Définition
Le TRI ou taux de rendement interne mesure le taux de rendement annuel des fonds propres que vous avez investis.
C’est un indicateur très intéressant qui permet de mettre en lumière le rôle de l’effet de levier de la dette. Ce que nous expliquerons plus bas.
Exemples
Cas 1: investissement sans effet de levier (pas de dette).
Comme beaucoup de français, vous achetez avec vos fonds propres (plus trivialement, avec votre épargne) des actions d’entreprises du CAC 40. Achat pour un montant de 50 000€ (via un PEA ou par l’intermédiaire d’une assurance vie actions).
Chaque année pendant 5 ans, vous percevez après impôt un dividende de 1 000€ et le cours de l’action augmente de +10%. C’est une excellente performance dont n’importe quel investisseur sur les marchés actions se réjouirait. Après 5 ans, vous revendez vos actions. Quel est le TRI de votre investissement ?
⇒ Dans ce cas simple, le TRI est de 12%.
Cas 2: investissement avec effet de levier (dette).
A présent, intéressons-nous à un autre cas dans lequel vous apportez le même montant de fonds propres, à savoir 50 000€. Dans ce cas, vous empruntez 350 000€ pour acheter un immeuble de rapport au prix de 400 000€. Chaque année, vous percevez après impôt (et après remboursement de votre emprunt) un cash flow de 500€. Moitié moins que dans l’exemple ci-dessus. Chaque année, votre immeuble situé dans un quartier de choix, prend un peu de valeur, +2%. Encore une fois, c’est moins (5x moins) que dans l’exemple ci-dessus.
Au bout de 5 ans, vous décidez de revendre votre immeuble, comme dans le cas ci-dessus. Vous avez cumulé 5 années d’amortissement de votre emprunt. Après remboursement anticipé à la banque du capital restant dû et en tenant compte de la revalorisation de votre bien, vous percevez 179 000€. Comme dans l’exemple ci-dessus et pour des raisons de simplification, on ne tient pas compte de l’impact de l’impôt sur les plus-value de cession.
Instinctivement, il est tentant de penser que la première opération sera plus intéressante financièrement. En réalité, pas du tout !
⇒ Dans le cas 2, le TRI est 2,5x supérieur, à 30% ! L’usage de la dette a augmenté considérablement le rendement de votre apport (effet de levier).
Concrètement, dans le cas 1 vous avez apporté 50 000€ en fonds propres. Au bout de 5 ans avez en trésorerie suite à la cession de votre bien 85 000€. Soit un enrichissement de +35 000€. Dans le cas 2, vous avez investi le même montant de fonds propre. Mais vous avez en trésorerie à terme 181 000€ soit un enrichissement de +131 000€ !
Autrement dit, pour avoir la même rentabilité que dans le cas 2, il aurait fallu que le rendement annuel de vos actions soit de 30%/an pendant 5 ans. Performance qu’il est presque impossible d’obtenir.
Comment expliquer cette différence importante qui fait l’intérêt majeur de l’investissement immobilier ?
C’est l’objet de mon article détaillant l’effet de levier.
