Je vous partage dans cet article les caractéristiques détaillées d’un investissement réalisé pour une cliente dans un immeuble de rapport en centre-ville du Mans.
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L’ investissement en quelques chiffres
Voici les caractéristiques principales de cet immeuble de rapport à Le Mans :
- Prix : 166 000€ FAI.
- Travaux de rénovation de la toiture et rafraichissement des appartements : 27 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 206 000€.
- 3 lots pour un total de 155m2.
- Acheté hors marché, environ 15% en dessous du prix moyen constaté
- Emplacement de choix avec perspective de plus-value à la revente
- Très bon rendement brut : 7,8%.
- Exploité en SCI à l’IS
Descriptif détaillé du bien
Acheté en 2019, l’immeuble est composé de 3 lots :
- un local commercial
- T2 de 48m2 au 1er étage
- T2 de 42m2 2e étage.
Le bâtiment, hormis la toiture, était en bon état. Pas de problème d’humidité en façade ou en provenance des sols. Les compteurs électriques et eau étaient déjà individualisés. Chauffage électrique.
Lors de l’achat, seul le local commercial était loué. 27 000€ de travaux ont été investis pour rénover la toiture et moderniser de manière ciblée les appartements.
Les rafraichissements dans les appartements ont permis d’augmenter les loyers et d’améliorer la rentabilité globale de l’investissement.
Quelques photos du bien :
Localisation
L’immeuble est en hyper-centre ville, dans une rue piétonne dynamique du vieux Mans. Idéale pour l’activité commerciale au rez-de-chaussée et attractif pour des locataires étudiants ou jeunes actifs.
Découvrez ici mon analyse détaillée et mon retour d’expériences d’investisseur depuis plus de 5 ans au Mans.
Analyse financière du bien
Le financement, à hauteur de près de 193 000€, a une durée de 20 ans. Apport des frais de notaire.
La rentabilité brute de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition (travaux et frais de notaire inclus) est passé de 8,2 à 7,8% suite aux rafraichissements.
L’opération a dégagé en 2019 plus de 3 300€ de cash flow nets avant impôt, ce qui est très bien compte tenu de la taille de l’investissement, le faible apport et l’emplacement.
Conclusion
Il s’agit d’un très bon investissement dans un quartier historique très recherché, et avec une rentabilité brute élevée, dopée par le rafraichissement des appartements. Les nécessaires travaux de rénovation de la toiture, identifiés lors de la première visite, ont permis de négocier le prix du bien et d’améliorer la valeur du bâtiment. Il est très important de bien identifier en amont les travaux structurels nécessaires, afin de les inclure dans le financement.
Les prix au Mans sont restés historiquement bas malgré la forte demande locative. Depuis deux ans, ils ont néanmoins significativement augmenté (+12,5% d’après Meilleurs Agents). Les bonnes opportunités, à des prix corrects et dans les quartiers les plus demandés, sont de plus en plus rares. Et introuvables sur les canaux traditionnels (Leboncoin, Seloger..). Les dénicher nécessite une très bonne connaissance des acteurs locaux.
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