La question du calcul du taux d’endettement pour un investissement locatif est devenue une problématique majeure. Et le principal facteur limitant.
Face à la hausse soutenue des prix de l’immobilier ces dernières années dans un contexte de taux bas et d’allongement de la durée des crédits, les pouvoirs publics ont émis en 2021 une série de recommandations à destination des banques. Par l’intermédiaire du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HSCF) et avec pour objectif de durcir les conditions d’accès au crédit pour les investisseurs.
Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du HSCF ont été inscrites dans les textes de lois. Les banques ont à présent l’obligation de s’y conformer. Voir ici dans le détail comment les banques calculent en 2024 le taux d’endettement.
Voyons quels ont été ces changements et leurs impacts sur la capacité de financement des investisseurs. Et des solutions alternatives pour continuer d’investir.
1 – Changement du mode de calcul du taux d’endettement
Avant le 1er janvier 2022
Jusqu’au 1er janvier 2022, les banques étaient relativement libres du mode de calcul du taux d’endettement pour un investissement locatif. Elles pouvaient choisir entre :
- le calcul « classique » ;
- le calcul « différentiel ».
Calcul « classique ».
Le calcul de la banque est simple : (total charges) / (total revenus) x 100 = taux d’endettement. Les « charges » sont ici principalement : votre loyer (si vous êtes locataire) et le montant de vos mensualités de crédits en cours.
Pour savoir si vous avez la capacité d’emprunt pour un investissement locatif, la banque calcule : (total charges actuelles + mensualité du crédit sollicité) / (total revenus actuels + 70% loyers hors charges prévisionnels (*)) x 100.
Si le résultat dépasse le taux d’endettement maximum, vous n’avez pas la capacité d’emprunt. Il faudra mettre plus d’apport, choisir un projet plus petit ou allonger la durée de remboursement.
(*) certaines banques appliquent un taux de 80%. Attention, même en cas de projets collocation ou courte-durée, ce sont des loyers en location longue durée classique qui seront retenus.
Calcul différentiel.
Dans ce cas, les banques ajoutaient à vos charges actuelles la différence entre les revenus et les charges prévisionnelles de votre investissement locatif. Concrètement, la banque ajoutait à vos charges :
(70% des loyers hors charges (en longue durée)) – (mensualités du crédit)
Si cette différence (d’où le terme différentiel) était positive, cela revenait donc à considérer que l’investissement locatif n’augmentait pas votre taux d’endettement. Même si vous étiez déjà proche du taux d’endettement maximum, votre taux d’endettement post investissement n’était dans ce cas pas dégradé. Voir baissait…Alors qu’en méthode classique, il augmente dans tous les cas.
Depuis le 1er janvier 2022
Les banques ont à présent l’obligation de mesurer le taux d’endettement avec la méthode « classique » uniquement. Voir le détail du calcul et les éléments de charges et de revenus dans cet article.
Voyons les conséquences de ce changement avec un exemple.
Nicolas est propriétaire de sa résidence principale pour laquelle il a souscrit à un crédit dont les mensualités sont de 500€. Nicolas a des revenus nets de 2 000€/mois.
Taux endettement actuel de Nicolas = charges / revenus = 500€ / 2 000€ soit 25%.
Nicolas souhaite faire un investissement locatif dans deux appartements à Mulhouse. Revenus locatifs de cet investissement : 1 000€/mois. Mensualité de crédit associée : 700€/mois.
- Taux d’endettement post investissement locatif en méthode « différentielle » : 25%
Considérons une banque qui applique une décote de 30% sur les revenus locatifs prévisionnels. Les revenus locatifs pris en compte seront de 1 000€ x 70% soit 700€/mois. Il y a, « en face », 700€ de mensualités de crédit. Les revenus couvrent le crédit.
L’investissement locatif ne dégrade pas l’endettement de Nicolas, qui reste à 25%.
- Taux d’endettement post investissement locatif en méthode « classique » : 43%
Considérons une banque plus généreuse et qui applique une décote de seulement 20% sur les revenus locatifs prévisionnels. Malgré cela, le taux d’endettement post acquisition sera de :
totalité des charges / totalité des revenus = (crédit 1 + crédit 2) / (revenus 1 + revenus 2) = (500€ + 700€) / (2 000€ + 1 000€ x 80%) = 43%
Conclusion. En méthode différentielle : accord de la banque. En méthode classique : refus de financement.
2 – Un taux d’endettement qui passe à 35% assurance incluse
Le taux d’endettement maximum imposé par le HSCF pour les particuliers est passé de 33% à 35%. A première vue, c’est un allégement des conditions d’emprunt.
En réalité, pas nécessairement, car la réglementation impose à présent aux banques d’inclure l’assurance du prêt dans le calcul de l’endettement.
Sachant que le coût de l’assurance, qui figure nécessairement sur votre offre de prêt, varie significativement selon les profils emprunteurs. Il est généralement compris entre 0,2% et 1% du montant emprunté.
3 – La durée des crédits limitée à 25 ans
Avant le 1er janvier 2022, certains emprunteurs avaient accès à des durées de remboursement jusqu’à 28 ans, et exceptionnellement plus.
Depuis le 1er janvier, le HCSF a fixé la durée maximale de remboursement à 25 ans, période de travaux incluse. Ce qui contribue également à limiter la capacité de financement des acquéreurs.
Note : cette durée pourra être amenée à 27 ans, à certaines conditions. Si le crédit est affecté à une acquisition VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), à la construction de maisons individuelles ou dans certains cas de rénovation dans l’ancien.
4 – Possibilité de dérogation pour 20% des dossiers
Les banques bénéficient toujours d’une tolérance, sur 20% des dossiers de crédits. Pour ces derniers, elles peuvent déroger à la règle des 35% d’endettement maximum, notamment pour le financement d’un investissement locatif.
A la condition néanmoins qu’une majorité de ces crédits dérogatoires soient destinés à l’acquisition de résidence principale.
Cette tolérance est une opportunité à saisir pour les investisseurs. Plus que jamais, la capacité à nouer une relation de confiance avec votre banque joue. De même que la qualité de votre projet et le sérieux avec lequel vous le présenter.
D’autres facteurs entrent également en compte pour bénéficier de ces financements dérogatoires. Par exemple, votre capacité à montrer un ou plusieurs projets réussis. Egalement, votre « train de vie ». Toutes choses égales par ailleurs, les banques préfèreront un investisseur qui démontre un bonne capacité d’épargne sur ses revenus.
Attention également aux facteurs qui « plombent » votre capacité d’emprunt : proportion (loyer / revenu) élevé pour les locataires, crédits consommation ou crédits étudiant en cours…
Conclusion
Le financement des investissements locatifs est devenu un sujet crucial. Afin d’optimiser ses chances d’obtenir un crédit à des conditions avantageuses, entretenir une bonne relation de confiance avec sa banque est un atout.
Une excellente alternative existe à cette nouvelle réglementation : faire son investissement par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS. Pour l’instant, ce dernier n’a pas statué sur ce mode d’acquisition, pourtant très répandu. Faute d’information en ce sens, de nombreuses banques continuent d’appliquer le calcul différentiel de l’endettement pour les projets en SCI à l’IS.
Ce qui permet de contourner les réglementations du HCSF qui s’appliquent aux particuliers.
A conditions de connaître les bons partenaires bancaires, et leurs critères de calculs spécifiques (financement travaux, apport demandé, hypothèque vs. cautionnement…).
J’accompagne des particuliers dans la réalisation d’investissements locatifs de qualité. Une partie de mon accompagnement consiste à conseiller durant la phase de recherche de financements. En m’appuyant sur mon expérience d’investisseur et mes discussions avec des courtiers. Envie d’être accompagné(e) dans votre investissement locatif ? N’hésitez pas à m’écrire pour me faire part de votre projet.
