Trouver un investissement locatif rentable est l’objectif de nombreux investisseurs. Je considère personnellement qu’un investissement locatif est rentable à partir du moment où il génère un rendement brut réel supérieur à 7%.
Dans ce cas, et en tenant compte de la vacance locative et des éventuels impayés, les loyers couvrent plus de la totalité des charges liées à votre opération. En considérant un apport nul ou limité aux frais de notaire et les taux d’intérêt d’emprunt en vigueur. Cette situation d’excédent de trésorerie vous permettra de financer plus facilement vos prochains investissements.
Les opportunités qui offrent un tel rendement sont rares. Les trouver suppose une méthode rigoureuse et quelques connaissances. C’est l’objet de cet article.
Etape 1 : choisir la localisation
Dans la perspective de trouver un investissement locatif rentable, je vous conseille de choisir des villes qui répondent à ces deux critères. Cela éliminera de fait plus de 95% des villes françaises et vous permettra de rechercher plus efficacement.
Critère 1 : le prix/m2
Je vous conseille de cibler des villes où le prix/m2 est inférieur à 2 500€. Au-delà, il sera d’expérience quasiment impossible de réaliser des investissements générant un cash flow net positif (excédent de trésorerie) chaque année.
La raison à cela est simple : les montants de loyers ne sont pas proportionnels au prix d’acquisition. Vous achèterez un T2 en centre-ville de Bordeaux 3 fois plus cher qu’en centre-ville du Havre mais son loyer de marché sera seulement 1,5x supérieur.
C’est la conséquence historique du fait que l’indice des prix a augmenté dans les grandes métropoles françaises depuis la fin des années 1990 beaucoup plus rapidement que celui des loyers. Ce que j’explique et décris dans mon analyse du marché immobilier français depuis 1965.
Il ne faut évidemment pas en faire un unique critère. Il est très facile de trouver, dans des petites villes, des biens à des prix <1 000€/m2. Une fois pris en compte le risque de vacance locative, le rendement brut n’est généralement plus aussi attrayant. La ville doit donc également être attractive sur plusieurs critères.
Critère 2 : l’attractivité de la ville
Vous pouvez mesurer cette attractivité selon les points suivants.
Tension locative.
Critère synthétique d’attractivité d’une ville pour l’investissement locatif, c’est l’un des plus intéressants à suivre. Il sera la garantie du niveau de rendement réel de votre investissement locatif. En limitant notamment la vacance locative.
Démographie.
Les villes dont la population est supérieure à 40 000 habitants et stable ou en croissance depuis 40 ans sont de bons choix. Une alternative possible est de cibler de plus petites communes (<25 000 habitants) situées à proximité immédiate (<20mn en train ou en voiture) de villes moyennes dynamiques. Elles offrent parfois un bon compromis entre qualité de vie (proximité immédiate mer, parc, bord d’un fleuve, espaces verts…) et proximité avec les lieux de travail ou d’études. Et attirent ainsi les locataires de qualité. Prêtez également attention à la taille et à l’évolution de la démographie de l’aire urbaine. Cela peut-être également un bon indicateur de la dynamique démographique locale.
Connexion.
La ville est-elle rapidement (temps de trajet <45 mn) connectée à une grande métropole régionale (train ou axes autoroutiers) ? Dans le cas des connexions par train, quelle est la fréquence des trajets ? Une nouvelle ligne ou tronçon de ligne ferroviaire est-elle en cours de réalisation ? La ville compte-t-elle un aéroport national à proximité ?
Dynamisme économique.
Quels sont les principaux secteurs d’activités historiques ? Sont-ils menacés à court-terme ? Certains sont-ils liés à un emplacement stratégique (activité portuaire, tourisme régional…) ? Un acteur économique majeur a-t-il prévu de s’implanter prochainement ? La ville compte-t-elle des administrations publiques historiques et quelle est la part de celles-ci dans l’emploi local ?
Projets urbanistiques.
Allez sur le site de la ville, intéressez-vous à l’actualité des projets urbanistiques à l’étude et à venir. Appelez le service urbanisme pour leur demander si besoin des précisions et une vision complète de l’état des projets du moment dans les quartiers que vous visez. De bonnes surprises peuvent émerger : démolition de bâtiments anciens avec aménagement d’espaces verts, passage d’une nouvelle ligne de TRAM, implantation d’un acteur économique local, primes à la rénovations/réhabilitation de bâtiments, piétonnisation d’une rue…. Et vous inciter à donner suite favorablement (ou non) à une opportunité.
Accessibilité.
Si vous investissez seuls, je conseille de cibler des opportunités dans des villes à moins de 1h30 en transport de votre lieu d’habitation. Cela facilitera les visites et vous permettra d’être réactifs pour saisir les meilleures opportunités.
Facilités d’investissement.
Il s’agit d’être pragmatique et de favoriser, à qualité intrinsèque égale, une ville que vous connaissez très bien et où vous avez éventuellement des contacts : artisans de confiance, personne sur place qui peut vous accompagner dans vos visites/recherches, professionnel de l’immobilier qui peut vous proposer des opportunités en priorité etc.
Note 1 : vous pouvez établir une grille de notation sur la base de ces critères (4 points par critère par exemple) et cibler uniquement les villes qui ont une note > 15/20. L’objectif de cette grille d’analyse est d’éliminer rapidement les villes qui, en dépit d’un prix de l’immobilier attractif, présenteraient un risque locatif trop élevé. Soyez très exigeants sur le choix des villes que vous ciblez. Une grande partie de votre potentiel de rendement locatif en dépend.
Note 2 : le choix de la localisation peut-être établi de manière éclairée selon un arbitrage rendement/risque qui dépend de chaque investisseur. Je considère néanmoins qu’il y a, dans une perspective d’investissement de rendement et de croissance long-terme de votre patrimoine immobilier, de (très) mauvais choix de villes, quelle que soit votre aversion au risque.
Etape 2 : choisir l’emplacement
Il faut à présent affiner votre recherche à l’échelle d’un ensemble de quartiers ou de rues, ce que j’appelle l’emplacement. Ce choix d’emplacement dépend de votre stratégie locative.
Emplacement pour une location longue durée classique
Les centres historiques sont généralement (mais pas toujours!) de très bons emplacements. La proximité des commerces, des transports (bus, tramway, métro), des écoles, administrations publiques, sièges de professions libérales, lieux de culture, parcs…est une caractéristique attrayante pour une majeure partie des locataires. Dans la plupart des villes secondaires, ils offrent également une proximité immédiate avec une gare TGV ou TER reliant d’autres bassins d’emplois régionaux. Ce qui en fait un lieu d’habitation recherché.
Cela peut-être également un quartier résidentiel rapidement connecté au centre-ville et offrant une qualité de vie notable (commerces, espaces verts, lieux de vie, accessibilité autoroutes…).
En fonction de votre connaissance de la ville, certains quartiers plus excentrés peuvent également offrir d’excellentes opportunités (bassins d’emplois historiques, pôle universitaire en périphérie de ville…).
Emplacement pour une location/collocation étudiante
Les centre-villes restent généralement des emplacements de choix. Les quartiers périphériques à proximité immédiate d’un pôle universitaire sont également de très bons emplacements.
Dans tous les cas, je vous conseille de vous limiter aux emplacements à <10 minutes à pieds ou en transport d’un pôle universitaire.
Emplacement pour une location courte-durée
Ciblez de préférence les centres historiques de villes répondant à ces 5 critères.
- Présence de nombreuses offres de location longue durée. Permettant de valider l’existence d’un marché pour la location courte-durée. A vous ensuite d’être meilleur que la concurrence.
- Dynamisme démographique. De préférence le centre d’une ville de >30 000 habitants.
- Nombreux sièges nationaux ou régionaux d’entreprises. Ce qui amènera une clientèle professionnelle.
- Forte attractivité touristiques à l’année. Présence de nombreux lieux de culture régionaux, lieu de tourisme fluvial ou viticole, grand parc d’attraction…
- Très bien desservie : axes fluviaux, routiers, aéroportuaires, ferrés.
Note : donnée méconnue, une grande partie de la clientèle de la location courte-durée est constituée de travailleurs en déplacement (commerciaux, auditeurs, directeurs régionaux, consultants…). C’est une clientèle fidèle et régulière qu’il ne faut pas négliger dans votre étude de marché.
Emplacement pour les locaux commerciaux et bureaux
Les locaux commerciaux
Si vous recherchez à investir dans un immeuble de rapport, il est possible que le lot du rez-de-chaussée soit un local commercial, en particulier en centre-ville.
Je vous conseille dans ce cas de cibler exclusivement les biens situés dans les principales rues commerçantes. Dans le contexte actuel, je déconseille fortement d’investir dans un immeuble constitué d’un local commercial vide ou avec une fin de bail à moins de 12 mois de la la vente. Sauf si votre rendement brut hors loyer commercial est >7%.
Les bureaux
En ce qui concerne les bureaux, qui peuvent également constitué un ou plusieurs lots d’un immeuble de rapport, il est difficile de généraliser. Cela dépend fortement de l’activité. Le centre d’une ville dynamique est un excellent emplacement pour des professions libérales (cabinet d’avocats, architectes, cabinet d’expertise comptable, agence digitale…) à la recherche d’un lieu prestigieux. Les périphéries de villes dynamiques peuvent être appropriées pour des sociétés de conseils, des bureaux d’études, pour les activités administratives ou back-office de sociétés recherchant un bon compromis entre proximité clients, confort de travail pour les salariés et accessibilité des loyers.
Dans tous les cas, soyez très exigeants. Définissez précisément votre emplacement cible sur une carte. Pour cela, faites plusieurs visites sur place en vous aidant si besoin de l’outil Street View. Complétez cette recherche en faisant votre propre étude de marché de la demande locative (« fake » annonces Leboncoin, échanges avec des agences locatives…).
Note : la recherche de rentabilité coûte que coûte peut conduire à négliger ou à prendre trop de risque sur l’emplacement. Un arbitrage peut être fait en faveur d’un emplacement légèrement en dehors de votre périmètre stricte si le prix/m2 et les perspectives de rendement sont significativement plus élevés. Il est néanmoins tout à fait possible (et je vous le recommande d’ailleurs vivement) de réaliser un investissement locatif très rentable à un excellent emplacement.
Etape 3 : préciser le type de biens recherché
Afin d’être réactif et d’allouer le temps nécessaire aux excellentes opportunités, il faut être en mesure de définir très précisément le type de biens que vous recherchez.
Votre temps étant limité, les biens rentables rares et les visites très chronophages, il faut pouvoir trier rapidement un grand nombre d’opportunités et limiter au maximum le taux de « déchets » lors de vos visites.
Idéalement, vous devez être en mesure de faire une offre acceptable (minimum 10% en dessous du prix de vente affichée) sur plus de la moitié des biens visités.
Pour cela, précisez à minima les trois critères suivants.
Budget d’acquisition maximum
Cela peut paraître évident, mais beaucoup d’investisseurs font des offres sur des biens sans validation préalable de leur enveloppe de financement et/ou sans estimation précise du montant des travaux à réaliser. Ne pas savoir précisément à quel prix et à quel montant maximum de travaux vous pouvez vous positionner peut vous faire perdre énormément de temps et de crédibilité.
Commencez par faire des simulation de financement auprès de 2 ou 3 banques pour connaître votre capacité d’endettement maximum. En ajoutant à celle-ci votre éventuelle capacité d’apport personnel, vous obtiendrez votre capacité de financement maximum.
En prenant en compte la marge de négociation généralement possible sur le prix affiché du bien, le coût des travaux, les frais de notaire et les frais bancaires, vous pourrez en déduire un prix d’acquisition maximum.
Note : face à la recrudescence des refus bancaires, de nombreux vendeurs demandent des garanties de financement. Avoir un courrier de votre banque validant le financement de votre opération (avec l’enveloppe de crédit travaux) peut-être un élément de négociation sur le prix ou un argument à faire valoir pour vous distinguer favorablement d’un autre investisseur. La principale crainte des agences et des vendeurs, surtout en ce moment, est de signer un compromis qui n’aboutit pas pour cause de refus de financement.
Avec ou sans travaux ? Quel type de travaux ?
C’est un critère de recherche important. Souhaitez-vous un bien avec travaux ? Le cas échéant, à quel niveau de travaux vous limitez-vous ? Rafraichissement, légère rénovation, rénovation importante avec éventuels travaux sur la structure du bâtiment ?
Au stade de la sélection de vos opportunités d’investissement, il est généralement possible d’avoir une idée de l’état des appartements. En revanche, l’état de la structure du bâtiment est rarement détaillé. C’est pourtant un point important. Demandez au vendeur ou à l’agence des photos et des informations sur l’état des façades, des murs mitoyens, de la charpente et de la toiture. Y-a-t-il des problèmes d’humidité dans les logements ? Certains murs présent-ils des fissurent importantes ? De quand date la toiture et la dernière révision ? Les façades ont-elles été ravalées ou récemment ou fait l’objet d’une isolation par l’extérieur ? …
Il est possible de cibler dans un premier temps des immeubles de rapport ne demandant pas de travaux importants. Ils offrent généralement des perspectives de rentabilité moins élevées mais mieux vaut perdre un point de rentabilité que de vous engager de manière hasardeuse dans l’achat d’un appartement (et à fortiori d’un immeuble de rapport) avec d’importants travaux mal ou pas estimés.
A l’inverse, une solide expérience dans la rénovation de bâtiments anciens et de logements (ou, à défaut, un accompagnement de qualité) peut vous permettre de cibler des biens sur lesquels la concurrence sera moins forte et d’augmenter considérablement le rendement de votre investissement sur la durée.
C’est un des volets de l’accompagnement que je propose à mes clients.
Rendement Minimum
Définir sa cible
Quel est le rendement minimum que vous ciblez ? En fonction, je vous conseille pendant la phase de sélection des opportunités d’investissement de ne pas donner suite aux opportunités offrant un rendement avant négociation trop éloigné de votre cible.
Ou alors, demandez clairement à l’agence la marge de négociation possible. A l’exception des biens nécessitant un montant important de travaux, il est très rare de pouvoir faire baisser le prix de vente affiché de plus de 7-8%. D’autant plus s’il répond aux critères définis plus haut.
Comment estimer rapidement le rendement d’une opportunité ?
- Estimez approximativement les loyers hors charges que vous pouvez percevoir. Si le bien est loué et si aucun préavis n’a été donné, prenez en compte les loyers pratiqués. Si le bien n’est pas loué, estimez le loyer possible une fois les éventuels travaux de rafraichissement/rénovation réalisés. Demandez à plusieurs agences (hormis à celle qui vous vend le bien) les loyers de marché pour le type de bien et l’emplacement proposé.
- Estimez le coût d’acquisition en tenant compte des éventuels travaux de rafraichissement/rénovation mentionnés ci-dessus. Dans le cas de l’achat d’un immeuble de rapport, incluez également les éventuels travaux de rénovation du bâtiment (couverture, charpente, façade, reprise de maçonnerie…) et des parties communes.
En fonction, vous obtiendrez le rendement potentiel d’une opportunité. Il s’agit à ce stade d’éliminer les opportunités nécessitant un montant de travaux beaucoup trop conséquent par rapport au prix de vente demandé et de votre rentabilité minimum souhaitée.
Autres critères
Selon votre profil profil d’investisseur, vous pouvez cibler d’autres critères (mono-propriété vs. co-propriété, immeuble d’habitation vs. immeuble mixte, loué ou vide…). L’objectif est de pouvoir trier efficacement vos opportunités d’investissement et vous permettra d’être réactif lorsqu’une excellente opportunité se présentera.
Tant pis s’il faut décliner 95% des opportunités et patientez 6 mois. Restez très exigeants. Votre capacité d’endettement est précieuse. Ne la gaspillez pas sur des investissements médiocres par manque de temps ou faute de patience.
Une fois que vos critères et votre méthodologie de recherche sont clairement définis, multipliez activement vos canaux de recherche.
Multiplier les canaux de recherches
Trouver un investissement locatif rentable nécessite de multiplier activement les recherches.
Leboncoin
Leboncoin est le canal de recherche incontournable. L’avantage est qu’il concentre la grande majorité des offres en ligne. Avoir défini précisément vos critères vous permet de planifier des alertes mails sur-mesure.
Je le préfère à SeLoger.com car on y trouve plus de biens et des annonces de propriétaires. Programmez également des alertes sur des sites tels que Paruvendu, Logicimmo ou PAP.
Les sites d’agences
Certaines agences locales publient les nouveautés en priorité sur leur site. Cela procure à ces dernières deux avantages : 1) ne pas avoir à payer la publication sur les sites généralistes et 2) diffuser les meilleures annonces à un public mieux qualifié et plus restreint.. Lorsqu’il s’agit de très bonnes opportunités, les agences n’ont pas besoin de faire une diffusion sur les sites grands publics.
Quand cela est possible, programmez des alertes sur les sites des principales agences des villes où vous souhaitez investir.
En complément, présentez-vous physiquement auprès du responsable du pôle Transactions des agences situées dans les quartiers que vous ciblez. Présentez clairement vos critères et rassurez si besoin sur votre capacité de financement.
Les sites de notaires et les sites de vente judiciaire
En complément de leur activité historique, certaines études notariales ont une activité de transactions (vente d’appartements, immeubles, locaux commerciaux). Vous pouvez consulter les biens disponibles sur le site immobilier.notaires.fr.
Les ventes judiciaires sont également un moyen assez peu utilisé mais efficace pour identifier des opportunités d’investissement. Pour information, les tribunaux de commerce publient généralement toutes les semaines les nouvelles ventes à venir. Il est également possible d’y avoir accès sur des sites spécialisés payants.
Le réseau : le canal le plus efficace pour obtenir les excellentes opportunités
A force de multiplier de manière sérieuse et professionnelle les échanges téléphoniques, les visites, les offres, les éventuelles acquisitions… vous allez petit à petit développer un réseau de contacts locaux (agences principalement mais également notaires) qui vous tiendront informés en priorité lorsqu’une très bonne opportunité se présentera.
D’autant plus si vous avez déjà réalisé une vente sans écueil et que vos critères de recherche sont clairement définis. La meilleure vente pour un agent immobilier n’est pas nécessairement une vente au prix le plus haut possible. D’autant que les commissions sont généralement par pallier. C’est avant tout une vente au prix du marché, rapide et nécessitant peut d’effort en amont. Avec un client de confiance.
Pour information, voici le chemin de diffusion classique d’une opportunité d’investissement en mandat de vente auprès d’un agent immobilier :
- Cercle restreint d’investisseurs de confiance, famille, notaire, amis.
- Cercle élargi d’investisseurs connus.
- Site de l’agence.
- Leboncoin.
- Sites généralistes payants (Seloger.com, Paruvendu.fr…)
Vous comprendrez qu’il est peu probable d’obtenir d’excellentes opportunités d’investissement sur Seloger.com.
Note : paradoxalement et d’expérience, les opportunités en direct avec les propriétaires ne sont pas de meilleure qualité que celles proposées par les agences. Les propriétaires qui souhaitent vendre par eux-mêmes sont généralement les plus avertis/expérimentés et ne sont pas ceux auprès desquels il est le plus facile de faire de très bonnes affaires.
La mise à disposition du réseau que j’ai constitué depuis près de 6 ans est l’un des avantages précieux de l’accompagnement clé en main que je propose à mes clients. Cela vous permet de bénéficier d’excellentes opportunités « off market ».
Conclusion
Cette méthode vous permettra de gagner énormément de temps dans la recherche d’opportunités d’investissement. De concentrer votre énergie (visites, négociations…) sur les opportunités les plus prometteuses. Et, surtout, d’être à ce moment extrêmement réactif.
Pendant cette phase de recherche, soyez exigeants, déterminé et patients. Les biens offrant un parfait emplacement et un niveau de rentabilité élevé sont rares.
Pour finaliser un investissement, il vous faudra ensuite réussir vos visites, votre estimation précise de travaux, votre négociation, votre montage fiscal, choisir une bonne agence, faire le suivi des travaux…C’est l’objet d’autres articles sur ce blog.
Sur tous ces sujets, je vous propose également un accompagnement clé en main, afin de vous permettre de réaliser d’excellents investissements.Vous souhaitez que l’on échange sur votre projet d’investissement locatif ? Présentez-moi votre projet ici.
