J’ai réalisé mon premier investissement locatif au Mans en 2016. Il s’agit d’un immeuble de rapport en hyper-centre ville, constitué d’un studio et de deux appartements T2 au 1er et 2e étage. J’ai gère toujours ce bien, dont la rentabilité brute est >9%.
J’ai continué depuis d’investir au Mans, ville qui offre de nombreux avantages pour les investisseurs recherchant un très bon rendement locatif. A condition de savoir dénicher les biens hors marché à des prix attractifs, de cibler les bons quartiers et de proposer des logements de qualité.
Voici une analyse synthétique de la ville ainsi que mon analyse et retour d’expérience d’investisseur depuis près de 5 ans.
Localisation et accès
Le Mans est la préfecture du Département de la Sarthe, dans la région des Pays de la Loire. La ville est est à moins de 190km de Paris (au nord-est), 160km de Rennes (à l’ouest), 82km d’Angers (au sud-ouest) et 76km de Tours (au sud).
L’atout principal du Mans est sa proximité à Paris. Des TGV en partance de Paris Montparnasse desservent toutes les heures la ville en 55 minutes. Des trains desservent également fréquemment Rennes (217 000 habitants) et Tours (136 000 habitants) en moins d’1h. Et Laval (48 000 habitants) en 28 minutes.
Plusieurs axes auto-routiers desservent également la ville. D’une part l’A11 (Paris, Le Mans, Nantes). Mais également l’A81 (Le Mans, Rennes) et l’A28 (Rouen, Le Mans, Tours).
Le Mans bénéficie donc d’un emplacement stratégique, proche de Paris et de grandes métropoles du grand ouest et des régions de la Loire.
Quartiers ciblés pour l’investissement locatif au Mans
Les quartiers que je recommande sont les quartiers Centre, Bollée Sainte-Croix et Jardin des Plantes. Ils sont situés au nord de la Gare et côté est de la Sarthe.
Possibilité également de faire de la location étudiante proche des campus étudiants au nord ouest de la ville. Il s’agit notamment de l’Université du Mans et du campus Cesi Le Mans qui compte une école d’ingénieurs ainsi que des écoles d’enseignement supérieur et d’alternance.
Malgré la hausse des prix observée ces dernières années (+11,7% en 2020 ans d’après une étude SeLoger.com), il est encore possible de réaliser d’excellents investissements. A conditions de savoir dénicher les bonnes affaires et d’avoir un bon réseau de partenaires locaux (agents, artisans pour les travaux de rénovation).
Place de la Sirène 
Place de la République 
Vue du centre-ville depuis la Sarthe 
Rue commerçante du centre-ville
Population du Mans
Avec près de 143 000 habitants en 2017, c’est la ville la plus peuplée de la Sarthe. Et la 3e ville des Pays De la Loire après Nantes et Angers. Son aire urbaine compte plus de 346 000 habitants, ce qui en fait la 28e de France.
La démographique est globalement stable depuis 30 ans, avec une population relativement jeune. La tranche 15-44 ans représente en 2017 près de 50% de la population (source Insee). Ce qui s’explique en partie par le dynamisme étudiant de la ville, alimenté notamment par l’Université du Mans. Elle regroupe environ 11 000 étudiants et plus de 630 enseignants et chercheurs. Mais également trois facultés, deux IUT et l’ENSIM (école d’ingénieurs). Elle héberge également quinze laboratoires de recherche (huit d’entres eux associés au CNRS).
53% de la population du Mans est locataire, nettement supérieur à la moyenne nationale (39%) (source Insee). Ce qui offre un vaste marché de locataires potentiels à la recherche de logements de qualité.
Activité économique du Mans
L’ économie du Mans est principalement tirée par le secteur de l’assurance (siège historique de MMA) et l’industrie automobile (importante usine ACI de Renault). Plusieurs technopoles tels que Novaxis et le Technoparc reflète ce dynamisme. Le premier, au sud de la Gare, héberge les activités de plus de 130 entreprises publiques et privées comme Groupama, MMA ou Europcar. Le Technoparc est quant à lui un quartier d’affaires et d’innovation technologique historiquement lié au sport automobile.
Un tourisme de niche se concentre chaque année (à l’exception de 2020) lors du deuxième week-end de juin. A ce moment, se déroule la plus importante course automobile au Monde, les 24 Heures du Mans. Cet évènement majeur a rassemblé en 2014 plus de 260 000 spectateurs. La ville accueille également le premier évènement sportif de France lié à la moto : le Grand Prix de France Moto.
24H du Mans 
Parc de la Préfecture 
Vue Cathédrale Saint-Julien 
Cité historique Plantagenêt
Labellisée Ville d’art et d’histoire, le Mans est également le lieu d’un tourisme régional. Les visites se concentrent autour de la Cathédrale Saint-Julien et des nombreux monuments médiévaux de la vielle-ville tels que l’hôtel dieu ou le Palais des Comtes du Maine.
Le secteur public (santé, administration, éducation…) représente finalement une part non négligeable des emplois (18%) (source Insee).
Le Mans – Atouts pour l’investissement locatif
Le Mans a de nombreux atouts dans le cadre d’un investissement locatif de rendement.
- Tout d’abord, un niveau de prix moyen relativement bas, environ 1 500€/m2 fin 2020. Ils permettent une rentabilité locative relativement élevée. A condition notamment de cibler les bons quartiers, d’acheter bas et de faire les travaux de rénovation adéquats.
- Par ailleurs, une proximité à Paris (55 minutes) qui est un très grand atout. Le développement du télétravail accéléré par la crise liée au Covid 19 va renforcer l’attractivité de la ville pour des personnes travaillant quelques jours par semaine à Paris.
- Finalement, une population conséquente (environ 143 000 habitants en 2017, stable depuis 40 ans) et relativement dense (2 713 habitants/km2). Cette dernière, majoritairement locataire, offre un vaste marché locatif. Avec une forte concentration étudiante permettant de proposer facilement des logements en collocation. A condition d’investir à proximité des universités et de mettre en location des logements sains et de qualité (notamment en termes d’équipements et de taille des chambres/salon).
Conclusion
Très prisée des investisseurs depuis quelques années, Le Mans a vu ses prix fortement augmenter. Il est aujourd’hui difficile de réaliser des investissements locatifs très rentables dans les quartiers cités plus haut. Il faut pour cela un excellent réseau local et une disponibilité quasi immédiate. C’est ce réseau construit depuis plus de 5 ans et mon expérience d’investisseur dans la ville que je mets à disposition de mes clients.
En veille permanente pour cibler les villes les plus attractives pour l’investissement locatif, je mets à jour chaque année un fichier analytique de plus de 200 villes en France. Si les prix continuent leur envolée en 2021, je pense que les objectifs de rentabilité que je vise pour mes clients seront, même avec mon réseau, trop difficile à atteindre. A suivre 🙂
