Stratégie d'investissement

Investissement locatif clé en main: quels sont les avantages ?

Investissement clé en main

L’investissement locatif a connu un très vif succès ces dernières années en France. En raison d’un contexte de taux bas et d’incertitudes sur d’autres typologies de placements (actions, assurance vie, location de bureaux…).

Les villes secondaires dynamiques ont le plus bénéficier de cet attrait accru. Raison pour laquelle les prix y ont augmenté en 2021 plus rapidement qu’en Ile de France. Entre investir seul et choisir un investissement locatif clé en main, de plus en plus de français se tournent vers la seconde option.

Quels sont les avantages de réaliser un investissement locatif clé en main ?

Note : tous les prestataires ne proposent pas le même type d’engagement ni la même qualité d’accompagnement. L’accompagnement le plus abouti offre un conseil patrimonial et fiscal adapté, des opportunités d’investissement rares (généralement « off market »), une estimation/suivi de travaux fiable et un choix de localisation cohérent. Avec un suivi par une personne qui a une vraie expérience d’investisseur, idéalement à des localisations similaires.

Avantage 1 : éviter de faire de grosses erreurs

Réaliser un investissement locatif comporte de nombreux risques :

  • choix de ville trop risqué (vacance locative) ;
  • emplacement inadapté à la typologie de biens (vacance locative) ;
  • mauvaise gestion des travaux : dérapage du budget travaux, travaux indispensables non identifiés (problème de trésorerie) ;
  • montage fiscal inadapté (coût d’opportunité) ;
  • erreur dans le choix de l’agence locative (vacance locative et risque d’impayé accru) ;
  • garanties locatives insuffisantes pour les locataires actuels et futurs (impayés)
  • acheter trop cher dans une ville à risque (moins-value).

Voir sur ce sujet mon article sur les différentes erreurs liées spécifiquement à l’investissement dans les immeubles de rapport.

Etant donnée la taille moyenne des investissements locatifs (entre 250k€ et 400k€) et l’effet de levier du crédit, les erreurs peuvent vite « coûter » cher. Choisir un investissement locatif clé en main par un professionnel compétent permet de ne pas faire de grosses erreurs.

D’expérience d’investisseur (j’ai investi depuis 7 ans dans plus de 60 appartements dans 5 villes), deux erreurs sont particulièrement lourdes de conséquences.

  1. Une mauvaise appréciation de l’enveloppe travaux. Soit en sous estimant le coût des travaux à réaliser. Soit en n’identifiant pas tous les travaux nécessaires, notamment sur le bâtiment (toiture à changer, façades non étanches, cour en mauvais état…). Le risque d’explosion des délais travaux est comparativement moins grave que de ne pas voir à l’achat 30k€ de travaux en toiture.
  2. Une erreur dans l’appréciation de la vacance locative. Attention à la différence entre le rendement locatif théorique et le rendement locatif réel.

Voir mon article sur les principales erreurs liées à l’estimation des travaux.

Note : le meilleur moyen d’estimer la vacance locative est d’avoir le retour d’expériences d’investisseur à une localisation/typologie de bien similaire. A défaut, vous pouvez mettre une « fausse » annonce Leboncoin et observez le nombre de demande de visites.

Avantage 2 : gagner du temps et de la sérénité

Le temps d’un investisseur est précieux. Réaliser un investissement locatif clé en main vous permettra de vous appuyer totalement sur les compétences de votre interlocuteur, notamment sur deux étapes chronophages.

  1. Visites des biens.
  2. Estimation et suivi des travaux.

Ce gain en temps, qui peut représenter des 10aines d’heures de travail, peut être re-alloué pour réaliser un deuxième investissement locatif. D’autant que vous pourrez vous lancer plus sereinement.

Dans le contexte de tension à l’achat et de hausse des prix dans les villes secondaires à rendement élevé, « perdre 6 mois » avant de réaliser un achat peut représenter un coût d’opportunité de 3% à 6% du prix d’achat du bien. Ce qui correspond au rythme de hausse moyen des prix de l’immobilier que j’observe ces 3 dernières années dans les villes où j’investis.

Avantage 3 : trouver des meilleures opportunités d’investissement

Si votre investissement locatif clé en main est réalisé par un prestataire de qualité, l’essentiel des opportunités d’achat seront « off market ». C’est à dire que vous n’auriez pas pu les obtenir par les canaux de vente traditionnels (Leboncoin, Seloger.com…).

Ce seront soit des biens avec un emplacement/situation locative très recherché, soit des biens à des prix significativement décotés (à partir de 10% en dessous du prix de marché).

Votre prestataire a normalement un grand réseau de partenaires locaux par l’intermédiaire desquels il obtient ces opportunités rares. En ce qui me concerne, je travaille avec plus de 120 partenaires et agents locaux dans 5 villes où j’investis également à titre personnel depuis plus de 7 ans.

Ce qui me permet de proposer environ une 10aine d’opportunités d’investissement par an à mes clients. C’est à la fois beaucoup et très peu, compte tenu du temps passé et du nombres de propositions d’achats que l’on me propose. En effet, je visite moins de 5% des opportunités que je reçois.

Note : les opportunités d’investissement locatif « off market » de qualité – emplacement, prix – sont rares. Elles ne restent généralement pas plus de 48h sur le marché. Pour cette raison, méfiez vous des prestataires qui multi-diffusent des listes de biens. Ce sont rarement des biens exceptionnels. Ils ne resteraient pas sinon plusieurs jours/semaines en diffusion.

Avantage 4 : bénéficier de conseils adaptés et sur-mesure

Un investissement locatif clé en main inclut généralement des conseils de qualité sur tous les aspects de l’investissement locatif :

  • financiers et patrimoniaux adaptés à l’horizon de placement et au niveau de risque souhaité ;
  • sur le montage fiscal (LMNP, SCI IS, Holding…) ;
  • sur le choix, la nature et la priorisation des travaux ;
  • concernant la négociation des points importants du compromis. Cela peut-être par exemple sur les conditions suspensives de financement, les éventuelles servitudes ou la garantie contre les éventuels impayés au moment de la vente ;
  • sur les aspects locatifs pratiques (quelle garantie locative prendre ? choix de l’agence de gestion…)

L’ensemble de ces conseils permets généralement de faire des économies très significatives.

Conclusion

Faire un investissement locatif clé en main avec un prestataire/investisseur expérimenté est un excellent choix si vous débutez l’investissement locatif et avez peur de vous lancer seul.

Certains de mes clients sont aussi eux mêmes investisseurs mais souhaitent être accompagné sur des opérations spécifiques. Par exemple lorsqu’ils visent des investissements avec une part significative de travaux. Ou simplement pour avoir accès à des opportunités de biens rares.

C’est ce que je propose à mes clients : uniquement des biens d’exception dans des villes où j’ai moi-mêmes réalisé de nombreux investissements. Avec une spécialisation sur les immeubles de rendement et les villes secondaires à haut rendement.

Voir mes réalisations ainsi que mon analyse des villes dans lesquelles j’ai investi.

Vous avez un projet d’investissement locatif et souhaitez un accompagnement clé en main ? N’hésitez pas à m’écrire ici.

Au sujet de l'auteur

Thomas (fondateur)

J'achète des immeubles de rapport depuis 2017. Dans des villes secondaires attractives et à haut rendement (Le Havre, Le Mans, Calais, Boulogne-sur-Mer, Mulhouse, Dunkerque....). J'ai fait l'acquisition en septembre 2023 de mon 12e immeuble de rapport.

Depuis 2019, je propose à mes clients particuliers des investissements locatifs clés en main. Avec une spécialisation sur les immeubles de rapport, dans les villes où j'investis personnellement depuis plusieurs années.

En faisant bénéficier à mes clients de mon expérience d'investisseur bâtie sur le terrain.

Mon accompagnement :
- conseil sur la recherche de financement et la fiscalité du montage,
- 'sourcing' et négociation du bien,
- estimation des travaux,
- conseil sur la rédaction du compromis,
- suivi et réalisation des travaux,
- passation avec une agence locative de confiance.