Rodolphe m’avait déjà sollicité pour un premier achat, avec son frère, d’un immeuble de 7 appartements. Cette fois-ci, c’est avec sa femme que Rodolphe a souhaité acquérir ce bel immeuble à Boulogne-sur-Mer fin 2023. Il s’agit d’un ensemble de 5 appartements : 2 T2, 2 T3 et 1 studio. Les appartements sont très bien situés à proximité du centre-ville, du campus étudiants de l’ULCO, de Nausicaa et du bord de mer.
C’est selon moi un excellent investissement. Dans une ville où j’investis personnellement depuis 2020 et où j’ai fait ma dernière acquisition en septembre 2023. Et où je suis en cours d’acquisition d’un nouvel immeuble de rapport.
- Bâtiment et appartements sains et bien entretenus.
- Très bon emplacement à quelques minutes à pieds du centre-ville.
- Prix d’acquisition attractif (environ 20% en dessous du marché).
- Potentiel de revalorisation des loyers.
Malgré l’augmentation de plus de 40% des prix de l’immobilier depuis 5 ans, Boulogne-sur-Mer est toujours selon moi en 2024 l’une des villes les plus attractives en France pour un investissement locatif. Notamment en raison du rendement locatif et de la tension locative élevés. Cette dernière s’explique par la pénurie structurelle de biens de qualité et par le succès de la location courte durée (qui assèche l’offre de locations longue durée). Cette tension locative accrue est à l’origine de la hausse continue des loyers.
Avec un bon réseau local, et une forte réactivité, il est encore possible de faire de très bons investissements, à des prix en dessous du marché.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix FAI négocié : 315 000€ FAI.
- Provision travaux : 5 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 362 000€.
- Excellent rendement brut : 7,4%.
- Exploité en SCI IS.
Descriptif du bien
Il s’agit d’un immeuble entier, de 5 appartements, proche du centre historique de Boulogne-sur-Mer. Tous les appartements étaient loués au moment de la vente. Certains loyers sont relativement bas et pourront être rehaussés aux départs des locataires.
A noter les loyers de marché à Boulogne-sur-Mer pour des appartements propres, isolés, bien situés.
- T2 d’une superficie entre 35m2 et 50m2 : entre 450€cc et 500€cc.
- T3 d’une superficie entre 50m2 et 60m2 : entre 550€cc et 650€cc
Situation locative actuelle.
Quelques photos de l’immeuble et des appartements (loués au moment des visites) :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer.
- Prix FAI : 315 000€
- Travaux : 5 000€
- Total coût acquisition : 362 000€
- Apport : 60 000€
- Crédit de 302 000€ sur 20 ans
- Taux emprunt : 4,2%
Avec la baisse des taux depuis 3 mois (autour de 4,2% de TAEG sur 20 ans fin mars 2024) après le pic de fin 2023, il est à nouveau possible d’être en autofinancement sur votre période d’investissement. D’autant plus si on tient compte de la revalorisation des loyers années après années. Ainsi que des possibilités de renégocier crédit.
Demander une durée de remboursement 25 ans (difficile à obtenir) peut-être une bonne idée. Afin d’obtenir des montants de cash flow nets supérieurs et financer plus sereinement sur la durée vos dépenses d’entretien ou la montée en gamme dans vos appartements. Et, si besoin, financer plus facilement un achat ultérieur.
Rendement locatif
Cet immeuble était vendu loué. Le rendement locatif brut est donc un rendement locatif réel (vs. rendement locatif estimatif), avec un potentiel de hausse du fait des loyers un peu en dessous du marché.
(*) : mon calcul du rendement locatif brut est le suivant : loyers hc / (totalité des coûts d’acquisition, y compris les frais de notaire, travaux, commissions d’agence).
Note : attention aux annonces qui indiquent un rendement locatif estimatif. D’expériences, il est très souvent surestimé. D’autant plus si ce sont des projections de loyers en colocation ou en location courte-durée.
Cash-Flows
Compte tenu de l’apport, des conditions de crédit et du rendement locatif avant revalorisations de loyers, l’opération est en léger cash flow négatifs.
Trois éléments à prendre en compte dans les projections de cash-flow à moyen terme.
- La vacance locative. Elle est très faible à Boulogne-sur-Mer pour des logements bien situés et de qualité. Et le turnover sera limité.
- Potentiel significatif de revalorisation de loyers aux départs des locataires. Du fait des loyers actuels en dessous du marché et de l’effet de l’inflation. D’autant plus que la tension locative à Boulogne-sur-Mer va selon moi continuer de se renforcer (*).
- Possibilité de renégociation des crédits quand les taux auront baissé plus significativement.
En intégrant ces trois paramètres, cette opération sera en cash flow positifs sur la durée.
(*) Une augmentation annuelle de +1,5% de loyers contribue sur 10 ans à une hausse de +16% des loyers. Ce qui équivaut ici à plus de 4 200€ de loyers annuels supplémentaires. Cela permet de relativiser l’impact des taux actuels sur les cash flow. Dont l’inflation en est pour rappel la cause.
Conclusion
Cet immeuble à Boulogne-sur-Mer est selon moi un très bon investissement locatif :
- bon emplacement,
- prix d’acquisition très attractif,
- potentiel élevé de revalorisation des loyers aux départs des locataires,
- tension locative élevée à cet emplacement.
Malgré ma présence active à Boulogne-sur-Mer depuis plus de 5 ans et mon bon réseau local, ce type de biens est devenu très difficile à obtenir.
Pour cela, je recommande à mes clients d’obtenir de leur banque, en amont de la recherche active d’un bien, une simulation de financement à faire valoir au moment de l’offre pour rassurer le vendeur. Et d’être prêt à se positionner (ou non) sous 48h.
Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisé : consultez ma page réalisations. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec moi ? Faites-moi part de votre projet.
