Victor et son frère Thibault ont réalisé leur premier investissement dans ce bel immeuble à Saint-Martin-Boulogne, une commune limitrophe de Boulogne-sur-Mer, en 2023. C’est une commune un peu plus résidentielle et très appréciée des locataires. L’immeuble est composé de 3 grands studios lumineux et d’un T3 en Duplex.
C’est selon moi un très bon investissement locatif. Dans une commune où j’ai investi à titre personnel en 2021 (voir la réalisation) où la demande locative est très élevée.
- Bâtiment sain et bien entretenu.
- Très bon emplacement rue Maquétra, à la limite avec Boulogne-sur-Mer.
- Prix d’acquisition très attractif.
- Rendement locatif très élevé.
En dépit de la hausse de +40% des prix de l’immobilier depuis 5 ans, Saint-Martin-Boulogne (de même que Boulogne-sur-Mer) est une excellente localisation pour un investissement locatif de rendement. En raison notamment de la tension locative qui a fortement augmenté sur cette période, à l’origine de la hausse continue des loyers.
Avec un bon réseau local, et une forte réactivité, il est encore possible de faire de très bons investissements, à des prix en dessous du marché. La principale difficulté sont les prix, un peu plus élevés qu’à Boulogne-sur-Mer, et la rareté des opportunités d’investissement.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix FAI : 210 000€ FAI.
- Travaux identifiés : 20 000€
- Total coûts d’acquisitions frais de notaire inclus : 260 000€.
- Excellent rendement brut : 7,9%.
- Exploité en SCI IS.
Descriptif du bien
Il s’agit d’un immeuble entier, de 4 appartements, proche du centre-ville de Boulogne-sur-Mer, dans un quartier résidentiel proche des commerces et des axes de transport. Tous les appartements étaient loués.
Pour information, les loyers de marché à Saint-Martin-Boulogne pour des appartements propres et sains :
- Studio d’une superficie entre 20m2 et 35m2 : entre 350€cc et 450€cc.
- T2 d’une superficie entre 35m2 et 50m2 : entre 480€cc et 520€cc.
- T3 d’une superficie entre 50m2 et 60m2 : entre 550€cc et 650€cc
Situation locative actuelle.
Quelques photos de l’immeuble (celui sur 4 niveaux) à quelques dizaines de mètres de Boulogne-sur-Mer et des appartements :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet investissement locatif proche de Boulogne-sur-Mer.
- Prix FAI : 210 000€
- Travaux : 20 000€
- Total coûts acquisitions : 260 000€
- Apport conseillé : 50 000€
- Crédit de 210 000€ sur 20 ans
- Taux d’emprunt : 4,3%
Grâce à la baisse des taux bancaires depuis novembre 2023 (autour de 4,2% de TAEG sur 20 ans début juin 2024), il est à nouveau possible d’être en autofinancement sur votre période d’investissement. D’autant plus si on intègre la revalorisation des loyers années après années et les possibilités de renégociation de crédit.
Obtenir une durée de remboursement de 25 ans (devenu difficile) est selon moi très intéressant. Cela permet d’obtenir des montants de cash flow nets plus importants et plus de marge pour financer durablement vos dépenses d’entretien.
Rendement locatif
Cet immeuble était vendu loué. Avec un rendement locatif brut réel (*) de 7,9%.
(*) : mon calcul du rendement locatif brut est le suivant : loyers hc / (totalité des coûts d’acquisition, y compris les frais de notaire, travaux, commissions d’agence).
Note : prêtez attention aux annonces qui indiquent un rendement locatif estimatif. D’expériences, il est très souvent surestimé. D’autant plus si ce sont des projections de loyers en colocation ou en location courte-durée.
Cash-Flows
Compte tenu de l’apport, des conditions de crédit et du rendement locatif, l’opération est proche de l’autofinancement en année 1. Les perspectives de hausses de loyer et de rachat de crédit (quand les taux auront baissé) offrent une perspective de cash flow net positif sur la durée d’investissement.
Effets de l’inflation sur les cash flow (hors renégociation du crédit). A moyen-terme, emprunter à taux fixe dans un contexte inflationniste (qui augmente les revenus) est une excellente chose. D’autant plus que, lorsque les taux auront baissé significativement, il sera possible de renégocier son crédit.
Pensez de manière générale à inclure dans vos projections de cash-flow les hypothèses suivantes.
- Vacance locative structurelle. A Saint-Martin-Boulogne, en proposant des logements de qualité, elle est très faible.
- Frais d’entretien de l’immeuble et des appartements. Si le bien et les appartements sont sains ou à défaut que les travaux nécessaires ont été anticipés et provisionnés en amont, ils seront très limités. Compter dans ce dernier cas environ 3€/m2/an de frais.
- Frais de comptabilité. Ils varient selon que vous investissez en nom propre ou en SCI à l’IS.
Conclusion
Cet immeuble à Saint-Martin-Boulogne est un excellent investissement locatif :
- très bon emplacement,
- prix d’acquisition très attractif,
- tension locative élevée à cet emplacement.
Malgré ma présence active à Boulogne-sur-Mer depuis plus de 5 ans et mon bon réseau local, ce type de biens est devenu difficile à obtenir.
Pour cela, je recommande à mes clients d’obtenir de leur banque, en amont de la recherche active d’un bien, une simulation de financement à faire valoir au moment de l’offre pour rassurer le vendeur. Et d’être prêt à se positionner (ou non) sous 48h.
Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisés : consultez ma page réalisations. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec moi ? Faites-moi part de votre projet.
