Diviser un bien (par exemple une maison individuelle) en plusieurs logements peut permettre d’augmenter significativement le rendement d’un investissement locatif. Cela repose sur le fait que les loyers/m2 de petites surfaces sont plus élevés. A condition que le coût de la division n’efface pas le gain de rentabilité obtenue. Et qu’une division « officielle » soit possible.
Note : une division officielle est une division qui a fait l’objet d’une déclaration et d’un accord des services de l’urbanisme concernés. Et qui répond de fait aux contraintes du Plan Local d’Urbanisme (places de parking, local poubelle…). A contrario des divisions « officieuses » qui sont réalisés sans déclaration et accord auprès de la mairie. Ce que je déconseille vivement.
Au sujet de la réalisation de travaux sur votre bâtiment ou votre logement, vous pouvez consulter mon guide travaux ici.
Etape 1 : obtenir l’accord des copropriétaires (le cas échéant)
Cette étape concerne uniquement les divisions de biens (par exemple un T4 ou un grand T3) soumis au régime de la copropriété.
Pour diviser un bien au sein d’une copropriété, il faut l’accord de l’ensemble des copropriétaires. Pour cela, vous devrez demander au Syndic de Copropriété la tenue d’une Assemblée Générale Extraordinaire, à vos frais.
La règle de l’unanimité est une contrainte forte. Une division n’est en effet pas toujours bien vue par des copropriétaires qui peuvent craindre : plus de passages dans les parties communes, plus de rotations de locataires sur des surfaces plus petites, potentiellement des profils de locataires plus jeunes et plus « bruyants »…
Note : une fois l’accord de la copropriété obtenue, vous devrez à vos frais mettre à jour l’état descriptif de division de la copropriété. Notamment pour recalculer les tantièmes
Etape 2 : voir les contraintes auprès de l’urbanisme de la ville
Selon les villes et les quartiers, le plan local d’urbanisme indique les critères à respecter pour réaliser une division foncière. Voici les plus courants.
Places de stationnement
Une des contraintes principales est la mise à disposition de places de parking. Pour chaque logement créé ou à partir d’un certain nombre de logements/chambres additionnels. Cela dépend des communes. Contactez l’urbanisme de la commune concernée pour obtenir ces informations.
- Cas 1 : possibilité de créer des places de stationnement sur la parcelle acquise.
Dans ce cas, le plus simple, il suffit de mettre ces places à disposition des futurs locataires.
- Cas 2 : impossibilité de créer des places de stationnement.
Dans ce cas, vous pourrez louer une concession long terme dans un parking privé ou public. Ou, plus contraignant, acheter les places de parking nécessaires. Les places doivent être situées à proximité du logement (généralement dans un rayon maximum de 500 mètres) et être mises à disposition du ou des locataires.
Permis de louer
De nombreuses villes ont mis en place ces dernières années des permis de louer. Ils définissent des critères de décence pour la location de logements. Notamment en terme de surface habitable, de luminosité naturelle, de respect des normes électriques et de décence générale du logement.
L’objectif est de lutter contre les logements indécents. Il va de soit que la division doit donner lieu à la création d’un logement répondant aux critères du permis de louer, délivré le cas échéant par le service Permis de Louer de la mairie.
Local poubelles ou à vélos
L’ urbanisme peut également exiger la mise à disposition d’un local poubelle ou d’un local à vélos. Vérifiez les contraintes en détail et la possibilité d’aménager cet espace dans le cadre de votre projet de division.
Taxes locales
Des taxes locales peuvent également être demandées. Par exemple pour compenser le surplus d’eaux usées à traiter par la ville. Ces contraintes peuvent varier pour rappel selon le zonage au sein d’une même ville.
Etape 3 : faire si besoin une déclaration préalable de travaux
- Votre projet de division implique une modification de l’aspect extérieur du bâtiment ?
Il peut s’agir de l’ajout de fenêtres, des changements sur la façade, d’une modification des menuiseries…Vous devrez alors faire une déclaration préalable de travaux. Cette demande est à adresser au service Permis de Construire de la mairie concernée en remplissant le Cerfa n° 13404*06. Pour cela, vous devrez présenter votre projet en détail (descriptif du projet, photos avant vs. après, plans de masse, détail des matériaux/coloris utilisés…)..
Si votre bien se trouve en périmètre Architectes des Bâtiments de France (ABF), il faudra de surcroit obtenir leur aval. Et ils sont d’expérience très tatillons…
Note : cette règle s’applique plus largement également sur les division qui impliquent une augmentation de la surface de plancher ou d’un changement de destination (ex : commerce vers habitation…).
Dans ce cas, l’urbanisme fera la déclarations de modification foncière aux impôts.
- Le cas contraire.
Pas de déclaration préalable de travaux. Il faut néanmoins dans tous les cas respecter les contraintes locales décrites dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville.
Etape 4 : demander l’ajout d’un compteur électrique à EDF
Dès que vous avez obtenu l’autorisation de la mairie et/ou répondu aux contraintes du PLU, vous pouvez faire une demande à EDF pour l’ajout de compteurs électriques pour chaque nouveau logement. Cette demande peut prendre plusieurs mois pour information.
Note : dans le cadre de la location d’un logement, il est obligatoire de fournir un compteur électrique individuel. Afin que le locataire puisse choisir librement son fournisseur d’électricité.
Pour cette raison, vérifiez bien lors de vos visites qu’il y a bien autant de compteurs électriques que de logements. Le cas contraire, cela peut signifier qu’une division a été faite sans demande préalable. Peu-être parce que la division ne respectait pas les contraintes d’urbanisme…
Etape 5 : faire les déclarations fiscales nécessaires
Dans le cas décrit ci-dessus où vous avez fait une déclaration préalable de travaux, la mairie se charge, en cas d’accord donné à votre demande, de faire les déclarations aux impôts.
Le cas contraire, la déclaration vous incombe. Il s’agit notamment de déclarer aux impôts fonciers la nouvelle surface créée qui peut donner lieu à un nouveau calcul de Taxe Foncière. Et permet de faire le lien côté locataire pour le paiement de la Taxe d’Habitation.
La dernière étape administrative consistera à faire modifier votre acte de propriété chez le notaire.
Conclusion :
Un projet de division n’est pas simple. Cela prend du temps et nécessite de respecter un certain formalisme et les contraintes locales d’urbanisme. Cela est nettement plus aisé si vous divisez un bien en mono propriété. Raison pour laquelle je privilégie les maisons « entières » ou les immeubles de rapport dans mes investissements et ceux pour mes clients.
Ces dernières années, de nombreuses divisions de maisons ont été réalisées sans autorisation auprès de l’urbanisme et sans respecter les contraintes locales. Ces divisions sont dites « officieuses ». Je les déconseille fortement pour plusieurs raisons que j’aborderai dans un prochain article.
Vous avez un projet d’investissement locatif et souhaitez un accompagnement de bout en bout ?N’hésitez pas à m’écrire ici. J’accompagne mes clients sur toutes les phases de leur projet, de la négociation du bien jusqu’au suivi des travaux et aux déclarations nécessaires.
