Je présente dans cet article un investissement réalisé en 2021 dans un immeuble de rapport situé proche du centre-ville de Boulogne-sur-Mer.
Il s’agit d’une acquisition réalisée par un client, Julien, analyste en banque d’investissement. Julien m’a choisi pour réaliser deux nouveaux investissements locatifs, en cours actuellement.
J’accompagne Julien sur la recherche et la négociation du bien, le choix de l’agence de gestion, l’estimation et le suivi des travaux. Afin de proposer, comme à l’ensemble de mes clients, un investissement clé en main rentable.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 285 000€ FAI.
- Travaux : 15 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 346 230€.
- Financement sur 20 ans en totalité (hors frais de notaire).
- Acheté hors marché.
- Un peu plus de 3.5k€ de cash-flow annuels (avant entretien et réparations courantes).
- Excellent rendement brut : 8,2%.
- Exploité en SCI à l’IS.
Descriptif détaillé du bien
L’immeuble compte 6 logements non meublés :
- 6 lots pour un total de 162m2 + 1 garage de 18m2
- 100% loué
- 4 T1 de 15m2 à 30m2
- 1 T2 de 51m2 avec garage et jardin privatif
Les appartements sont loués non-meublés à des étudiants, jeunes actifs et un couple. Ils sont propres, lumineux et bien agencés.
Le bâtiment (dalles en béton) est très sain : toiture en tuiles de moins de 10 ans et façades/pignons en bon état. Les parties communes sont propres et ont été régulièrement entretenues. Les installations de plomberie et d’électricité ne présentent pas d’anomalies. Pas de problème d’humidité dans les parties communes et dans les logements. Chauffage collectif au gaz, compteurs électriques individuels.
Quelques photos de l’immeuble :
Localisation
L’immeuble est situé proche du centre-ville de Boulogne-sur-Mer, à 10 minutes à pieds de la vielle ville fortifiée, à 10 minutes en transport des gares de Boulogne Ville et Tintellerie et à 10 minutes en voiture du bord de mer. La rue est calme et à proximité de nombreux commerces.
Financement, Rendement et Cash-Flows
J’ai obtenu cette opportunité d’investissement « off market » par mon réseau local. J’ai négocié cet immeuble 285 000€ FAI.
Julien a apporté les frais de notaire. Le financement, à hauteur de près de 324 000€, est sur 20 ans.
La rentabilité brute de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition est de 8,2%.
L’opération dégage plus de 3 500€ de cash flow par an, ce qui est excellent pour un investissement de cette taille et avec ce faible apport.
Note : pour affiner vos prévisions de cash-flow en complément du tableau ci-dessus, intégrez toujours la vacance locative. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse environ 10 jours de vacance par an / lot. Prenez également en compte les petits travaux de réparation et d’entretien de votre bien. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont bien été identifiés et correctement réalisés, provisionnez environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement…
Conclusion
Il s’agit d’un excellent investissement. L’emplacement est bon : proximité du centre-ville et du bord de mer, nombreux commerces disponibles et à 6 minutes à pieds du Lycée Saint Joseph où de nombreux étudiants en alternance ou en formation professionnelle recherchent des petites surfaces en location.
Le bâtiment et les logements sont propres et sains. L’existence d’un garage et d’un grand jardin privatif sont un grand atout pour louer l’appartement en rez-de-jardin, dont le loyer pourra être revu significativement à la hausse.
La crise actuelle liée au Coronavirus a touché de plein fouet les activités de location de bureaux et de locaux commerciaux. La location d’habitation a été très peu affectée, pour différentes raison que j’explique ici. Proposer des logements de qualité, achetés à un niveau de prix bas, à d’excellents emplacements et avec une forte rentabilité sont d’excellents moyens de vous protéger contre des aléas conjoncturels ponctuels.
Note : il est devenu quasiment impossible de dénicher de bonnes opportunités d’investissement à Boulogne-sur-Mer par les canaux traditionnels (Leboncoin, Seloger….). Comme à Calais, la concurrence s’est en effet fortement accentuée depuis 3 ans. Sans un très bon réseau local, il est difficile de réaliser de très bons investissements. C’est ce réseau et cette expérience d’investisseur depuis de nombreuses années que je mets à la disposition de mes clients.
- Pour découvrir d’autres projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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