Risques

Conditions suspensives : définition et exemples concrets

Définition et principes

Les conditions suspensives sont des éléments que vous pouvez négocier avec votre notaire et le vendeur et dont la survenance aura pour conséquence la suspension, de plein droit, de votre achat.

Autrement dit, si la condition mentionnée dans le compromis de vente n’est pas respectée, vous pourrez vous désengager de l’achat, sans avoir à supporter de pénalité. Les pénalités en cas de non-respect de la promesse d’achat peuvent être conséquentes et représenter jusqu’à 10% du prix de la vente, ce qui n’est pas négligeable. Cela correspond généralement au dépôt de garantie demandé par le vendeur et mis en séquestre chez votre notaire.

Ces conditions suspensives peuvent couvrir un champ d’applications théoriquement infini. Elles procèdent d’une négociation, en amont de la vente, avec le vendeur.

Conseil : même si ce n’est pas une obligation (un seul notaire peut représenter à la fois le vendeur et l’acheteur), choisissez un notaire de confiance et expérimenté pour vous représenter en tant qu’acheteur.

Conditions suspensives : exemples concrets

Exemple 1 : conditions de financement

Vous pouvez par exemple indiquer que, faute d’obtenir un financement d’une durée minimale de 20 ans et à un taux de 1.5% maximum, vous ne souhaitez pas réaliser la vente. Ainsi, si les conditions de financement changent au point de modifier profondément vos prévisions financières, vous serez en droit de renoncer à la vente, sans aucune pénalité.

Exemple 2 : renouvellement d’un bail commercial dans un immeuble de rapport

Le vendeur vous indique lors de la vente que le locataire du bail commercial au rez-de-chaussée de votre immeuble de rapport souhaite renouveler son bail 3/6/9 pour une durée de 3 ans. Le bail doit prendre fin avant la vente. Si le locataire ne renouvelle pas son bail comme indiqué par le vendeur, le bail sera résilié de plein droit. Au moment de la vente, au lieu de commencer à percevoir les loyers du local commercial, vous seriez contraints de faire face à une vacance locative potentiellement importante (les délais pour relouer les locaux commerciaux sont plus élevés que pour des appartements).

Et, pas de chance, le locataire prenait à sa charge la moitié de la taxe foncière. Vous aviez confortablement (et à raison) pris uniquement 50% de la taxe foncière de l’immeuble dans votre prévisionnel. Malheureusement, vous allez devoir en supporter l’intégralité de la charge. Vous vous retrouvez donc avec un prévisionnel financier considérablement détérioré et dans une situation potentiellement critique….

Mon conseil dans ce cas de figure: demandez systématiquement tous les baux en cours lors des visites et, lorsqu’il s’agit de baux commerciaux, regardez à quelle date il a été renouvelé. En conclusion, je vous recommande vivement de demander une clause conditionnant la vente au renouvellement du bail commercial.

Exemple 3 : servitudes

Il s’agit de vues, passages à pieds ou de canalisations qui sont affectés à un immeuble et qui imposent des obligations entre deux propriétaires.

Par exemple: l’accès à votre immeuble se fait, pour une raison historique quelconque, par une partie de cour qui est la propriété de votre voisin. Pensez bien à inscrire cette servitude sur l’acte notarié d’achat et à la faire mentionner par votre notaire au bureau des hypothèques.

Comme le conseille le site immobilier.notaires, c’est le seule manière d’assurer “de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières”. En clair, le risque est que le nouveau propriétaire ne reconnaisse pas cette ancienne servitude et décide d’entreprendre des travaux dans cette cour sans vous consulter, vous empêchant ainsi d’accéder à votre immeuble…

Exemple 4 : non-conformité urbanistique

Exemple: le type et la configuration des lots d’un immeubles est différents de ceux figurant sur l’acte de propriété. Par exemple, vous constatez qu’il y a, sur l’acte, un lot de 80m2 au rez-de-chaussée, alors que les visites ont révélé deux lots distincts (un local commercial de 30m2 et un appartement de 50m2).

Cela peut indiquer que le vendeur (ou un précédent propriétaire) a entrepris lui-même de réaliser cette découpe, sans obtenir l’autorisation des services d’urbanisme et à fortiori, sans obtenir de mise en conformité. Que peut-il se passer si vous ne voyez pas ce point au moment de la vente?

Dans le meilleur des cas: vous prenez à votre charge de mettre l’immeuble en conformité en complétant a posteriori un dossier de demande préalable de permis de construire auprès du service d’urbanisme de la mairie où est situé votre bien. Dans le pire des cas, vous serez contraints de remettre en travaux le bien pour annuler la découpe…Sans compter le risque de louer un appartement qui ne figure pas sur l’acte de propriété et qui n’a pas été mis en conformité. En cas d’incendie, il est fort à parier que votre assurance refuserait de vous couvrir….

En clair, inscrivez en condition suspensive d’achat la mise en conformité par le vendeur de son bien auprès des services d’urbanisme.

Exemple 5 : anomalies révélées par les diagnostiques techniques

En cas d’anomalies (sur les installation électriques ou raccordement au tout à l’égout par exemple), demandez la mise en conformité pour la vente pour la même raison que celle citée ci-dessus.

Conclusion

Il est donc important d’être bien entouré à toutes les étapes de la vente et de choisir des professionnels compétents et expérimentés. Une fois votre offre acceptée par le vendeur, ce n’est que le début de l’aventure. Restez vigilants.

Au sujet de l'auteur

Thomas (fondateur)

J'achète des immeubles de rapport depuis 2017. Dans des villes secondaires attractives et à haut rendement (Le Havre, Le Mans, Calais, Boulogne-sur-Mer, Mulhouse, Dunkerque....). J'ai fait l'acquisition en septembre 2023 de mon 12e immeuble de rapport.

Depuis 2019, je propose à mes clients particuliers des investissements locatifs clés en main. Avec une spécialisation sur les immeubles de rapport, dans les villes où j'investis personnellement depuis plusieurs années.

En faisant bénéficier à mes clients de mon expérience d'investisseur bâtie sur le terrain.

Mon accompagnement :
- conseil sur la recherche de financement et la fiscalité du montage,
- 'sourcing' et négociation du bien,
- estimation des travaux,
- conseil sur la rédaction du compromis,
- suivi et réalisation des travaux,
- passation avec une agence locative de confiance.