Effet de levier : définition financière
L’effet de levier (de la dette) est un mécanisme financier clé. Son principe est simple et reste le même quelque soit votre projet d’investissement. L’ ouvrage financier de référence, Vernimmen, le définit comme tel:
L’effet de levier de l’endettement est la différence entre la rentabilité des capitaux propres et la rentabilité économique
Vernimmen, 2019
Appliqué à l’immobilier et formulé autrement : si la rentabilité de votre investissement locatif (calculé avant intérêt d’emprunt et après impôt) est supérieure au coût de votre crédit, plus vous vous endettez, plus vous allez vous enrichir.
Cela peut paraître paradoxal mais c’est ainsi. C’est l’une des raisons d’être essentielle des fonds d’investissement qui pratiquent le « Leveraged Buy Out » (LBO), mais ce serait l’objet d’un article à part entière. Les conséquences de l’effet de levier sont détaillées dans l’article sur le Taux de rendement interne (TRI). L’enrichissement dans le cas 2 était près de 100k supérieur.
Implications de l’effet de levier
Cet effet de levier est la raison pour laquelle on considère, sans bien souvent en comprendre la mécanique financière ni les limites et risques associés, qu’il vaut mieux s’endetter le plus possible (mettre le moins d’apport possible). C’est vrai dans une certaine mesure (que nous détaillons plus bas).
L’autre raison d’emprunter le maximum possible est de garder votre argent pour de futures opérations plus conséquentes. Pour celles-ci, la banque pourra vous demander une contribution importante. Vous me direz : si j’ai mis l’apport dans un précédent investissement, mes cash flow et mon niveau d’endettement seront meilleurs et donc cela reviendra au même pour la banque dans son calcul de solvabilité ?
Vous auriez raison. Mais en l’occurrence mon retour d’expérience là dessus est que les banques préféreront dans la majorité des cas un dossier de financement avec plus d’apport et moins de cash flow que l’inverse. Sans doute car l’apport est certain alors que les cash flow restent hypothétiques.
Limites de l’effet de levier
L’effet de levier est une réalité mathématique qui va à l’encontre de la croyance populaire selon laquelle la dette est mauvaise par essence. Sans rentrer dans un débat économique sur le sujet, il est important de préciser les limites de l’effet de levier de l’endettement. Plus le niveau de dette augmente, plus le risque associé à votre investissement augmente.
En cas de mauvaise performance de votre investissement locatif, l’effet de levier fonctionne aussi dans l’autre sens. Il contribuera à accélérer votre appauvrissement et peut vous mettre en situation de faillite. Ce risque lié à l’investissement avec effet de levier massif dans des actifs risqués est le thème du dernier livre de Ray Dalio (gérant du fond d’investissement Bridge Water) : Principles For Navigating Big Debt Crisis.
Conclusion
SI votre investissement a une rentabilité locative supérieure au coût de votre crédit, plus vous vous endetterez, plus votre enrichissement sera rapide. Aux taux actuels des crédits (TAEG <2%) et avec les taux de rentabilité cibles que je conseille à mes clients, l’effet de levier joue pleinement son rôle vertueux.