Réaliser un investissement locatif sans apport consiste concrètement à vous faire financer par la banque la totalité des coûts d’acquisition du bien :
- prix du bien
- frais d’agence
- frais de notaire
- coûts des travaux
- frais de dossier et frais de garantie bancaire (garantie hypothècaire ou cautionnement)
Le cas particulier du financement des frais d’agence et des frais de notaire (et éventuellement frais bancaires) est aussi appelé « financement à 110% ».
Avantages de l’investissement locatif sans apport
1 – Baisser le montant d’apport augmente le taux de rendement des fonds propres investis
Au 1er janvier 2020, vous achetez avec votre épargne 10 actions pour un montant total de 1000€. Durant l’année, le prix de vos actions augmente de 100€. Vous revendez vos actions fin d’année. Dans cet exemple simple sans crédit, le taux de rendement de votre épargne investie est de 10% (hors dividendes éventuellement perçus).
Considérons un investissement locatif dans un immeuble de rapport avec les caractéristiques suivantes :
- Coût d’acquisition : 400 000€
- Loyers annuels : 30 000€
- Taxe Foncière : 3 500€
- Gestion Locative : 1 800€
- Entretien : 1 000€
- Assurance PNO : 600€
Le crédit est réalisé sur 20 ans. Le TEG est de 1,8%. L’immeuble est revendu à la fin de la 20e année, après remboursement du crédit. On considère qu’il n’y a pas de plus-value.
Cas 1 : vous mettez 100 000€ d’apport
Dans ce cas, le taux de rendement de votre épargne investie est de 11%.
Cas 2 : vous mettez 10 000€ d’apport
Dans ce cas, le taux de rendement de l’épargne investie est bien supérieur, il est de 20%. Cette forte différence s’explique par l’effet de levier du crédit. Le taux de rendement de votre épargne est d’autant plus important que l’apport est faible.
Pour cette raison, je recommande, pour le financement d’un investissement locatif rentable, de mettre le moins d’apport possible. Idéalement zéro apport.
Note : j’explique en détail l’impact financier de l’endettement sur le taux de rendement d’un investissement dans mon article sur le TRI.
2 – Investir avec peu ou pas d’apport permet de conserver le plus de trésorerie possible
Cas 1 : pour débloquer un nième investissement
Si vous souhaitez enchaîner plusieurs investissements locatifs, le taux d’apport exigé par votre partenaire bancaire va augmenter à partir d’un certain niveau d’endettement ou dans le cas d’un investissement incluant un important montant de travaux.
Avoir réussi à conserver le maximum de trésorerie possible pourra permettre de débloquer cette nième opération et ainsi de continuer à réaliser de nouveaux projets immobiliers.
Note : en contre-partie d’un plus faible apport, le montant de votre crédit et donc les mensualités de remboursement seront plus importantes. Pour être en situation de cash-flow positif (=excédent de trésorerie tout au long de votre investissement) avec un apport nul, je recommande une rentabilité brute réelle >= à 7,5%.
Cas 2 : pour réaliser une opération d’achat-revente avec plus-value
Réaliser une opération d’achat-revente (exemple : achat maison – division/travaux – revente par lot) peut être un objectif à moyen terme lucratif, en complément d’investissements locatifs. L’intérêt d’une opération d’achat-revente (avec plus-value) est de générer un montant important de trésorerie rapidement. Le temps de déboucler votre opération d’achat-revente, soit généralement entre 9 mois et 18 mois.
Le financement à crédit de ce type d’opération est généralement complexe et les vendeurs/banques favoriseront toujours un acquéreur avec une capacité d’apport élevée. Apport qui pourra être réalisée avec la trésorerie que vous aurez réussi à conserver au fur et à mesure de vos opérations d’investissements locatifs.
Note : je vous recommande de faire fructifier l’épargne « mise de côté » sur des supports adaptés à votre profil de risque et à votre horizon de placement (assurance vie, portefeuille actions/obligations diversifié, ETF…). Evitez les placements à forte volatilité/risque si vous pensez avoir besoin de cette trésorerie à court-terme.
Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?
Les points cités ci-dessous sont donnés à titre indicatif pour augmenter vos chances d’obtenir un financement sans apport.
Pour comprendre le point de vue de votre banque, il est important de garder en tête que celle-ci se rémunère essentiellement avec les intérêts de votre crédit. Ces derniers étant actuellement très bas, les banques sont incitées à limiter au maximum le risque de défaut de paiement de vos mensualités.
Pour cela, la banque demande généralement une garantie hypothécaire sur votre bien. En cas de défaut de paiement de votre crédit, elle pourra saisir et revendre votre bien pour percevoir le capital restant du.
Autrement dit, en finançant votre acquisition à hauteur du prix net vendeur (prix de marché du bien), le risque de la banque est globalement couvert par la garantie hypothécaire qui lui permettra de récupérer son capital en cas de défaut de paiement du crédit. Avec néanmoins le risque d’une forte décote dans le cas d’une re-vente rapide, surtout si le bien n’est pas extrêmement liquide.
Les frais d’acquisition : frais d’agence, frais de notaire, frais bancaires… ne sont par définition pas des actifs. La banque ne peut pas les « saisir » ou les « récupérer ». Les faire financer augmente par conséquent le risque global du crédit pour la banque en cas de défaut de paiement.
Pour obtenir un financement sans apport, vous devez donc travailler à présenter un profil d’investisseur le plus rassurant possible, pour compenser le delta de risque additionnel pris par votre banque lorsqu’elle inclut dans son financement des postes qui ne sont pas des actifs « récupérables ».
1 – Justifiez de revenus réguliers, si possible en progression
Critère essentiel de votre capacité de remboursement du crédit, vos revenus doivent être les plus réguliers possible, afin de rassurer sur votre capacité à honorer chaque mois vos mensualités de crédit.
Pour les salariés avec une part importante de rémunération variable, un historique de plusieurs années est généralement demandé. Pour les auto-entrepreneurs et dirigeants de sociétés, la banque demandera généralement un historique de 3 années de revenus ou 3 bilans afin d’attester ou non la solidité de votre activité.
Des revenus en hausse année après année rassureront également votre interlocuteur bancaire.
2 – Présentez un taux d’endettement limité et/ou un reste-à-vivre suffisant
Des revenus réguliers et en progression ne suffisent pas. Pour que la banque accepte de vous financer sans apport, il est préférable de pouvoir justifier d’un taux d’endettement en deçà du seuil d’alerte de 33%.
Ce taux est calculé de la manière suivante : (mensualités de crédit) / (revenus nets mensuels récurrents).
Au-delà de ce seuil, la banque considère que votre niveau d’endettement est élevé.
Pour les plus hauts revenus, votre banque peut utiliser un mode de calcul alternatif : le « reste à vivre ». Dans ce cas, si le taux d’endettement dépasse 33% mais que votre reste à vivre est jugé suffisant (parce que vos revenus sont élevés), la banque peut accepter un financement sans apport.
Pour cela, justifier d’une bonne capacité d’épargne est un autre point important.
Note : dans une stratégie d’enrichissement par l’investissement locatif, je conseille donc de ne pas commencer par acheter votre résidence principale. Ce qui a généralement pour effet, sauf progression rapide de vos revenus, de geler pour plusieurs années votre capacité d’endettement. J’explique en détail cette position dans cet article.
3 – Justifiez d’une bonne capacité d’épargne
Un taux d’endettement bas ou un « reste à vivre » théorique élevé ne suffiront pas à rassurer votre banque. Démontrer une bonne capacité d’épargne depuis plusieurs années est également indispensable.
C’est cette capacité d’épargne qui vous permettra demain de rembourser votre crédit. Dans le cas extrême, si vous avez un endettement nul et des revenus récurrents élevés mais que vous dépensez la totalité de ces derniers dans vos dépenses quotidiennes, votre banque pourra légitimement douter de votre capacité à rembourser demain vos mensualités de crédit.
Note : les banques s’en tiennent généralement à l’analyse de vos derniers relevés bancaires. Quelques mois en amont de votre demande de crédit, je vous recommande de limiter vos dépenses pour présenter la meilleure capacité d’épargne possible.
4 – Présentez un investissement de qualité
Il est plus facile d’obtenir un financement sans apport pour l’acquisition d’un bien présentant les caractéristiques suivantes.
Un investissement rentable. A niveau de risque équivalent, plus votre investissement sera rentable, plus vos mensualités de crédit en proportion de vos loyers seront faibles. Donc plus le risque de défaut de paiement sera faible.
Pour les investissements locatifs que je conseille et que je propose à mes clients, une rentabilité brute (frais de notaire inclus) réelle >=7,5% permettra d’être en cash-flow positif. C’est à dire que votre investissement locatif dégagera un excédent de trésorerie.
Vous pouvez avoir ici un aperçu des investissements locatifs réalisés pour certains de mes clients.
Un investissement peu risqué. A niveau de rentabilité équivalente, moins votre investissement sera risqué, plus votre banque sera favorable à un financement sans apport.
Il y a 3 principaux facteurs de risque pour la banque.
- Situation locative. La banque financera plus facilement sans apport un appartement/maison ou un immeuble déjà partiellement ou totalement loué.
- Gestion des travaux le cas échéant. Une proportion importante de travaux augmente le risque de votre investissement locatif (retard, dépassement de budget, non-perception de loyer pendant les travaux…) et donc le risque pour la banque.
- Liquidité du bien. La liquidité d’un actif est sa capacité à être revendu rapidement, avec la plus faible décote possible. Plus la liquidité de votre bien est élevée, moins le risque pour la banque est important. Plus elle sera à même de consentir à un financement sans apport (toutes choses égales par ailleurs). L’emplacement (village de 2 000 habitants vs. ville de > 50 000 habitants, quartier demandé hyper-centre vs. périphérie dépréciée…) et la qualité intrinsèque du bien sont des critères de liquidité importants.
Note : dans le contexte actuel, une banque financera plus facilement sans apport des logements que des bureaux ou des locaux commerciaux. A titre personnel, je vous recommande d’éviter en ce moment les investissements dans des immeubles de rapport constitués de locaux commerciaux ou des bureaux vides. C’est ce que je détaille dans cet article. Si l’immeuble est constitué d’un ensemble de lots avec un local commercial/bureau loué, demandez la date de signature et la durée du bail. Intéressez-vous de près à l’activité concernée et vérifiez l’adéquation avec l’emplacement. Dans certains cas, le vendeur est également le bailleur et locataire du commerce/bureau. Dans ce cas, demandez-lui si le bail sera bien reconduit après la vente.
5 – Présentez votre investissement de manière sérieuse et rassurante
Tout aussi important que la qualité de votre investissement locatif, la manière dont vous allez le présenter à votre banque. Je conseille de le faire en 3 étapes.
- Synthèse financière Excel précise de vos revenus (salaire, revenus locatifs…) & charges (loyers, remboursement de crédits…) et de vos actifs (immobiliers, épargne disponible, assurance vie, actions…) & passifs (capital restant dû sur vos crédits…).
- Présentation synthétique des principales caractéristiques de votre investissement locatif : prix, emplacement, rentabilité, situation locative, montant de travaux, qualités propres au bien (emplacement, qualité des appartements…). Ajoutez-y des photos prises avec soin.
- Présentation financière précise de votre investissement locatif faisant apparaître les flux de trésorerie annuels.
Voici ci-dessous un exemple de présentation financière synthétique pour la banque.
6 – Achetez en dessous du marché
Prenons un exemple simple. Vous avez réalisé une très bonne négociation ou avez bénéficié de mon réseau pour acheter un immeuble de rapport à 300 000€. Sa valeur de marché est de 335 000€. Vous sollicitez un crédit à 110% (incluant les frais de notaire et les frais bancaires). Soit, pour simplifier, un financement total de 300 000 * 1,1 = 330 000€.
La valeur de l’actif à financer par la banque reste supérieure à votre demande de financement. Abstraction faite du risque de liquidité, la totalité du crédit est couverte par la valeur de votre bien.
Dans tous les cas, un investissement locatif réalisé à un prix en dessous du prix de marché est un vrai atout pour obtenir un financement sans apport.
Conclusion
Financer les frais d’agence, les frais de notaire et les frais bancaires accroît le risque pour votre partenaire bancaire.
En appliquant les recommandations détaillées ci-dessus, vous augmenterez considérablement vos chances d’obtenir un financement sans apport.
Note : la crise économique majeure que nous traversons actuellement ainsi que les récentes recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) visant au resserrement des conditions d’octroi de crédits rendent l’obtention d’un financement sans apport plus compliqué. Appliquer mes recommandations est d’autant plus important dans ce contexte.
N’oubliez pas non plus que la méthode de calcul de l’endettement, la politique commerciale du moment, le besoin d’attirer de nouveaux clients, la familiarité avec les investissements locatifs dans des biens avec travaux ou dans des immeubles de rapport…varient selon les établissements bancaires.
Deux établissements bancaires d’une même banque peuvent ne pas donner le même retour à votre demande de financement. Pour ces raisons, sollicitez plusieurs banques, à minima 3 ou 4.
Vous souhaitez que l’on échange sur votre projet d’investissement locatif ? Présentez-moi votre projet ici.
