Le 1er janvier 2022, le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a obtenu le durcissement des conditions d’emprunt pour les particuliers. Voir mon article détaillé consacré à l’impact de ce changement réglementaire. Dans ce contexte, la capacité de financement est devenu le principal facteur limitant pour investir. Comment faire le calcul de sa capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif ?
Exemple : Pierre et Camille, locataires à Paris
- Salaires net cumulés mensuels après impôt : 6 000€
- Loyer : 1 500€/mois
- Crédits en cours : 0€
Pierre et Camille souhaitent faire un investissement locatif dans un immeuble de rapport qui génère 3 000€ de revenus locatifs (loyers hors charges) / mois.
Le taux maximum d’endettement depuis le 1er janvier 2022 est de 35%. Il est calculé comme suit :
(total des « charges ») / (total des revenus)
Dans le cadre d’un investissement locatif, le calcul d’endettement post investissement sera :
(loyer + crédit en cours + crédit locatif à venir) / (salaires + revenus locatifs à venir(*))
(*) : selon les banques, entre 80% et 70% des loyers annuels hors charges prévisionnels.
Calcul de la capacité d’emprunt pour cet investissement locatif
L’endettement maximum post investissement = 35%. Dans le cas de Pierre et Camille, cela revient à résoudre l’équation suivante. Avec C correspondant au remboursement maximum mensuel.
(1 500 + 0 + C) / (6 000 + 70% x 3 000) = 35%
soit C = 35% x (6 000 + 70% x 3 000) – 1 500 = 1 335€
Autrement dit, la mensualité maximum que Pierre et Camille peuvent obtenir est de 1 335€. Ce qui correspond à un prêt total de 260 000€ (**). Ce qui est finalement assez peu…
(**) En prenant l’hypothèse d’un Taux d’intérêt global (TEG) à 1,7% et d’un emprunt sur 20 ans.
Conclusion
Le nouveau calcul de la capacité d’emprunt pénalise considérablement les particuliers dans leur investissement locatif. Car les banques ne peuvent plus retenir le mode de calcul différentiel pour le taux d’endettement. Qui consistait à considérer qu’un investissement autofinancé n’avait pas d’impact sur l’endettement.
Pour échapper à cette contrainte réglementaire qui s’applique pour l’instant uniquement aux particuliers, une solution consiste à faire un emprunt par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS. Dans ce cas, les banques sont encore libres du mode de calcul retenu. C’est notamment pour cette raison le mode d’acquisition que j’ai personnellement retenu pour l’ensemble de mes investissements.
J’aide des particuliers dans la réalisation d’investissements locatifs de qualité. Ce qui inclut le conseil durant la phase de financement. En m’appuyant sur mon expérience d’investisseur et mon réseau de courtiers. Vous souhaitez que je vous accompagne dans votre investissement locatif ? N’hésitez pas à m’écrire pour me faire part de votre projet.
