Avec le regain d’intérêt des français pour la pierre et les dispositifs d’encouragement à la formation continue, le marché de la formation en investissement locatif a explosé ces dernières années. A tel point qu’il existe aujourd’hui des centaines d’offres de formations sur le sujet. Elles sont accessibles sur internet et leur prix varie de quelques centaines d’euros (certaines sont mêmes gratuites) à plus de 3 000€. En quoi consiste ces offres et sont-elles vraiment utiles pour réaliser un investissement locatif ? Existe-t-il des alternatives ? Je vous donnerai mon avis en conclusion.
En quoi consistent les formations en investissement locatif ?
Les formations sont dispensées par un ou plusieurs intervenants qui sont souvent eux-mêmes des investisseurs ou professionnels de l’immobilier.
Ces formations donnent généralement accès à un contenu en ligne mis à jours régulièrement. Pour les plus aboutie, le contenu est réparti en modules et contient un ensemble de vidéos explicatives, du contenu textuel sur une problématique donnée (fiscalité, calcul d’endettement…), des cas concrets de projets, des modèles de baux, des exemples de statuts de SCI…
Des coaching individualisés ou en groupe, en ligne ou en présentiel, sont parfois proposés. De même que la participation à un groupe d’investisseurs, des événements networking ou l’accès à une base de biens.
Les formations généralistes
Ce sont des formations qui ont vocation à traiter de l’ensemble des problématiques d’un investissement locatif. Que ce soit la recherche du financement, la fiscalité immobilière, la manière de définir sa stratégie locative, le choix de la ville et la recherche du bien, l’estimation et la conduite des travaux…
Le site Ma Formation recense par exemple un grand nombre de formations y compris sur l’investissement locatif.
Leur prix dépasse généralement 2 500€. L’avantage d’une telle formation est d’offrir une vue d’ensemble des problématique liées à l’investissement locatif. La difficulté ici est de se perdre dans cette quantité d’informations sans savoir au final vers quelle stratégie s’orienter, quelle ville/type de biens cibler etc.
Les formations spécifiques
Il existe des formations de qualité sur des aspects très spécifiques de l’investissement locatif. Ce sont notamment des formations sur la partie travaux ou sur les aspects fiscaux d’un achat immobilier.
L’avantage de ces formations est qu’elles sont généralement proposées par un expert du domaine. Un conducteur de travaux, un fiscaliste, un notaire…Elles peuvent apporter des compétences pointues sur un domaine que vous ne maitrisez pas. Attention à ce que ces experts soient bien eux-mêmes des investisseurs immobiliers, afin que leur formation ne soit pas trop théorique.
Les formations gratuites
Il existe en ligne de nombreuses formations gratuites. Que ce soit des articles de blog ou un accès limité gratuit à une formation payante.Leur contenu reste limité : quelques conseils superficiels et généralistes, la mise à disposition d’un guide, d’un outil de calcul de rendement, un modèle de bail ou des statuts de SCI…
Ce sont souvent des produits d’appel pour vous vendre ensuite d’autres services : l’accès payant à une base de biens, une formation ou un accompagnement payant etc.
Cela peut malgré tout être intéressant de profiter de ce contenu gratuit, qui pourra occasionnellement vous apporter une ou deux idées utiles.
Certains sites ou chaines Youtube d’investisseurs apportent un contenu gratuit particulièrement abouti, profitez-en. C’est le cas notamment de la rubrique conseils que je diffuse sur mon site.
Pourquoi se former ?
Se former est indispensable pour acquérir des compétences qui vous permettrons de passer à l’action. Dans la mesure où le principal frein à l’investissement locatif est la peur de l’inconnu, une formation de qualité doit apporter des réponses à ces craintes et limiter le risque d’erreurs.
Dans la plupart des cas, c’est un passage obligé avant de réaliser un premier investissement locatif.
Tout au long de votre carrière, vous former vous fera gagner du temps (passer plus vite à l’action) et de l’argent (en évitant des erreurs).
La formation se passe aussi et surtout sur le terrain, au grès de ses expériences. C’est sans doute la manière la plus efficace et durable d’accroitre votre compréhension de l’investissement locatif.
A condition d’obtenir ces retours d’expériences rapidement, de tirer les enseignements de ses erreurs et que ces échecs ne soient pas trop pénalisant ou bloquant.
Un cycle de formation classique est :
- Formation théorique et/ou retours d’expérience de tiers de confiance.
- Investissement locatif 1 – qualité satisfaisante (avec erreurs).
- Enseignement sur le terrain + possibilité formation théorique spécifique.
- Investissement locatif 2 – qualité très satisfaisante (moins d’erreurs).
- Enseignement sur le terrain + possibilité formation théorique spécifique.
- Investissement locatif 3 – avec changement de type d’investissement plus rentable (immeuble de rapport, opération marchands de biens).
Comment trouver la bonne formation ?
Tout d’abord, il faut savoir définir précisément les compétences que vous souhaitez acquérir. Estimation travaux ? Recherche de financement ? Avantages et inconvénients de la collocation vs. longue durée ? Comment bien visiter un bien ? Compréhension générale d’un investissement locatif ?
Ensuite, voici les 4 principaux critères que je recommande de valoriser.
Expertise du formateur en tant qu’investisseur
L’immobilier et l’investissement locatif en particulier s’apprennent sur le terrain, avec les années d’expérience comme investisseur. C’est à force d’acheter, négocier, estimer les travaux, suivre les travaux, contourner des refus de prêts, faire des erreurs, comparer les stratégies d’investissement…que l’on apprend véritablement à faire durablement de l’argent avec l’immobilier.
Un formateur en investissement doit avoir un solide « track record » d’investissements locatifs depuis de nombreuses années (>5 ans). Sauf à enseigner des compétences théoriques comme la fiscalité immobilière (et encore, un investisseur expérimenté pourra mieux conseiller ses clients sur cette partie qu’un fiscaliste, qui ne connaitra pas nécessairement les implications coté financement de tel choix fiscal).
Sinon, son enseignement risque d’être superficiel, limité et peu opérant.
Les avis clients
Prêtez attention aux avis d’anciens clients (témoignages vidéo, retours d’expériences publiés sur le site…). Il existe à présent des organismes de certification qui permettent de valider l’authenticité du retour client. Comparez les avis.
Les détails sur le contenu de la formation
Par ailleurs, parcourez le contenu explicatif des formations, le niveau de détails et d’informations sur ces formations. Evaluez le niveau de sérieux et de crédibilité de l’organisme ou de l’entreprise qui propose cette formation.
Profitez de l’éventuel contenu d’appel gratuit (guide, ebook…) pour juger du sérieux de ce qui sera proposé en version payante.
Limites des formations en investissement locatif
Problème de qualité
Le marché de la formation et en particulier l’attrait des français pour l’investissement locatif depuis plusieurs années ont attiré de nombreux acteurs, plus au moins compétents et honnêtes. Voir mes conseils ci-dessus pour identifier les formations les plus sérieuses et abouties.
Evitez les formations trop racoleuses, qui promettent un enrichissement rapide et de devenir rentier immobilier. Je suis investisseur en immobilier depuis 7 ans, je détiens 12 immeubles de rapport dans 6 villes françaises et j’ai côtoyé dans mon parcours un très grand nombres d’investisseurs. Y compris des formateurs en ligne très connus. Je peux vous garantir qu’il n’y a pas de recette magique pour s’enrichir avec l’immobilier.
Problème de ciblage du contenu par rapport à votre niveau d’avancement
Je le constate depuis plus de trois ans en échangeant avec mes clients : le niveau de maturité, de réflexion, les freins à l’achat, les questionnements sur la bonne stratégie/fiscalité/type d’exploitation/villes …sont propres à chacun.
Attention à choisir un contenu qui vous permettra d’avancer dans votre démarche d’achat : quel bien ? où ? comment le trouver ? comment estimer les travaux ? etc.
Des formations souvent trop généralistes ou théoriques
Certaines prestataires de formation en investissement locatif sont des généralistes de la formation. Evitez absolument. Même s’ils font appels à des intervenants externes, il est peu probable que ces derniers soient eux-mêmes des investisseurs aguerris.
Si vous voulez réellement apprendre des choses utiles en immobilier, il faut absolument choisir un formateur qui est spécialisé dans l’immobilier avec une riche expérience d’investisseur. Afin d’acquérir des conseils pratiques, synthétiques et orientés vers l’action.
Au même titre qu’un formateur en création d’entreprise qui n’a jamais créé ou géré une entreprise a moins de chance de vous apporter des conseils utiles et inspirants.
Un niveau d’accompagnement souvent limité
J’ai échangé avec plus de 200 investisseurs particuliers depuis 2020. J’ai pu constater que le principal frein à l’action est la peur de l’inconnu et de faire des erreurs, par manque de confiance. Plus que le manque de connaissance théorique (que l’on peut acquérir facilement), c’est ce facteur qui fait défaut pour choisir une stratégie d’investissement, une ville, un type de bien…Et empêche de passer à l’action.
Cela passe par une relation de confiance et un accompagnement de proximité personnalité avec un investisseur expérimenté, ce qui fait souvent défaut aux formations en ligne.
Alignement d’intérêt
Attention aux organismes de formations qui vous enferment dans l’achat de formations complémentaires, la vente de documents, de listes de biens….Pour lesquels la monétisation de votre désir de vous enrichir est plus utile que votre acte d’achat. N’oubliez pas votre objectif qui est de pouvoir passer sereinement et rapidement à l’action.
Je reste d’ailleurs très sceptique sur l’intérêt de ces listes de biens (redondance avec Leboncoin, coût élevé, qualité des annonces…). Le plus dur dans l’immobilier n’est pas de trouver un bien, mais de savoir quel tel bien parmi 1000 a du potentiel.
Méfiez-vous également des experts qui vous vendent une stratégie immobilière ou des biens dans une ville/région où eux-mêmes n’ont jamais investi à titre personnel.
Conclusion : mon avis
Il existe d’excellents contenus en ligne sur l’investissement locatif. Notamment pour acquérir des compétences dans des domaines théoriques comme la fiscalité propre à la SCI IS vs. LMNP, la comptabilité, les prévisionnels de cash-flow, le calcul d’endettement etc.
L’investissement locatif reste néanmoins un domaine extrêmement vaste, qui se pratique sur le terrain où la réalité peut-être très loin de la théorie et où le facteur confiance est primordial.
Vos connaissances théoriques sur les travaux, par exemple, seront d’un intérêt limité si vous n’êtes pas capable devant un bâtiment ou un appartement de savoir si telle fissure est grave ou non, la cause de l’humidité observée, si la toiture est saine etc.
Pour cela, un accompagnement personnalisé et clé en main par un investisseur expérimenté, me semble être, en complément, un excellent de passer sereinement à l’action. En bénéficiant la plupart du temps dans la prestation d’accompagnement du retour d’expériences théoriques et pratiques de l’accompagnant. Qui pourra vous donner les mêmes informations qu’en ligne mais d’une manière beaucoup plus synthétique et contextualisée.
L’idéal étant dans ce cas que l’investisseur vous propose des types d’investissements qu’il pratique lui-même, dans des villes dans lesquels il a lui-même investi. Ce qui sera plus rassurant pour vous et vous permettra de bénéficier de son réseau local de prestataire.
Je donne sur ce site de nombreux conseils pratiques. Basés sur mon expérience dans l’acquisition et la rénovation de plus de 30 immeubles. Et je propose à mes clients un accompagnement complet pour réaliser un investissement locatif sereinement. Dans des villes où j’investis à titre personnel. En m’appuyant sur mon expérience d’investisseur et mon réseau local. Vous pouvez voir certains projets réalisés pour des clients ici. Un projet d’investissement locatif en 2024 ? Parlons-en ici.
