Flux de trésorerie ou cash flow
Les « cash flow » sont les flux de trésorerie liés à votre investissement locatif, que vous allez observer sur votre compte bancaire ou celui de votre société. On les observe généralement au mois le mois et annuellement.
Cash flow négatifs, cash flow positifs, cash flow nets
Cash flow positifs : ensemble des encaissements de loyers que vous allez percevoir.
Cash flow négatifs : ensemble des décaissements liés à votre investissement locatif: remboursements de crédit, taxe foncière, gestion locative, assurances, entretiens/réparations courantes de votre bien, travaux …
Cash flow net : différence entre les cash flow positifs positifs et les cash flow négatifs. Si elle est positive, c’est un investissement à cash flow nets positifs (c’est à dire un excellent investissement).
Note: une charge est différente d’un décaissement même si les deux termes sont étroitement liés. Une charge peut ne pas donner lieu à un décaissement (exemple: l’amortissement de votre bien) et un décaissement n’est pas toujours considéré comme une charge comptablement et fiscalement (exemple: remboursement du capital de votre crédit).
L’étude des cash flow prévisionnels, à minima années après années, est primordiale. Si les cash flow annuels nets sont négatifs, comme dans 95% des investissements immobiliers, vous aurez alors d’une manière ou d’une aura un effort d’épargne à réaliser. Concrètement, vous devrez tous les mois/ans épargner pour “combler” le besoin de trésorerie de votre investissement. Ce n’est pas dramatique si le montant est faible, mais ce n’est pas idéal.
En ce qui me concerne, malgré quelques erreurs dont j’ai énormément appris, chacune de mes opérations dégage des cash flow nets positifs.
Les cash flow: un excellent critère d’investissement
L’étude des cash flow nets peut vous aider à décider si vous allez réaliser ou non un investissement locatif. Un excellent critère d’investissement est de vous positionner uniquement sur des investissements qui génèrent, selon votre prévisionnel, des cash flow nets positifs.
Quel taux de rentabilité brute pour être en cash flow net positifs ?
Le taux de rentabilité brute permettant de générer une trésorerie excédentaire (cash flow net positif) une fois pris en compte la totalité des décaissements liés à votre investissement, est ce que j’appelle le taux de rentabilité brute d’équilibre.
Aux conditions de crédit actuel et sans apport (mis à part éventuellement les frais de notaire), je conseille de viser une rentabilité brute >7,5% (tous travaux nécessaires inclus) pour pouvoir dégager des cash flow nets positifs.
Cette rentabilité brute permettra d’assurer l’ensemble des décaissements liés à votre opération et à son financement, ceux liés à la vacance locative incompressible (trop souvent oubliée ou sous-estimée par les investisseurs), ainsi que ceux liés aux divers aléas que vous pourrez rencontrer (impayés temporaires par exemple).
Dans un contexte conjoncturel difficile, comme c’est le cas aujourd’hui avec la crise liée au Coronavirus, cette rentabilité brute élevée doit vous permettre de surmonter sereinement les imprévus (impayé et vacance locative temporaires). Pour une analyse de l’impact du Coronavirus sur l’investissement locatif, vous pouvez consulter mon article ici.
En ce qui concerne la vacance locative incompressible, vous ne pourrez pas, en effet, avoir 100% d’occupation sur la durée quand bien même vos loyers seraient correctement positionnés. Anticipez notamment la vacance locative suite à l’achat de votre bien le temps de mettre en place un locataire, la vacance entre deux locataires, la vacance pendant et suite à des travaux de rafraichissement ou à l’ameublement de votre bien si vous décidez de le passez en LMNP…
Limites de l’approche par les cash flow
La limite de cet indicateur et raison pour laquelle il est à manier avec précaution, est qu’il peut amener à tirer les mauvaises conclusions.
Raison à cela ? Il intègre dans son calcul le remboursement du crédit, qui peut varier considérablement selon les choix de financement et qui est totalement indépendant de la qualité de l’opération. Pour faire simple, un cash flow net positif ne permet pas de conclure que l’opération est de qualité, si par exemple l’investisseur a mis beaucoup d’apport pour financer l’opération.
Exemple : vous achetez un bien 100 000€. Vous mettez 50 000€ d’apport et empruntez donc 50 000€. Quand bien même votre rentabilité brute serait médiocre, par exemple 5%, votre opération dégagerait plus de cash flow tous les ans que si vous aviez investi sans apport dans le même bien avec une rentabilité brute de 8%. Pourtant, mieux vaut sans hésitation choisir la 2e opération.
L’étude du Taux de Rendement Interne (TRI) permet de clore définitivement les débats et de trancher parmi les deux options citées plus haut.
