Je réalise des investissements locatifs depuis 2017 et j’ai fait l’acquisition en septembre 2023 de mon 12e immeuble de rapport. Je n’ai jamais opté pour la location en courte durée sur mes biens car j’y vois plusieurs inconvénients importants. Que je souhaitais partager dans cet article. D’autant que c’est un type d’investissement qui séduit de nombreux particuliers en France.
Un contexte réglementaire incertain
Le principal inconvénient que je vois à la location courte durée en France est l’incertitude réglementaire. D’autant que l’opinion publique y est de plus en plus défavorable. Pour 3 raisons principales :
- pression à la hausse sur les prix, dans les quartiers/villes où le marché de la courte durée se développe ;
- raréfaction concomitante de l’offre locative longue durée pour les « locaux » ;
- nuisances liées aux rotations de visiteurs de passage.
Aujourd’hui, de nombreuses grandes villes françaises (Paris et Lyon en tête) ont déjà pris des mesures strictes. Qui contraignent très fortement les investisseurs souhaitant faire de la location longue durée. A Lyon par exemple, la municipalité à mis en place depuis le 1er juin 2022 une obligation de « compensation » en centre-ville.
Concrètement, un investisseur qui souhaite louer un bien A en courte durée doit justifier de la mise en location longue durée d’un bien B équivalent. Dans le même arrondissement. Ce qui rend ce type d’investissement dans la pratique quasiment impossible. Et oblige aujourd’hui à choisir des quartiers plus excentrés.
Le risque que je vois à l’avenir est un durcissement de cette réglementation sur le modèle espagnol. Avec par exemple la mise en place de licences payantes.
Lorsqu’un modèle financier repose sur un prévisionnel de cash flow aussi sensible à un risque réglementaire élevé, je trouve l’investissement déraisonnable. A moins de choisir des biens permettant un niveau de rendement élevé même en courte durée. Par exemple dans les villes de rendement où j’investis depuis 7 ans.
Les incertitudes de copropriété
Un autre des inconvénients est la dépendance à l’accord de la copropriété. D’autant plus que de plus en plus de propriétaires se plaignent des nuisances liées aux locations courtes durées dans un immeuble. Ou par opposition de principe.
Il suffit qu’un vote de copropriété fasse inscrire au règlement l’interdiction de location courte durée pour que vous soyez contraints d’arrêter du jour au lendemain votre activité.
Là encore, une telle interdiction peut réduire considérablement vos revenus locatifs. Et transforme votre investissement en un très mauvais placement.
Le coût et temps de gestion
La 3e raison pour laquelle j’ai toujours eu des réserve concernant la location courte durée est le temps de gestion. Il est supérieur à celui en location longe durée du fait de la rotation élevée propre la courte durée.
Ce turnover explique le coût élevé de gestion par le conciergerie, entre 20% et 30% des loyers perçus. Et même en agence, ce type d’exploitation demande généralement un investissement élevé en temps. Pour proposer un bien « coup de coeur » et s’assurer du bon niveau de service proposé (accueil, ménages, etc.). Qui est nécessaire au succès sur les plateformes de courte durée où la concurrence est aujourd’hui très élevée.
Au final, ce type d’exploitation gourmand en temps permet plus difficilement de faire grossir votre patrimoine immobilier. Ce qui représente un coût d’opportunité.
Un financement plus complexe
Un 4e inconvénient de la location courte durée est la plus grande difficulté à faire financer ce type de projet par une banque. Ces dernières sont nombreuses à prendre en hypothèse de revenus locatifs des loyers longue durée « classiques ». Ce qui pèse fortement dans le calcul d’endettement.
Par ailleurs, l’achat des meubles, nécessaire à ce type d’exploitation, est difficilement finançable. Sachant que l’aménagement d’un T2 pour de la courte durée peut coûter plus de 4k€. Cela dégrade le TRI de votre investissement.
Les effets de mode sur les biens « coup de coeur »
Un dernier inconvénient, que m’ont rapporté plusieurs investisseurs, est le coût qu’implique les aménagements et travaux intérieurs pour qu’un appartement reste aux goûts du jour. Le succès d’une location courte durée nécessite en effet de se démarquer de la concurrence. Par la qualité des services proposés mais également en suscitant un effet « coup de coeur » sur les plateformes. En restant en phase avec les tendances décoratives du moment.
Un ami investisseur me disait constater tous les 3 ans une baisse d’attractivité de ses annonces d’appartements en ligne, pour cette raison.
Conclusion
Il est bien sûr possible de faire un excellent investissement en location courte durée. C’est d’ailleurs une source conséquente de revenus pour de nombreux particuliers. C’est néanmoins devenu selon moi beaucoup plus difficile et risqué. Sans compter la menace actuelle d’un durcissement de la fiscalité sur les locations meublées.
Face aux risques et inconvénients présentés ici, je conseille vivement, si vous souhaitez faire un investissent locatif en courte durée, de choisir un bien qui pourrait être également rentable en longue durée. Le problème est que les villes/quartiers choisis pour de la courte durée offrent rarement des rendements locatifs élevés.
Vous pouvez voir ici le type d’investissements que je réalise ou propose à mes clients.
