant d’amortissement est dégressif, au plus haut les premières années lors desquelles s’appliquent l’amortissement de tous les composants.
4 – Possibilité de reporter le résultat déficitaire
Les résultats déficitaires de la SCI à l’IS sont reportables sur les résultats ultérieurs. Les déficits sont d’autant plus importants que les frais d’acquisition et l’amortissement du bien viennent, comme nous l’avons vu précédemment, baisser le résultat fiscal de la SCI.
Ainsi, la SCI à l’IS ne paiera généralement pas d’impôt sur les sociétés au début de l’activité, pendant une durée de 10 ans environ.
Note : dans le cas où vous souhaitez obtenir une rémunération directe, vous devez vous verser des dividendes sur la base du résultat après impôt de votre SCI. Ceux-ci seront imposés au taux forfaitaire de 30% (Flat Tax ou PFU). Si cela est plus intéressant, vous pouvez également opter pour l’imposition suivante : prélèvements sociaux (17,2%) + votre taux marginal d’imposition. Même si l’introduction de la Flat Tax a permis de baisser l’imposition des dividendes, il est généralement préférable de « laisser » la trésorerie au sein de la SCI pour la réinvestir dans d’autres opérations. Et éviter ainsi cette double imposition. D’autant que le traitement fiscal de vos revenus locatifs au sein de la SCI à l’IS est, comme nous l’avons vu, très avantageux.
5 – Sortir plus facilement de la contrainte des 35% d’endettement
Investir en SCI à l’IS permet plus facilement de sortir du calcul de taux d’endettement, qui a été amené à 35% depuis le 1er janvier 2022 pour les ménages français. Voir à ce sujet mon article sur le changement des règles de calcul d’endettement depuis le 1er janvier 2022.
Pour quelle raison ? Dans le cas d’une acquisition réalisée via une SCI à l’IS, c’est cette dernière qui souscrit au crédit et non vous-même à titre personnel. Les organismes bancaires (établissements bancaires et organismes de cautionnement qui garantissent le prêt) vont généralement étudier la situation globale nette de la SCI. Que ce soit en termes de flux de trésorerie ou de résultat. Et « ajouter » cette situation nette à votre situation personnelle. Ce qui s’apparente à la méthode de calcul de l’endettement dite « différentielle » que je détaille ici.
Si votre investissement dégage des flux de trésorerie positifs (cash-flows nets positifs après remboursement du crédit et paiement des charges diverses), la banque va considérer selon cette méthode que votre endettement diminue.
A l’inverse, si cette acquisition était réalisée à titre personnel, la méthode de calcul de l’endettement de plus en plus appliquée par les banques ces derniers mois, consisterait à traiter séparément l’ensemble des charges d’une part (au numérateur) et l’ensemble des revenus d’autre part (au dénominateur). Méthode « classique » qui est nettement moins favorable. Voir à ce sujet mon article sur les différents modes de calcul du taux d’endettement.
Note : d’autres paramètres rentrent en compte dans l’analyse financière de votre situation pour l’octroi d’un crédit. Notamment, votre niveau d’encours de crédit. Au delà d’un certain montant, généralement proche de 1m€, il ne suffit plus que l’investissement soit en cash-flows nets positifs pour garantir le financement.
Dans le contexte actuel de durcissement des conditions d’octroi des crédits, investir avec une SCI à l’IS offre cet avantage très important.
Conclusion
Dans le cadre d’une stratégie d’investissements locatifs ambitieuse, l’option de la SCI à l’IS offre de nombreux avantages.
A condition de ré-investir au niveau de la SCI à l’IS le surplus de trésorerie généré par le moindre niveau d’imposition. Investissements dans des opérations rentables qui vous permettront d’accélérer très fortement la croissance de votre patrimoine immobilier.
Au delà d’un certain patrimoine locatif au sein de votre SCI, il peut-être intéressant comme nous l’avons vu de créer une nouvelle SCI à l’IS pour que votre résultat reste imposé à la tranche de 15%.
A ce stade, créer une Holding peut-être une excellente solution pour consolider dans une seule entité la trésorerie excédentaire de vos SCI. Cette entité consolidée pourra plus facilement obtenir un financement et vous permettre de continuer plus rapidement vos investissements.
