Je vous partage dans cet article mon dernier investissement réalisé en 2021. Il s’agit d’un immeuble de rapport à Saint-Martin Boulogne, petite commune limitrophe de Boulogne-sur-Mer, au nord. J’ai réalisé cet investissement avec un ami, Benjamin Gros, fondateur du cabinet de conseil en informatique Diji.
En complément, vous pouvez lire mon analyse détaillée de Boulogne-sur-Mer, du point de vue de l’investissement locatif. Saint-Martin-Boulogne fait partie le l’agglomération de Boulogne-sur-Mer.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 294 000€ FAI.
- Travaux de rénovation des pignons et de toiture : 22 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 342 000€.
- 5 lots pour un total de 221m2.
- Acheté hors marché, environ 12% en dessous du prix moyen constaté post travaux
- Potentiel de revalorisation des loyers au départs des locataires (+10% environ)
- Très bon rendement brut : 8,0%.
- Exploité en SCI à l’IS
Descriptif détaillé du bien
L’immeuble, structure béton, compte 5 logements :
- 1 maison T3 de plain-pied
- 2 studios
- 1 appartement T2
- 1 appartement T3
Les appartements sont loués à des couples et jeunes actifs. Ils disposent de beaux volumes et sont très lumineux (grandes ouvertures).
L’un des points forts de ce bien est la qualité des logements (grands volumes, lumineux, rénovés avec soin) et le potentiel de revalorisation des loyers. Les locataires sont en place depuis plusieurs années avec des loyers environ 10% en dessous du marché.
Les parties communes sont en bon état. Les travaux porteront principalement sur le bâtiment : rénovation des deux pignons et de la toiture secondaire côté cour qui est abîmée.
Les installations de plomberie et d’électricité sont en bon état. Pas de problème d’humidité dans les parties communes et dans les logements. Les compteurs eaux et électriques sont individuels. Le chauffage est totalement électrique dans l’immeuble. Les appartements sont équipés de VMC et sont correctement isolés.
Quelques photos de l’immeuble :
Localisation
Cet immeuble de rapport est situé à Saint-Martin-Boulogne, petite commune résidentielle jouxtant Boulogne-sur-Mer au nord. Les logements sont à 6 minutes en voiture de Gare de Boulogne-Ville et à 8 minutes de la plage principale. Les commerces essentiels sont à 5 minutes à pieds.
Le quartier est calme, à proximité immédiate du centre-ville de Boulogne-sur-Mer. Les prix au m2 à Saint-Martin-Boulogne sont environ 40% au dessus de ceux à Boulogne sur Mer. La population y est relativement plus aisée. Il existe dans cette commune une forte demande locative pour des biens de qualité.
Découvrez ici mon analyse détaillée et mon retour d’expériences d’investisseur à Boulogne-sur-Mer.
Financement, Rendement et Cash-Flows
J’ai négocié cet immeuble de rapport 294 000€ FAI. Travaux inclus, le bien sera environ 10% en dessous de son prix de marché.
Nous avons obtenu un financement à hauteur de près de 309 000€, sur 20 ans.
La rentabilité brute 2021 de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition, est de 8,0%.
L’opération dégage plus de 3 400€ de cash flow par an, ce qui est très bien pour un investissement de cette taille et avec ce montant d’apport.
Note : le tableau ci-dessus n’inclut pas d’hypothèse de vacance locative et de travaux de réparation et d’entretien des appartements et des parties communes. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse environ 10 jours de vacance par an / lot. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont été correctement identifiés et réalisés, je provisionne environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement…
Conclusion
Cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer (agglomération) est un très bon investissement. Son prix d’acquisition légèrement en dessous du marché post travaux permet de dégager une rentabilité brute élevée. Avec de surcroit un potentiel de revalorisation des loyers à terme.
L’emplacement et la qualité des logements assureront une bonne demande locative et un taux de vacance très faible.
Note : la concurrence est aujourd’hui très forte sur les immeubles de rendement bien situés, à des prix attractifs et avec une situation locative saine. Ces biens sont devenus quasiment introuvables sur les canaux de recherche traditionnels (Leboncoin, Seloger.com….). Ce sont des affaires qui se réalisent quasi exclusivement « off market », auprès des cercles proches d’agents locaux. C’est ce réseau que je développe depuis plusieurs années ainsi que mes partenaires pour les travaux que je mets à disposition de mes clients.
- Pour découvrir d’autres projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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