Fabien a fait l’acquisition de cet immeuble à Boulogne-sur-Mer fin 2023. Il s’agit d’un ensemble de 4 appartements T2. L’immeuble est bien situé, en face du square du boulodrome des Tintellerie, à 2 minutes du jardin Bucciali. Et à quelques minutes du centre-ville.
C’est selon moi un très bon investissement. Dans une ville où j’investis à titre personnel depuis plus de 4 ans et où j’ai fait ma dernière acquisition en septembre 2023. En particulier du fait du rendement locatif élevé et de la forte tension locative.
- Prix d’acquisition attractif, obtenu en mettant en avant les travaux nécessaire de rénovation de toiture
- Bâtiment et appartements post travaux sains.
- Bon emplacement
- Bonne configuration globale : 4 T2 bien agencés et lumineux.
Malgré l’augmentation de +40% des prix de l’immobilier depuis 5 ans, Boulogne-sur-Mer est selon moi début 2024 l’une des villes les plus attractives en France pour un investissement locatif.
- rendement locatif très élevé
- forte tension locative
- attractivité en hausse de Boulogne-sur-Mer et de la cote d’Opale en général
- immeubles de rapport très liquide sur le marché (un immeuble de rapport comme celui-ci est vendu en quelques jours)
- prix encore accessibles, offrant un potentiel de plus-value important à moyen terme
Avec un bon réseau local, et beaucoup de réactivité, il est encore possible de faire de très bons investissements, à des prix en dessous du marché.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix FAI : 197 000€ FAI.
- Travaux : 38 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 260 000€.
- Excellent rendement brut : 7,7%.
- Exploité en SCI IS.
Descriptif du bien
Il s’agit d’un immeuble entier, de 4 appartements T2, à proximité du centre-ville de Boulogne-sur-Mer. Tous les appartements étaient loués.
Situation locative actuelle.
Quelques photos des appartements (prises pendant les visites, qualité médiocre).
Point Travaux
Les travaux sont à présent terminés.
- Remplacement complet de la toiture tuiles.
- Remplacement de 2 vélux.
- Isolation par l’extérieur de la façade arrière (ITE).
- Ragréage de la cour.
- Remise en enduit du mur arrière de la cour.
Quelques photos de l’immeuble et des travaux :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer.
- Prix FAI : 197 000€
- Travaux : 38 000€
- Total coût acquisition : 260 000€
- Apport : 50 000€
- Crédit de 220 000€ sur 20 ans
- Taux emprunt global (souscrit fin 2023) : 4,6%
Avec la baisse des taux depuis septembre 2023 (autour de 4,2% sur 20 ans fin février 2024), il est à nouveau possible d’être en autofinancement sur votre période d’investissement sur 20 ans. D’autant plus si on prend en compte les augmentations de loyers années après années. Et les possibilités de renégociation de crédit.
Demander une durée de remboursement 25 ans (difficile à obtenir) peut être une bonne idée. Afin d’obtenir des montants de cash flow nets supérieurs. Ainsi qu’une meilleure marge de sécurité pour financer sur la durée vos dépenses d’entretien.
Rendement locatif après travaux
Les travaux effectués n’ont pas entravé les locations. C’est l’un des avantages de réaliser une isolation thermique par l’extérieur, par opposition à une isolation thermique par l’intérieur (ITI). Dans ce dernier cas, outre la perte de superficie habitable, cela nécessite de libérer l’appartement le temps des travaux.
Le rendement locatif brut (*) post travaux est de 7,7%. Ce qui est excellent.
(*) : mon calcul du rendement locatif brut est le suivant : loyers hc / (totalité des coûts d’acquisition, y compris les frais de notaire, travaux, commissions d’agence).
Note : méfiez-vous des annonces indiquant un rendement locatif estimatif. De mon expérience, il est très souvent surestimé. D’autant plus si ce sont des projections de loyers en colocation ou en location courte-durée.
Cash-Flows après travaux
Compte tenu de l’apport, des conditions de crédit et du rendement locatif, l’opération est en léger cash flow négatif en année 1.
Pensez, dans le contexte actuel d’inflation élevée et durable, à inclure, dans vos projections de cash flow à moyen terme, la revalorisation annuelle des loyers. D’autant plus que la tension locative à Boulogne-sur-Mer va selon moi continuer de se renforcer.
Voici l’impact d’une inflation de loyer de 1,5% sur vos prévisions de cash-flow. A noter que nous l’avons également appliquée à la taxe foncière.
Concernant la vacance locative, elle est faible à Boulogne-sur-Mer pour des logements bien situés et de qualité. Et le turnover sera limité.
Cette projection n’intègre pas la possibilité de renégociation de son crédit, lorsque les taux auront baissé significativement.
Conclusion
Cet immeuble à Boulogne-sur-Mer est selon moi un très bon investissement locatif :
- bon emplacement,
- prix d’acquisition travaux inclus attractif,
- bonne configuration locative : 4 T2 bien agencés et lumineux,
- bâtiment et appartements post travaux valorisés et sains,
- rendement locatif global élevé.
Du fait des travaux inclus dans le projet en amont, les frais d’entretien complémentaires seront limités.
Malgré ma présence active à Boulogne-sur-Mer depuis plus de 5 ans et mon réseau local, ce type de biens est aujourd’hui difficile à obtenir.
Pour cela, je recommande à mes clients d’obtenir de leur banque, avant la recherche active d’un bien, une simulation de financement. A montrer au moment de l’offre pour rassurer le vendeur. Et d’être prêt à se positionner (ou non) sous 48h.
Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisés : consultez ma page réalisations. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec moi ? Faites-moi part de votre projet.
