Victor a acheté cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer en septembre 2023. Ma première négociation (à l’époque pour un autre client) n’avait pas aboutie. Lorsque que le bien est revenu à la vente 5 mois plus tard, je me suis positionné en priorité et ma première offre a finalement été acceptée.
Il s’agit d’un immeuble de 4 lots, 3 T3 et un studio, rue Auguste Angelier dans le quartier de Brequerecque au sud de Boulogne-sur-Mer.
Voir mon article détaillé sur Boulogne-sur-Mer ici.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix : 305 000€ FAI.
- Travaux : 15 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 342 000€.
- Très bon rendement brut : 7,8%.
- Exploité en SCI à l’IS.
Les travaux ont notamment pour objectif de réaliser une rénovation thermique du T3 au rdc, classé F.
Descriptif détaillé du bien
Le bien est situé rue Auguste Angelier, dans le quartier de Bréquerecque, à 5 mn en voiture du centre-ville, 10mn à pieds de la gare de Boulogne ville et à proximité immédiate des berges cyclables de la Liane.
C’est un emplacement apprécié, bien desservi, à proximité des commerces et un peu moins agité et dense que le centre-ville.
Quelques photos des appartements :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Boulogne-sur-Mer.
- Prix FAI : 305k€
- Travaux : 15k€
- Total coût acquisition : 343k€
- Apport : 45k€
- Crédit de 298k€ sur 25 ans
- TEG : 4,05%
- Différé de remboursement partiel : 6 mois
La hausse des taux pèse sur les cash-flow en année 1 (*). Pour cette raison, je conseille de demander un financement sur 25 ans. Cela permet :
- d’emprunter plus ;
- de baisser les mensualités de crédit ;
- d’augmenter les cash flow et (sur les projets que je propose à mes clients) d’être en cash flows positifs ;
- d’augmenter la capacité d’emprunt pour un investissement ultérieur.
Dans le cas de projets avec travaux, n’hésitez pas à demander un différé de remboursement (total ou partiel) du prêt. Il n’est pas toujours facile à obtenir. Sa durée dépend de l’ampleur des travaux et de la bonne volonté de la banque. Et varie généralement de 4 mois à plus de 18 mois en cas de travaux conséquents.
* L’inflation (cause de la remontée des taux) et la tension locative dans les villes où j’investis permettent déjà des revalorisations significative des loyers. Si les augmentations de loyers sont aujourd’hui encadrés (IRL à +3,49% au T3 2023), il est possible de pratique des augmentations plus élevées au fur et à mesure des départs de locataires. A l’horizon 10 ans, les hausses de loyers auront selon moi compensé totalement l’effet sur les cash flows de la hausse des taux depuis 2 ans (voir-ci modélisation ci-dessous).
Rendement et Cash-Flows
J’ai obtenu une négociation sur cet immeuble, à 305 000€ FAI. A l’exception du rdc, les autres appartements étaient loués. J’ai reloué le T3 du rdc en une semaine, 650€ charges comprises. Par conséquent, le rendement brut (*) de cet investissement est de 7,8%.
Je calcule le rendement locatif de mes investissement de la manière suivante : (loyers hc annuels) / (total prix d’acquisition incluant travaux, frais de notaire, frais d’agence…)
C’est un rendement réel, avec des loyers dans le marché, en location longue durée classique. Avec par conséquent un faible turnover et très peu de vacance locative. Attention aux propositions d’investissement à des niveaux de rendements théoriques qui ne seront jamais atteints (loyers gonflés, absence d’hypothèse de vacance locative en collocation etc.).
Voici ci-dessous une projection de cash-flows sur 10 ans, ce qui permet de mesurer l’impact favorable de l’inflation. Avec une hypothèse de revalorisation des loyers qui me semble réaliste, à +1,5%/an sur la période.
Ainsi le poids des mensualités de crédit dans le total des loyers hc annuels passe de 71% en année 1 à 62% en année 10.
Note : pensez à inclure dans vos projections de cash flow à moyen terme : l’entretien de l’immeuble et des appartements, une hypothèse de vacance locative et les éventuels frais de comptabilité. Ces données vont grandement dépendre de la qualité des logements proposés, de l’emplacement, de la bonne estimation des travaux en amont, de la qualité de la gestion locative…
Conclusion
Malgré mon excellent réseau d’apporteurs d’affaires à Boulogne-sur-Mer, j’avais manqué ce bien fin 2022 en raison d’une négociation trop agressive. Lorsqu’il est revenu à la vente suite à un refus de prêt, le vendeur a valorisé la qualité de notre dossier de financement et j’ai obtenu le prix demandé la première fois.
Il s’agit d’un très bon investissement.
- L’immeuble et les appartements sont sains et les travaux énergétiques ont bien été identifiés et inclus dans le financement.
- L’emplacement est très bon.
- Rendement locatif élevé.
- Typologie d’appartements (3 T3 loués non meublés) avec peu de turnover.
- Le prix d’acquisition est environ 15% en dessous du marché.
- Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisé : consultez ma page réalisations.
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